记者｜吴波

北京二手房月成交量最近开始走低，价格也更趋理性。

根据北京住建委官网数据显示，10月北京二手房成交9340套，环比上月下跌25.7%，月成交量创下自去年4月以来新低。

事实上，北京二手房成交量在9月份就出现下滑趋势。据北京中原市场研究部统计，当月北京二手住宅网签1.2万套，环比下降23%，同比去年同期下降28%，创下近1年来的市场新低。

传统的“金九银十”失色不仅体现在成交量上，还体现在价格上。首先，成交走弱，有部分房东因为当前房价不及心理预期而选择暂不挂牌销售。据《10月国民安居指数报告》显示，新增供应方面，10月全国新增挂牌房源量环比下跌5.2%，北京则下跌了17.5%。

其次，北京二手房买卖双方价格博弈增加，愿意下调挂牌价的房东比例也在增加。据麦田房产监测数据显示，在10月的调价房源中，有超过85%的房源下调挂牌价，这个比例比9月又多了4个百分点。

通州业主刘女士（化名）明显感觉到北京二手房有所降价，她说，“在通州，除了环球影城周边涨价了，其它房源明显降价，比如翠屏北里、新华联家园都有下调。中介说具体价格看户型。”

“别墅降价很猛。”刘女士进一步表示，“根据中介的推广，一套东三环湖景别墅，双花园120平，精装800万，客厅6米挑空，带电梯，原成本房价4400万，现在底价3800万。再比如，一套优山美地的使用面积650平的边户独栋，业主原始购房价3050万，现在着急用钱2650万就能卖，全款一个月周期底价2500万。“

针对上述情况，麦田房产对界面新闻表示，“别墅降价是由于房地产税出台心理预期带来的影响。不过，整体降价房源还是集中在之前炒作的学区房。“

今年以来，随着双减政策的执行和教育部下发的多项政策，北京二手房学区房价格普遍回归理性。

而在9月，北京海淀区房地产经纪协会又发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，指导价设计名单包含海淀29个重点小区，针对60平米以下小户型、60-90平米中户型以及90平米以上大户型，并且超过挂牌指导价1%的不让挂牌。

“调整最多的还是学区房。最狠的区域是东城、西城和海淀。周边其他区域，学区属性比较小的降幅大概在3—5%左右。“ 海淀链家经纪人张平（化名）称，”比如中关村三小旁边的蜂鸟家园，以前单价达到20万左右，现在单价只有十五六万。“

界面新闻查询链家APP发现，一套49.39平方米的蜂鸟家园房源，目前挂牌价确实降为760万，均价约15.38万/平方米。

丰台链家经纪人李磊（化名）也称当下二手房议价空间变大了，“学区房降价基本没有对丰台产生影响。当下挂牌房源变少，则是因为上半年卖得比较好。不过，目前房价可谈空间确实变大了，可谈空间增加30万左右。”

二手房市场降温中介早有预判。在今年第二季度业绩电话会议上，贝壳管理层就预期下半年市场会降温。尤其是在二手房方面，信贷收紧、按揭利率上行，审批和放款周期拉长，叠加二手房参考价制度，市场将对二手房业务产生显著影响。

我爱我家也曾在中报中预测，由于目前贷款首付比例上调，购房成本初始上升，加之学区房政策转向，各地实施网登限价，二手房地产市场管理政策整体收紧，交易价格、交易手续审查进入严管周期，二手市场预期下半年会出现下降。

58安居客房产研究院分院院长称：“当前房地产市场风格转换，整体来看市场已经从卖方市场转为买方市场，成交量下滑、成交价上涨乏力甚至出现下挫都是风格转换的重要体现，市场的心态出现变化由此导致热度下降。另外在客观因素层面，房贷政策的严控导致需求出现锐减，尤其是部分城市的二手房贷款出现放款难，放款周期长的问题，导致交易周期不断拉长。”

从目前的二手房市场来看，相比前两月开始有所好转，当下房贷已出现放松迹象。

9月底央行针对房地产市场定调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，此后多次释放信贷维稳信号。

“贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，10月房贷利率在年内首次出现环比下降，这表示局部市场住房信贷环境有所改善。预计4季度住房信贷环境继续边际改善，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持，利于修复市场预期，减缓市场调整压力。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐称。

北京链家经纪人以及麦田房产都对界面新闻表示，近期北京房贷确实出现放松迹象。房贷放款周期缩短至3个月。

“房贷没有之前那么紧张了，现在的放款周期是3个月。有的银行如华夏银行、光大银行等1至2个月就能放款了。”北京链家经纪人说，“不过，当下房贷政策每个月20号都会进行调整，二手房市场后续走向主要还是看政策。”

就北京而言，北京链家研究院院长高原预判也十分乐观，他说“市场具有置换多、杠杠低、调控严、需求真四个特点。这些特点使得北京市场在上行阶段不会出现暴涨情形，在下行阶段亦会有其自身韧性。”

从数据上，北京今年二手房表现并不差，且10月也有所提振。
北京住建委官网数据显示，今年前十月，北京二手房总成交量达到165894万套，超过去年前十月的130638万套。 

此外，麦田房产数据监测显示，北京10月下半月和上半月市场热度分化明显。10月下半月日均带看量比上半月多32%。

高原进一步表示，尽管从网签数据来看，全市10月交易量不足10000单，但网签数据实际上具有一定的滞后性，实际10月数据更多反馈了9月市场的运行情况。从住宅交易业务实务来看，随着信贷过度紧缩情况开始缓解，同时卖家预期有所下行，挂牌价格更为接近实际成交水平，更易达成交易，市场运行已经进入修复期。

经调研与初步估算，估计10月成交情况相较9月份应该有20%左右环比提升，这部分交易量会在11月的网签数据中体现。