深圳彩生活的分拆上市，打开了物业管理公司的想象空间，也让包括万科、中海在内的更多开发商开始了一轮物业资产的跑马圈地。但在前天，在国内以物业服务质量高著称的龙湖集团董事长吴亚军表示，物业并非一门好生意，在物业拆分上市成为主流的情况下，龙湖仍然不会做物业分拆上市。

吴亚军是在公司股东会上这样强调的。她称龙湖将来还是会以地产为主业，创新型业务也会选择与地产有关联性的业务，比如长租公寓、联合办公等。

吴亚军称她无法看到物业公司现有的模式是如何赚钱的，这个模式还存在很多问题。

“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

根据龙湖年报显示，2015年龙湖实现物业管理服务税前利润6亿元，物业净投入相对较低，但投资回报率在所有分项中却是最高的。

龙湖不错的物业利润得益于他们的高费率，但是，一旦费率降低，物业的利润也无法保证。

“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。”吴亚军称。

龙湖每年竣工物业以15%的增幅在增长，管理物业也是在以同样速度增长。龙湖负责物业的总裁颜建国透露，目前龙湖在物业管理方面、管理技术方面都在做准备，未来在条件准许情况下，会尝试在好的区域接管第三方物业，但是规模预计不会太大，龙湖将持慎重的态度，兼顾品牌和利润。

在谨慎对待物业管理业务的同时，龙湖也在寻找新的切入点。据龙湖首席执行官邵明晓透露，地产始终是龙湖的核心业务，公司所要发展的创新业务，也将围绕和地产业务具有协同性和关联性的行业，长租公寓、联合办公很有可能成为龙湖新的增长点。他透露，于3月份加盟龙湖集团的大悦城前总经理韩石将负责龙湖创新型业务。

而在天街等商业物业沉淀较多资金成本的情况下，龙湖将采取策略性持有主力商铺的形式来促进商业街区的发展成熟并最终完成全部出售以加快资金周转回笼。

另外，股东会现场还有小股东提问，龙湖于重庆观音桥的商业项目地块非常好，为什么公司仅自持30%而将另外70%出售。

对此邵明晓回应，重庆观音桥项目在内部定位的时候就定义成快周转的项目，再加上龙湖在那个片区有一个天街，已经持有一个比较大的购物中心，龙湖在持有的部分会阶段性持有一些酒店、商超，但最终都会出售。龙湖有一些部分策略性持有的主力的商铺，会在一些大的关键性的节点来阶段性地持有，主要还是为了帮助整个街铺的发展成熟。

这也被看做龙湖为持有型重资产商业模式的减负之道，通过出售商铺实现资金的快速回笼。

吴亚军称龙湖会坚定地看好持有商业物业，持有物业的内涵和展现形式，一定会随着消费升级或者其他商业业态的扰动而变化，关键是出租物产，算投入和回报关系能不能赚钱。