文 | 番茄君

11月的进度刚加载到4%，深圳楼市就有两个新盘取得预售证。

这两个备案的项目都在南山，一个是位于安托山的深铁懿府二期，另一个是蛇口新世界临海揽山御园。

深铁均价约10.3万元/平方米，推648套建面在100-120平方米之间的住宅；临海揽山均价约11.43万元/平方米，推251套建面为106-226平方米的住宅。

千万左右的豪宅，对于部分着急在深圳“上车”的购房者而言，存在一定的压力。不过也不用着急，因为11月除了豪宅，西部还有这些新盘进入预备通道了。

其中，位于宝安的榕江壹号院以及在西丽生态公园边上的玖裕茗院，值得大家注意，前者是地铁边的大户型，满足大家庭需求；后者是易上车的小户型，适合刚需群体。

1.榕江壹号院：低容积地铁上盖物业

榕江壹号院位于宝安宝源路和金海路的交汇处，值得注意的是，它还属于新前海的区域内。

项目占地面积约2.34万平方米，总建筑面积达12.84万平方米。其中住宅占5.34万平方米，商业占1.19万平方米，容积率为2.99，共405户，主推115-200平方米户型，设有453个停车位。

从网络上公开的户型图可见，120平方米被设计成四室两厅两卫，横厅双阳台设计，空间视觉感更大。

200平方米被设计成五室两厅四卫，其中包含一个保姆房。屋内为竖厅设计，动静分离。

从居住配套来看，该项目与地铁11号线碧海湾站的C出口仅一墙之隔，属于地铁上盖物业。

除此之外，500米内还有1号线西乡站，通过这两条线路，半小时内可直达南山和福田，交通非常便捷。

由于项目距离主干道较近，通过宝源路可连接西乡大道，想自驾出行也很方便。

榕江壹号院除了靠近地铁外还有一个优势，周边500米内，拥有西湾小学、海湾中学等学校，可以实现一站式教育，家门口式目送入学。

除了地铁和学校，项目的商业和文体配套也很丰富。榕江壹号院自带的超1万平方米商业，周围还有天虹商场，基本能满足日常生活需求。

生活休闲方面，距离项目700米内有西乡体育中心、碧海湾公园以及深圳恒生医院。

目前项目楼体已出地面数层，营销中心也建好了。

项目周边二手房有中熙香缇湾、海湾明珠花园以及泰华阳光海等小区，中熙香缇湾参考均价为8万元/平方米；

海湾明珠花园二期参考均价为5.3万元/平方米；

泰华阳光海小区二手房参考价为8.1万元/平方米。

2.玖裕茗院：宿舍性质小户型

说起玖裕茗院之前，不得不提一下已经开盘的汇城茗院。

光从名字上看，就可以知道这两个项目关系不小，同属于新润园房地产开发有限公司旗下的项目，该房企在安托山还有海德园这个项目，库存量丰富。

而在十月开盘的汇城茗院124套住宅只剩下15套未卖出，虽未日光，但去化率也接近九成，销量在十月仅次于深业中城。

待入市的玖裕茗院位于打石一路西北侧，距离地铁5号线留仙洞站直线约1.2公里，此外，项目距离在建的地铁13号线石鼓站仅1公里。

项目占地面积约为1.01万平方米，总建筑面积约为8.17万平方米，总共推832套房源，其中671套建面约30-58平方米户型，层高达到了3.9米；150套建面约99平方米户型，层高在3.3米。

项目周边多工业区和住宅，东面紧挨着丹华公馆，南面临靠深圳第二高级中学（高中），并与深中南山创新学校（原留仙学校）相近，且在该学校的学区范围内；西北面与西丽生态公园仅一步之遥。

商业方面，玖裕茗院自身虽然没有配建什么商业，但周边有万科云城，配套有大型购物中心。而且项目还位于留仙洞总部基地的辐射范围内，在区位上还是占据一定的优势。

不过值得注意的是，玖裕茗院的用地性质为R3居住用地，R3用地主要以建宿舍为主。

虽然目前南山区学位积分制度并未对具有宿舍性质的房产进行明确划分，但是宿舍相对于住宅而言，还是在积分上还是不占据优势。

目前该项目的户型图也被公开。

而项目周边唯一出售的二手房仅有万科云城，为商务公寓性质，参考价为8.5万元/平方米。