文 | 楼公子

新房真的降价了。

从第二轮集中供地开始，就有不少人觉得“深圳新房要降价了”。而在上周第三轮集中供地公共发出后，这个说法变得更为真实——光明新盘限售均价低至4.3万元/平方米、松岗重回4.5万元/平方米、坪山只要3.4万元/平方米……

这种情况，对于在半年前已经买房的人群来说，或许会心生懊悔；而对于准备买房的人来说，心情则变成了纠结——现在买房积分要求低，未来买房价格低。

但要说最焦急的，大概是那些准备入市的新盘项目。近期的行情本来就差，未来的新房也已经明确要“打折”，致使如今在售及待售的新房揽客难上加难。

近期，就连去年最热的光明区，不仅金茂公园里去化困难，连电建洺悦鹏著花园这个地铁盘都热度大减。那么，同样曾经是大热片区的沙井，能够幸免吗？

1.去年8次日光 房价涨了又跌

2020年，沙井片区多个新盘开盘即售罄——华强城、嘉富新禧（宝）花园、清平华府、珑湾上城、巨基四季名苑等，连万科星城的公寓房源都成功日光。

这些新盘的价格，从最初的4.8万元/平方米，发展到后面的5.2万元/平方米，涨价速度并不慢。到今年1月，沙井海岸城的价格已经到了5.75万元/平方米。

不过，到6月星河荣御一期入市时，备案均价却变成了5.09万元/平方米，比起去年入市的三期产品低了约1千元/平方米。而到8月二轮供地公告挂出时，沙井的限价则变成了4.61万元/平方米（毛坯）。

这一均价，即便加上装修费后，价格仍维持在“4字头”，和去年多盘卖5.2万元/平方米的价格，相差了约3000元/平方米。

在这种压力之下，现在沙井的新盘还敢入市吗？

事实上，从下半年开始，沙井就只有万丰海岸城一个超级网红盘入市并日光。而近期，沙井4个新盘关注度较高——

究竟这些新盘情况如何，未来入市又能否虏获购房者的心呢？近日，界面楼市实探了当中的招商雍和府、拾悦城二期，发现这两个盘仍在打地基的阶段，但前者已经开始了宣传，而后者则连营销中心都还未布置。

2.一路之隔，两个新盘

在上述四个新盘中，招商雍和府是唯一一个开了营销中心的项目，但营销中心在会展湾，和项目实际所在地距离比较远。

项目在地铁11号线沿线，距离沙井站约600多米，步行时间大约为12分钟。而在招商雍和府对面，隔着岗厦路，就是拾悦城二期。

目前来看，两个项目都还是在打地基的状态，招商雍华府的进度稍微快一些。

而项目区位方面，这两个盘所在的位置较为一般。虽然有地铁加持，但周边除了拾悦城一期外，多是工业区和城中村，而拾悦城一期也只带来了拾悦小学和数量不多的底商店铺。

但放大来看，1公里范围内，这里有华润万家、新沙汇时代广场、西荟城购物中心、天虹商场等商业，也有坣岗医院、万丰医院，同时还有公园和广场，配套还算不错。

此外，在一站之外的马鞍山站周边，万丰海岸城将带来山姆超市、外国语学校，进一步丰富周边的生活配套。

招商雍和府：

前身是瑞远工业区旧改项目，项目占地0.9万平方米，计容建面5.4万平方米。

其中，住宅4.4万平方米，预计能带来400套房源。此外，项目自带一所6班幼儿园、社康中心等配套，是比较纯粹的居住社区。

从效果图来看，项目只有三栋高层住宅，楼高28-41层，暂不清楚是否为围合社区，但无疑公共活动空间比较小。

项目将推出75-120平方米2-4房，未见户型图流出，但项目已明确将在今年四季度入市。

拾悦城二期：

对比起来，拾悦城二期的入市时间大概要更晚。

界面楼谈现场观察发现，拾悦城的营销中心仍处于未布置的状态，再加上还在地基阶段，或要到明年才能入市。

项目前身是壆岗岗厦片区旧改（一期）项目，拆除用地面积10.7万平方米，开发建设用地面积约5万平方米。

值得注意的是，一期项目还包含了一所九年制学校，或许未来的业主能实现就近入学的愿望。

据悉，项目将带来81-116平方米的房源，约950套，并将带来办公和底商。

虽然目前拾悦城二期尚未进入宣传阶段，但两盘进度不相上下，加上就位置相近，未来较大概率会与招商雍和府形成竞争关系。而哪个项目更能获得购房者的认可，或许还需要看项目自身的硬实力。