文｜文軒财经

在行业下行周期，为了应对市场环境变化，房企内部对组织和人事架构调整频繁，高管人事变动成常态。

据不完全统计，上半年54家房企的102位地产总裁级别的高管相继离职。9月份，近60位房企集团层面高管职务发生变动，其中离职高管接近30名。

今天的主角，是今年以来频现高层出走的民营房企大佬——龙湖。

01、高管频繁变动

陈序平上位、王光建内退、胡若翔离职

文轩财经不完全统计，今年以来，龙湖集团高管层面的人事变动多达近十次。

现年仅39岁的陈序平，是2021年龙湖集团当之无愧的头号“红人”，今年以来有关陈序平的报道总体围绕一个关键词——“升迁”。

短短几个月内，陈序平的职位至少已经连升4次，升迁速度堪比坐火箭：先是在7月1日由成都公司总经理升任为龙湖集团副总裁，再到7月8日升任地产航道总经理兼地产航道市场营销部总经理，之后8月25日起开始出任龙湖集团执行董事。目前，龙湖官网显示陈序平最新头衔变为龙湖集团执行董事、COO、高级副总裁、地产航道总经理、投资委员会成员。

公开资料显示，陈序平毕业于清华大学土木工程系，获得硕士学位。2008年作为仕官生加入龙湖地产，后相继担任工程经理、项目总、工程总、成都龙湖投资发展部负责人等。

陈序平之所以能够连续“跃升”，与其在成都龙湖任职期间的亮眼业绩密不可分，自2017年正式担任成都龙湖总经理的任职五年间，成都龙湖在住宅、商业、住房租赁等各领域均取得了不俗的成绩：

全年地产销售从不及百亿元到首次突破260余亿元、2020年，成都龙湖商业租金收益超7亿；住房租赁板块，龙湖冠寓占据了成都现有租赁住宅市场约40%的份额；智慧服务板块，成都龙湖服务面积超过1811万平方米。此外，他还推动了TOD模式的快速落地，以西宸天街、上城天街为代表的TOD综合开发项目全部建成并开业。另外，陈序平还积极开拓创新业务。

龙湖集团对其表示高度认可：陈序平在成都区域的一系列业绩与表现与集团近几年来多元业务发展相契合，也是集团对于高层管理人士能够积极引领业务创新的期待与诉求。

一边是刚刚开启高光时刻的陈序平，另一边则是告别龙湖、黯然离场的王光建、胡若翔等“老将”。

9月30日，龙湖集团发布公告称，执行董事王光建退休，将由刘兴伟接管其业务。

资料显示，王光建出生于1971年，今年方才50岁。于2000年毕业于重庆建筑大学建筑经济管理专业，取得管理学硕士学位。同年加入龙湖地产，历任重庆龙湖营销部置业顾问、造价采购部工程师、土建工程师、项目经理、成都龙湖造价采购部负责人、重庆龙湖造价采购部负责人及运营副总经理、成都公司总经理；2017年底升职为龙湖集团高级副总裁；2020年3月获任龙湖集团执行董事、高级副总裁，兼任龙湖冠寓商业管理公司首席执行官和龙湖智慧服务集团董事长。

10月14日，有消息称，龙湖副总裁胡若翔已办理离职。

公开资料显示，胡若翔1999年毕业于天津大学，2015年加入龙湖集团，此前曾就职于中海和金地。2017年任龙湖集团副总裁，分管集团品牌及营销部及客户与市场研究部；2017年11月，胡若翔接任张智聪，出任深圳公司总经理职位；2018年初，在胡若翔指出当年营销体系三个关键词“拉通穿透、专业支持、管控纠偏”后，4月份，再次回归集团总部，分管客户及市场研究部、公司品牌及营销部。在今年7月份龙湖组织架构大调整中，胡若翔卸任集团品牌营销部总经理，转向分管珑珠宝盒和珑珠优选、康养业务、IP龙小湖乐园等业务。

10月18日，龙湖集团再发布两则人事变动公告：

一是因“追求个人职业发展”，毛文斌辞任广佛公司董事长职务。二是郑州公司总经理严亘晖因西安公司和郑州公司的合并而选择离开龙湖。

近期，龙湖商业原二把手肖宏伟跳槽至弘阳商业集团，担任总裁。

02、一年两次组织架构大“动刀”，总部成赋能平台

龙湖的人事调整早有计划，在龙湖集团2021年中期业绩沟通会上，实控股人、龙湖集团董事会主席吴亚军表示，管理层要进一步年轻化，以后会有更多的年轻人走向岗位和董事会，吴亚军希望年轻的队伍能带给龙湖新的活力，尤其是在探索新的模式中发挥重要作用。

