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前海需求量上涨,深圳写字楼空置率降至两年来新低

今年的深圳,商办市场比住宅市场好。

图片来源:视觉中国

记者|张子怡

在深圳过往数年的写字楼高供应量面前,商办市场的空置率不断上涨,近两年空置率都在20%以上,一度达到近四分之一都空置的水平。

随着经济复苏,深圳写字楼空置率高企的局面在今年得以改善。近日,世邦魏理仕发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》,其中显示,第三季度市场需求异常强劲,单季吸纳量创历史新高,突破50万平方米,位列四大一线城市之首。受此带动,虽然面临大量新增供应,但整体市场空置率依然实现了“破2”,降至18.7%。

第一太平戴维斯的数据也显示,截至季末,全市平均空置率环比下降2.6个百分点,至23.9%,系过去两年内最低值。

“跌跌不休”的租金在第三季度得以收窄。世邦魏理仕数据显示,整体市场平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元,租金降幅环比继续收窄。

前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人,单季为整体市场贡献了超三分之一的需求,并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升。其中,超5成需求来自科技行业,近2成来自金融行业。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务、办公楼部负责人吴洋解释称:“前海依然是特区中的特区,政策支持非常多。在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠,这对企业来说是真金白银的节省,此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠,以及其他产业创新业务上的支持。这是企业选择前海的一个重要考量。前海在2013年开始开发的时候,我们还觉得这个区很荒凉,但短短的四五年的时间后,就有很多写字楼,楼宇品质远远高于现有一些楼宇。”

吴洋认为,随着前海扩容及香港政府北部都会区规划的公布,前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景,区域吸引力不断增强,在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻,带动区域写字楼市场热度攀升。

科技行业和金融行业仍是深圳写字楼租赁的主力军。

世邦魏理仕发现,分行业看,TMT类企业继续位居深圳优质写字楼市场需求榜首,整体占比超3成,金融业位居第二,占比超25%,两者共同构筑了整体市场需求的半壁江山。

更进细分来看,TMT需求主要来自提供软硬件开发以及信息技术服务的科技互联网企业;金融行业的扩张以传统金融为主,主要来自银行业和保险业。

从需求来源来看,本地企业依然为需求主力,占比超6成。与此同时,随着新项目不断入市,搬迁需求占据市场主流,其中升级搬迁占比近半,大多为乙级以下写字楼或工业楼宇跨片区搬迁至甲级写字楼。

不过,深圳写字楼供应量仍在高位,空置率或许会因此上浮。

第一太平戴维斯统计显示,2021年第四季度,新增供应仍较为充足,六个新项目预计将竣工入市,合计可租赁面积约55.6万平方米。随着租赁市场竞争的加剧,预料业主将重新采取以价换量策略,令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。

吴洋认为:“未来六个月,新增供应预计超过50万平方米,主要分布在南山和罗湖区。受新增供应影响,整体市场空置率预计将小幅升高。但得益于多样化招商推动,预计市场平均租金降幅将进一步收窄,个别位于核心区的优质项目在良好去化和运营推动的情况下,将实现租金上涨。

凭借已有的产业基础叠加2月底公布的支持金融发展的政策,福田中心区将依然是金融类租户的首选,而科技企业格外青睐南山区的态势将保持不变,主要聚焦高新园区。

随着前海扩容及香港政府北部都会区规划的公布,前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景,区域吸引力不断增强,在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻,带动区域写字楼市场热度攀升。

在新增供应聚集、老旧楼宇承压的情况下,业主更加注重且积极寻求提升运营平台、物业管理和硬件设备设施的效率和水平。与此同时,租户迎来了较为理想的租赁窗口期,可以主动出击,开展物业甄别,争取寻得硬件与租金条件适宜的物业。”

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