文︱廖秋丽

在房地产市场下行的大背景下，广州核心板块的房源或也难以维持高景气态势。

10月，广州新房、二手房市场成交继续向下，新房整体成交量环比下降9.5%，二手房环比下降15.25%，纷纷创下今年成交低位。由此可以看到，市场已经完全进入调整期。

而在冷意弥漫的氛围下，不少买家的观望情绪也渐浓。据了解，目前不少购房者了解房源的意愿骤减，广州中原研究发展部指出，即便是珠江新城板块，上门客户也环比减少2-3成左右。

也因此，市场上对于楼市前景开始出现了一些悲观的声音。那么，从实际情况出发，目前的市场该如何看待呢？

新房、二手房市场迎考验

自2020年的那一轮大规模普涨，至将近2021年中的降温，广州楼市经历了一场周期较长的上涨期。

而当调控这双大手下场后，广州楼市正式开启降温的通道。这种信号，在10月的成交数据中尽显。

据克而瑞数据统计，10月广州新房网签成交合计6227套，环比下降9.5%，同比下降42%，创下今年新低点。

新房市场降温，二手市场承压也较为明显。

据广州市房地产中介协会统计，10月广州二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数为5253宗，环比减少15.25%，同比下降50.91%，创近年来成交最低位。

而从销售面积看，数据显示，广州各区的网签面积环比都有所下滑，除花都和从化外，其他各城区环比均下滑超过10%，黄埔、番禺、荔湾3个城区环比降幅超过了20%。

就当前的情况看，降温情绪再次得到了较大的释放。至于降温周期会延续到何时，新华财经援引业内人士的观点称，随着年关将近，房企“降价求售”现象会加剧，房价将持续回落；此外，全面严控二手房之下，房价调整态势已经确认，未来房价调整空间将逐步加大。

核心板块房源降价120万元出售

部分业主心态不再坚挺

对于楼市情绪的降温，最明显的信号应该来自于核心房源的降温。

在广州各区中，数天河核心区珠江新城板块的价值最高。

珠江新城作为广州市的中心商务区，一直以来都是广州楼市的标杆，尤其是在过去二十多年的发展中，其楼市价值也一路走高。

据了解，2004年广州房价均价还在5000元/㎡的时候，珠江新城房价已高达1万/㎡；而在2015年-2017年期间，珠江新城楼市正式进入10万+时代；如今，珠江新城的基本面依然没变，区域内优质房源价格可达19万元+/㎡。

目前，区域内已无新房源在售，一手房的供应量从2016年起就已经停止。在稀缺性如此明显的情况下，区域内的房源自然拥有不菲的价值。

然而，在市场调控大势中，即便手握核心板块房源，议价空间也会打上折扣。

广州中原研究发展部统计到，2021年10月，广州核心主城区天河二手住宅市场成交环比回落11.9%。其中，珠江新城上门客户环比减少2-3成左右。

部分指导价小区更是将冷意传递到极致，平均成交周期大幅拉长，上门看房客锐减，不少业主有意扩大议价空间以促成成交，目前议价幅度基本在5%左右。

比如，中海花城湾的一套151㎡的房源，原报价为2720万元，现由于业主急需资金回笼，因此下调报价至2600万元，整体总价直降120万元。

要知道，从区位看，中海花城湾可以说是拥有了顶配资源，其位于珠江新城核心位置，楼下是5号线猎德地铁站，从猎德出发，可以在数站内接驳到去往广州其余各区的地铁线路。

并且，因处于核心区，小区附近商业繁华，集聚高德置地广场、花城广场、K11购物艺术中心等配套资源，学校资源、医疗资源上的配套也都非常优越。

资料显示，2006年刚开盘时，它的单价大概9000/㎡左右，到2020年均价卖到了13万+/㎡。可见，该房源在这些年间，价值得到了跨越式的发展。

但随着调控的深入，以及市场情绪的降温，也让一些业主开始有了“低位出货”的心态。

此外，界面楼市广州留意到，同样位于珠江新城、鲜少有房源出售的海滨花园，近期也传出笋盘降价出售的消息——海滨花园有105㎡的房源，直接降价200万出售。

而界面楼市广州在微博上查询到，该小区也有业主挂出了136㎡的房源，南向3房望江，原价2100万，现价1600万出售。

目前房地产中介平台上，显示该小区无房出售，不排除为炒作行为，但不可否认的是，业主的心态已经有所松动。

而这种情绪将会层层传递，最终体现在楼价上。在未见明显拐点前，或许将会有更多类似房源降价出售。

从当前的市场情况看，楼市降温的态势已得到确认。预计未来较长一段时间内，广州楼市都将维持此种状态。但拉长周期看，广州楼市进入调控状态已有大半年，目前取得了较大的调控效果，在此前提下，未来大幅度的降温现象将难以出现。

而板块与板块之间，房源的价格体现也来自于价值的兑现，对于珠江新城这样成熟的板块来说，未来降价的空间有限，而对于一些只有概念支撑，没有实质的产业支撑的板块，则会受到较大的调控影响。