2020年，吴亚军为龙湖设定了未来十年目标：9000亿权益的住宅，300个购物中心，1000亿冠寓收入、2000亿智慧服务收入。“先做长，再做强，现如今，龙湖已经进入到做大做强的新阶段。”

为了实现目标，龙湖表示，集团要做大做强体系，要把集团公司战略，航道业务战略，和龙湖各个地区公司的落地执行的业务战略高度串联起来，最后实现落地和执行。同时，集团与区域做好各自边界和定位分工后，吴亚军也强调，在创新进程中，各个业务线的新协同也拉通。

7月8日，龙湖集团宣布架构调整，调整重点有两个，一是成立地产航道，下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。集团总部更名为集团赋能平台，做轻量化设置。二是将客研部和战略部合并为战略研究部，原来这两个部门的总经理，一个降为新部门的副总，一个只管投发。

自2018年龙湖发布“空间即服务”战略以来，至今已发展出地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道。

除了主航道业务外，龙湖还布局了医疗康养、产城物流、IP乐园、工人赋能等业务，而且这些业务将大概率提升至主航道。

此举可以看出，龙湖试图从单一的地产业务向多元化业务层面发展延伸。此次调整，龙湖也将大量的80后仕官生从业务一线推向地区和集团管理团队。

新的市场环境下，房企通过对组织动刀来适应新的市场规则的需求蔓延开来，此前不久，“老大哥”万科也进行了组织人事大调整。

9月初，龙湖再度进行组织架构调整，将广州公司与珠海公司合并成广佛公司，原珠海公司将变成广佛公司下面的珠中江事业部。广佛公司下管珠江以西的广州、佛山、清远、肇庆、中山、江门、珠海等区域。

按照龙湖的说法，“广佛公司成立系公司对现有区域资源整合和管理提能的组织架构调整。”

此次调整后，上文提到的广佛公司董事长毛文斌需向邵明晓和陈序平汇报，知情人士称对毛文斌而言是变相降职，或是导致其离职的原因之一。

03、业绩“优等生”，新业务发展却受阻

组织架构的多次调整、高层的频繁变动，并未影响到龙湖集团在业绩层面的表现，从今年的各项业务指标来看，龙湖集团算是“优等生”一名。

前9个月，龙湖累计实现合同销售金额人民币2019.3亿元，合同销售面积1183万平方米，分别同比上涨8.37%和7.68%。据克尔瑞数据显示，龙湖以其1-9月全口径销售额排名全国房企第12位。但是仅9月份数据显示，龙湖同大多数房企一样，“金九”表现欠佳——合同销售金额人民币202亿元，同比下滑32.76%，合同销售面积126.1万平方米，同比下滑28.56%。

从今年上半年的业绩表现来看，根据龙湖集团半年报，截至6月底，龙湖集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；毛利167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率达27.7%。合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；销售总建筑面积826万平方米，同比增长26.2%。

现金流及负债情况来看，截至6月底，龙湖持有现金及现金等价物989.81亿元，对比上年年末增长29.71%，现金流储备充足。剔除预收款后资产负债率68.3%，净负债率46.0%，现金短债比5.48，“三道红线”均处在绿档的安全范围内。

更深一步探究，对比来看，不难发现龙湖近年来的财务数据和盈利能力均呈现下滑之势。

文轩财经查阅历年年报获悉，2017年到2020年，4年间龙湖销售额从约1561亿元增长至2706亿元，销售额实现较大幅度增长，增速却呈现逐年下降。

近年来，房地产行业盈利能力下行、毛利率下滑趋势明显，2018年、2019年、2020年，龙湖集团毛利率分别为34.1%、33.6%和29.8%。

此外，其今年才成立的全新房屋租售品牌塘鹅，在部分城市发展受挫后，开始关店收缩。

今年初，龙湖集团正式成立经纪品牌——塘鹅，开启房屋租售——塘鹅租售和房屋装修——塘鹅美装修两大主航道业务。塘鹅前身为服务于龙湖业主的“龙湖租售”，和链家、中原、我爱我家等其他房产中介平台一样，龙湖希冀将租售业务扩张到全行业而不仅仅局限于龙湖自身项目，通过租赁、二手房买卖、新房渠道获得收入。

