文 | 番茄君

“银十”正式宣布结束，今天（11月2日），深铁懿府二期拿下预售证并在住建局完成备案，均价依旧是10.3万元/平方米。

回顾10月开盘的7个项目，只有两个售罄，剩下的除了卖了接近九成的汇城茗苑，去化率都一般。

相较于“金九”7盘售罄，“银十”的影响力似乎弱了很多，甚至连常出“日光盘”的光明，也开始变得难卖起来。

在10月入市的新盘里，电建洺悦鹏著花园作为光明唯一入市的新盘，612套房源也只卖出127套。

而且这个项目与9月光明上新“业绩最差”的金茂公园里相比，因未来有地铁6号线支线二期华夏站规划，属于地铁口物业，位置确实好太多了，按理说不应该只卖出127套。

光明真的会过气吗？

1.规划利好，热度猛涨

光明位于深圳西北部，东至龙华观澜、西接宝安松岗、南通南山科技园，北连东莞松山湖。

作为深圳下辖的9个行政区中最年轻的一个，光明区于2018年9月19日正式挂牌成立，规划有光明中心区和2000亿光明凤凰城两大核心发展区域，是粤港澳大湾区的重要战略节点，高起点搭建光明科学城发展。

同时，光明规划有5条地铁线，包括6、13、18号线三条快线。2020年，6号线率先通车运营，光明正式结束无地铁时代。

此外，6号线支线、支线南延段以及13号线以及13号线北延段也将在未来陆续通车，以后光明可直通南山。

除了地铁，还有高铁线路的建设。贯穿惠州、东莞、深圳三城的赣深高铁也即将在今年年底通车试运行，其中光明城站是赣深高铁进入深圳的第一站。

此外，光明区内还有龙大、南光2条南北走向的高速公路，北连东莞，南接福田、南山；外环高速贯穿深圳东西，串联宝安、龙华、大鹏等区。

教育方面，光明有深圳实验学校（光明部）、中山大学深圳附属学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校等优质资源，未来还有多所学校落址办学。

各项规划好、交通便利，目前房价在深圳算是洼地之一，光明火得有迹可循。

2.光明今年有5盘日光，十月业绩最差

虽说光明是热土，但也是分区域热。

目前最热的当属于凤凰城片区和光明中心区。这两个片区集合了光明最好的市政、交通、教育、公园等配套，也是出现日光盘最多的区域。

也许是去年开一盘空一盘的节奏太快，对比出今年新盘去化艰难。

截至11月，光明今年一共入市了9个项目，其中开盘日光的有万科光年四季、宏发万悦山名庭、星河天地三期和四期、峰境瑞府二期共5个，没售罄但是卖了八成的有勤诚达正大城乐园，位置相对较偏的云科府去化也有六成。

金茂公园里未公布去化情况，但从入围人数来看，269套只有175批客户。

电建洺悦鹏著花园与金茂公园里相比，虽然离目前正在运行的6号线都超过了1公里，但电建新盘旁边规划有6号线支线华夏站，该站将于2025年正式通车，在交通上占据了一定的优势。

但此次项目推出612套房源，开盘去化只有两成。还记得电建去年推出的洺悦府，备案均价约5.97万元/平方米，开盘当天483套房源售罄。

但在一期售罄后不久，项目却被准业主投诉外立面、车位配比以及电梯间消洗空间等方面涉嫌虚假宣传，随后电建官方发布声明将联动政府相关职能部门探求改进措施。

虽然问题得到解决回应，但是口碑或多或少得到折损。

再加上此次电建新盘比同期的星河天地四期和峰境瑞府二期备案均价贵了一些，而且在户型方面，精装交付还需要业主自己改门窗，不好卖也在意料之中，只是没想只能卖出两成。

除了项目自身配置的因素影响外，近期多项维护房住不炒政策落地，也让整个楼市进入冷静期，新房因此越来越不好卖也是公认的事实。

3.限价地上新，均价掉回“4字头”

光明今年部分新房没有卖出去，还有一个原因来自于今年三轮土拍，光明出让多宗限价地，这些宗地未来建成商品房项目，限售价格更低。

今年的第一场宅地拍卖于5月举行，6宗宅地光明仅拍一宗。

该地编号为A646-0083，位于光明区凤凰街道，夹在光侨路和长凤路之间。

虽然宗地距离最近的地铁6号线长圳站有近2公里，但是值得注意的是，它与高铁光明城站仅有645米。而且，光明城站下还有正在建设中的地铁13号线，建成后将会开设地铁光明城站。

根据出让公告，该地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于4.89万元/平方米（不含室内装修）。最后被龙光以10.88亿元、配建面积1.12万平方米的代价拿下。

目前，该地已建成项目为龙光玖瑞府，已经传出要在年底入市的消息。

第二场集中宅地供应土拍于9月底举行，22宗地光明占5宗，其中：

A503-0093宗地位于光明凤凰街道，普通商品住房均价不得高于4.44万元/平方米。

A631-0115宗地位于光明马田街道，普通商品住房均价不得高于4.22万元/平方米。

A511-0039宗地位于光明街道，普通商品住房均价不得高于4.46万元/平方米。

A602-0990宗地位于光明玉塘街道，普通商品住房均价不得高于4.34万元/平方米。

A622-0118宗地位于光明新湖街道，普通商品住房均价不得高于4.53万元/平方米。

第三轮将于11月进行，供应11宗宅地，光明出让3宗：

A641-0029宗地位于光明新湖街道规划光辉大道与华夏路交汇处东南角，项目建成后普通商品房销售均价不得高于4.53万元/平方米。

A641-0030宗地位于光明新湖街道规划翠辉路与规划建昌路交汇处西北角，项目建成后普通商品房销售均价不得高于4.53万元/平方米。

A606-0258宗地位于光明玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角，项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于4.34万元/平方米。

以上均价均为毛坯价格，假设未来这9宗地建成全部精装交付，除了龙光玖瑞府超过5万元，其余均在4字头。

未来待这些限价地入市后，光明楼市或许会引起新一波关注。