文 | 楼公子

1. 23套百花学区房遭抛售

上月仅成交7、8套房源

“现在工作人员也在积极为这些房源寻找买家，我们中介也可以推荐客户。”百花片区的资深中介李磊（化名）向界面楼谈表示。

他所指的房源，正是近日被一次性挂牌出让的23套百花片区房源。

近期，23套长城大厦的住宅房源在深圳联合产权交易所上挂牌出让，出让人为浙江省机关事务管理局。

这批房源的户型面积集中在85.3平方米和104.7平方米，单价多在10.3-11.3万元/平方米区间，总价为938-2654万元，称得上是千万“豪宅”。

而根据深圳住建局发布的参考价，长城大厦1-3期的指导价都是10万元/平方米，市场成交单价则多在12万元/平方米上下。

由此可见，这批挂牌价格更接近参考价的房源，算得上是“笋盘”。

但李磊并没有特别看好这次的出让结果，“三房比较划算，两房的性价比一般，最后应该也是按挂牌价卖”。

对于浙江政府单位一次性出让房源的举动，不少人将其与目前百花学区房市场行情较差联系在一起。

不过，据相关工作人员介绍，此次出让的房源最早为浙江省政府驻深办事处购入，后转给浙江省政府资产管理类型的部门，再变更到机关事务管理局名下。

如今，他们打算清理资产，因而将房源一次性出让。

李磊也向界面楼谈表示，此前也有政府单位一次性出让百花片区的40多套房源，他认为没有必要对这一做法进行过多解读。

但不论这次抛售是出于什么原因，被坊间誉为“深圳第一学区”百花片区，的确出现了成交困难的情况。

“上个月成交了7、8套吧，已经是今年2月份以来单月成交最高的月份了。”李磊感叹道。

在去年行情较好的时候，百花片区一个月最高成交50套，一般情况下也能保持在20-30套区间。

有中介称，从2017年到现在，几乎没见过这样的低谷期。

2. 30年老小区

业主低于参考价挂牌

“长城大厦建的时间比较早，土地是1985年的，建成是1989年，当年商品住宅比较少，所以也算是豪宅了，”李磊补充道，“现在是这一片最老的小区之一。”

看着眼前过时的楼体结构、密密麻麻的窗台和少量的地面车位，人们很难把这样的老旧小区，和千万豪宅联系在一起。

“很多人第一次看到这样的环境，都很难接受。”中介周庆（化名）在带界面楼谈看房时，特地提醒要做好心理准备。

作为30年前的老房子，长城大厦保持着上个世纪的单位房式的布局——长长的走廊过道，串联起一层数十个单元，从电梯走到家门口，可能需要走个3-5分钟。

而两房的单元，内部都是复式结构，上下楼层的面积共80多平方米。

走进内部，厨房狭小，无阳台，一层卫生间只站得下一个人，加上有异味，大部分业主会去掉这个卫生间，只保留二楼的卫生间。

习惯了住在平层的人们，也很难适应陡峭的楼梯。

但就是这套87平方米的房子，报价980万元。“这套房子的业主是诚心卖的，还有讲价空间。”周庆表示。

据他介绍，这里还有同户型卖920万元的房源，单价10.6万元/平方米左右，接近小区的参考价格。

“现在还有低过参考价的房源，跟长城花园一样老的南天一花园，步梯5楼，106平方米的三房，1200万元。”他表示。

算下来，南天一花园的这套房源单价为11.3万元/平方米，而政府参考价是12万元/平方米。

3. 成交单价曾高达30万/㎡

如今买房已“高位站岗”

这样的小区匹配这样的价格，看似魔幻，但在去年行情最好的时候，这里的价格更高，而且一房难求。

“当时只要有业主愿意签字，就有人买。最高的时候有30万一平的成交价格。”中介表示。

在2020年5月，界面楼谈走百花片区时，的确有中介称：“现在想买的人很多，想卖的很少。”

而后，界面楼谈还曾看到中介发出的成交信息：2020年11月，国城花园成交一套43.5平方米的房源，总价1218万元，单价高达28万元/平方米。

但在今年2月，深圳住建局出台参考价格机制后，情况急转直下。

在这一制度下，银行按照参考价批贷，但最终成交价往往高于参考价格，由此产生的差价，需要买家私下再补给业主。这一情况使得购房成本大大增加。

但对百花片区这类学区房影响最大的，仍然是大学区制。

在百花片区，有着深圳第一梯队的初中深圳实验中学，也有分别为第一、二梯队的小学深圳实验小学、荔园小学和百花小学，还有着“深圳最好的幼儿园”的深圳实验幼儿园。

在以往的单一学区机制下，不同的小区对应着不同的学校，房产的价值也由此区分开来。

比如，对应的中学虽同为深圳实验学校，但长城花园对应的小学为第二梯队的百花小学，不及国城花园对应的第一梯队的荔园小学，因而前者单价12万元/平方米，后者的售价却可以超过20万元/平方米。

但在大学区机制下，则需要考虑周边所有学校的教育质量。

“这边的学校大部分都还不错，但还有一个华富中学，教育质量非常一般。”周庆表示。

虽然目前仍未确定大学区制的具体实行模式，但家长们并不愿意花费上千万买入一套老房子，却不能保证入读学校的质量。

受这两大利空消息影响，据乐有家研究中心数据，深圳六大名校片区的成交量也大幅滑落，其中3-7月，同比跌幅均超过50%。

同时，此前因为荔园小学落地的消息而涨价的八卦岭片区房源，也从曾经的10万元/平方米，回落至8万元/平方米。

这让作为中介的李磊也深感无奈：“我和同事之前一起买了那边的房子，现在看也是亏了，就站岗嘛。但凡去年买了学区房的，现在都亏了。”

就连以豪宅与优质学区著称的香蜜湖片区，如今也已经跌回去年的价格。

甚至，在今年8月时一套香蜜湖港中旅花园的房源，以低于市场价约500万元的价格拍卖，却依然流拍。

“家长也还是有教育需求，但在明年4、5月之前完成购房流程就可以了，他们还不着急。”周庆表示。

而据近日出炉的深圳10月二手房成交信息，上月的成交数量仍在进一步下跌，二手房网签量已跌至1777套，创下2012年3月以来的最低值。