文轩财经获悉，塘鹅成立后便开启起了全国化的规模扩张之路，但由于今年市场行情低迷、加上疫情持续和市场竞争激烈影响，经纪人招募并不理想，部门门店长期空置，亏损严重。部门城市面临关店收缩、不排除撤出部分已进入城市可能。

有经纪人表示，重庆龙湖塘鹅集中的中央公园和礼嘉片区，9月份陆续关了20多家门店，从高峰期的50多家直降至35家。武汉也开始裁员撤店，从高峰期10多家门店，关门至3-4家，并且武汉公司开始裁员准备撤出。

另外，值得关注的是，9月29日，龙湖集团以约21.6亿元收购大股东所持有的智能科技、妇儿医疗资产组合，据悉，上述资产均为龙湖集团大股东蔡馨仪（龙湖创始人吴亚军之女）投资孵化。

此举也被外界视为龙湖在新兴产业——医养健康领域的持续发力。

04、智库观点

稳健发力，后续成长性较高

文轩财经就龙湖集团高管人事的频繁变动、业绩表现及后续发展看法等采访了一些文轩智库资深房地产研究专家，看看他们怎么说？

易居研究院智库中心研究总监 严跃进：

“龙湖频繁的人事变动，实际上跟整个经营业绩是有关系的，当前整个市场压力比较大，包括龙湖在内的各种企业，其实都会有这种情况；另外一个很重要原因，就是一些企业把龙湖作为标杆企业，往往从猎头入手，因此存在比较频繁的跳槽。

龙湖在资本市场现在受到关注度较高，因为它的市值增长速度很快，另外龙湖在商业地产及长租公寓方面，具有较好的表现。

这两年企业债务问题突出，企业经营压力较大，但龙湖表现比较稳健，是值得肯定和学习的，对于龙湖来讲，后续成长性也还是比较高的。”

上海中原地产市场分析师 卢文曦：

“这两年楼市本身波动挺大的，人事上出现频繁变动也正常，当然变动的原因可能是多方面的，有人去了其他地产企业等。企业之间流动也很正常，完成职业经理人的目标，再换一个挑战也能理解。

龙湖做产品还是不错的，蛮注重宣传包装。产品品质也走中端以上路线，抓客户心理还是有一套的。

至于后续，龙湖现在也多线齐发，长租、租售、商业什么都有，业务广阔，赢利点也比较多，应该还是会保持民营企业中比较靠前位置。”

05、文轩观点

向管理要效益成变革大势所趋

随着政策调控层层深入，房企销售业绩压力陡增，对高管层面形成一定的冲击，龙湖集团频繁的人事变动，或与企业的发展战略调整、业绩目标难达成、房企之间较为激烈的竞争等有关。

从龙湖频繁的人事变动中，可以看出，地产行业用人似乎越来越趋向年轻化了。随着行业步入低利率时代，外加融资环境收紧，传统经营模式急需求变，强化精细化管理、向管理要效益已成为房企变革的大势所趋。

世界上唯一不变的就是变化本身，为顺应新的市场变化，头部房企早已开启自身架构调整之路，据统计，自2020年以来，50强房企中有半数在组织架构上进行了调整和优化。如碧桂园、万科等。

三年前就提出“活下去”的万科，也在积极转型，将维持了十几年的四大区域的格局，从去年变成了五个，今年又变成了七个。“宇宙第一”碧桂园重金投资机器人、央企华润携手华为进军智慧园区，头部房企选择的转型赛道多种多样，但就目前来看，相较于主营地产业务，收效甚微。

而在国庆节前再宣布跨界多元化的龙湖，斥资21.6亿元收购医疗健康产业资产包，以此切入医疗大健康赛道，但众所周知，与地产行业相比，医疗健康行业具有专业度高、投资额大、回报周期长等特性。在国内，一家新医院的盈利周期通常需要8到10年，对企业的资金实力和运营服务能力是巨大的挑战。

一直以来，龙湖以住宅打造和商业运营见长，在项目优质建设方面获得了一定的市场话语权。

但作为首家布局妇儿医疗领域的房地产企业，未来龙湖能在这条全新赛道上做出什么样的成绩，能否找到新的利润增长点？一切尚待时间检验。