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境外发债偿债高峰到来,房企“借新还旧”机制备受考验

房地产行业的境外发债与 偿还压力逐渐增大。

图片来源:图虫创意

自去年“三条红线”等系列调控政策发布以来,境外市场对中国地产行业的未来发展颇为担忧,而近期国内房企的连环债务暴雷,也对境外债券投资者的信心造成了不小的冲击和影响。

当前,地产境外美元债市场较为动荡,部分房企的债券在二级市场一跌再跌。随着境外发债偿债高峰的到来,房企的“借新还旧”滚动机制备受考验。在此背景下,房企通过境外债券市场的密集回购,希望重塑和提振市场和投资者的信心。

1.境外债发行跌落,规模持续缩水

2017年以来,国内房企广泛发行境外美元债,境外发债逐渐成为房企融资的重要方式之一,融资量逐年上涨。2019年,100家典型房企境外发债达到高峰,融资量达到5052亿元,占所有发债总量的64%.

2020年,新冠疫情全球扩散,美元债市场加剧动荡,伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加,房企在境外发债上开始收缩,融资量约为3998亿元,同比下降21%,其在企业发债的占比也同比下降了17%。

2021年前9月,境外债券发行进一步收紧。房企境外发债2379亿元,同比下降24%,占比同比下降2个百分点至44%。

  图:100家典型房企2016-2021年9月境外发债及占比情况(单位:亿元)   数据来源:招股书、CRIC整理

值得注意的是,2021年5月以来,多家房企的债务问题陆续爆发,中资地产债二级市场及一级市场发行较为震荡,房企境外发债并未呈现年中“小高峰”的趋势,境外发债量维持较低的水平。

从单月表现来看,“三条红线”政策发布以来,房企境外债单月平均融资额263亿元,较三条红线”政策发布明显下跌。

图:100家典型房企2019-2021年9月单月境外发债情况(单位:亿元) 数据来源:招股书、CRIC整理

2.到期高峰,“借新还旧”备受考验

2021年以来,房企债务违约事件频繁增加,且逐步蔓延至头部房企。同时违约产品的类别也在持续扩大,由此前的信托贷款等非标产品,逐步蔓延至境内公募债,从而引发公募债券的信用风险。

此外,叠加房贷两集中等政策的影响,境外投资者对国内房地产行业的担忧进一步加剧,这也导致了近期房企境外发债市场波动较大,房企境外新债发行受阻。

2021年前9月,房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%,72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额,而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍,彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。

图:100家典型房企境外发债到期情况(单位:亿元)

与发行量低迷相反的,是境外发债偿债高峰的到来。

2021年起,房企的境外发债到期额暴涨,2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元以上。其中,2022年到期美元债最高,规模达到3755亿元,境外偿债压力更大。

由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主,且近几年“借新还旧”持续滚动发行,随着境外债偿还高峰的到来,“借新还旧”滚动机制也将备受考验。

当下,房企美元债违约潮苗头的出现给本就脆弱的境外债券市场造成了更大的打击,房企境外债券市场跌跌不休。因此,房企境外债券市场的信心重塑,以及新债的稳定发行显得尤为重要。

3.境外回购潮重现,意图提振市场信心

在此背景下,房企境外债券市场重现了一波回购潮。

一方面,通过回购可以进行债务置换和缓解短期内的到期压力。回购金额的59%的债券到期时间集中在2021年四季度以及2022年,如中梁控股进行了25次的境外债券的赎回动作,合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债,同时其还表示未来仍将积极强力加大债券回购力度。

另一方面,也在于提振和重塑市场信心,意在维稳。赎回债券到期年限还覆盖到2023年-2026年,范围较大;同时从债券赎回的单笔金额来看,单笔提前赎回金额一般为100万美元-800万美元不等,单笔赎回金额相对较小,呈现“高频次低额度”的特点。因而整体来看,债券赎回覆盖面较广,但赎回金额较小,企业旨在稳定各只债券的价格,提振市场信心。

表:2021年下半年以来房企提前赎回境外债情况

据不完全统计,2021年下半年以来,18家房企陆续实行境外债回购举动,回购次数超过100次。从赎回数额来看,房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元,占初始发行金额4.07%。

总的来看,随着房企境外债到期高峰的到来,以及近期多家房企违约问题频发,房地产行业的境外债发行与偿还的压力也逐渐增大。

与此同时,在行业严厉的调控政策持续下,未来或有更多企业濒临美元债违约的风险。对于房企而言,在维护债券市场的信心的同时,更要积极和提前部署债券偿还计划,在根本上保证境外债券市场的再融资需求有序滚动,从而稳定企业的日常经营。

来源:丁祖昱评楼市

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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