文 | 选址中国 江珊

第二批公募REITs正式获批，这次拿到「入场券」的是华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REITs，基础设施公募REITs数量升至11只。

至此，北京中关村、上海张江、深圳蛇口、苏州工业园等国内顶尖科技园区均已登上了公募REITs这趟资本快车。

与此同时，以产业园区（含物流园）为标的资产的REITs数量达到6只，占比超50%——园区成为公募REITs香饽饽。

出租率超90%，中国硅谷释放优质资产

首度闯关REITs，中关村拿出了3处优质科技载体。

「建信中关村产业园REIT」原始权益人为中关村发展集团股份有限公司和中关村软件园公司，募集9亿份，询价区间为2.851元-3.350元/份，测算募资规模26.121亿元。

该REIT标的资产为3处园区物业，分别为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目，资产估值30.73亿元，均位于中关村软件园内。

中关村软件园地处北京上地区域，是国内首屈一指的科技园区，也被称为中国互联网的「宇宙中心」，盘踞着百度、网易、新浪、腾讯、滴滴等当今国内互联网巨头。整个园区总占地面积2.6平方公里，总建筑面积约195万平方米。2020年园区聚集总部和研发中心700多家，在园从业人员9.45万人，园区每平方公里产值近1300亿元，地均产出全国领先。

基于这样的产业氛围，3处物业保持着90%以上的平均出租率，现金流稳定，入驻企业科技含量较高，收入的市场化程度高。

具体来看标的资产的成色：

①总建筑面积16.68万平方米，其中互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼、孵化器加速器建筑面积分别为8.22万平方米、3.18万平方米、5.28万平方米。

根据披露信息，与中关村软件园公司持有运营的其它物业相较，这3处载体单体面积较大。

②软件和信息服务业是最大租户。截至 2021年6月30日，3处资产的总租户数共计69 家，租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等，其中软件和信息技术服务业占比较大，占总租赁面积的53.80%。其中，协同中心4号楼由度小满科技(北京)有限公司及其关联方整租。

③平均租赁期2.93年。截至 2021年6月30日，按租赁面积加权计算的平均租赁期限为2.93 年，据专业意见，该租赁周期既能保证租户租金的持续性和稳定性，也有助于业主在短周期内调节和吸纳新兴企业入驻，灵活调控入驻企 业的品牌及承租能力。

2020年度，3个项目的营业收入合计为2.02亿元，主要为研发用房和车位租赁产生的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

层层闯关，冲破6道转让「封印」

值得关注的是，由于标的资产要转让，就需要解除相应的转让限制。根据相关规定，构筑在工业、科研用地上的科技园区资产转让面临种种限制，与此同时还要遵守国有资产管理等要求。

基金招募说明详细披露了6个「封印」的解除，涉及北京市政府、海淀区政府、海淀园管委会、中关村管委会、北京市规自委、债权人等多个主体的批准或同意。

第一个是《中关村国家自主创新示范区条例》项下关于「土地使用权转让」的限制，通过取得北京市政府、海淀区政府的批准得以解除；

第二个是《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》（也即业内所称39号文）项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制，通过取得北京市政府的批准得以解除；

第三个是「北京市已建成产业项目相关规定」项下「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制，通过取得海淀区政府、海淀园管委会的批准得以解除；

第四个是土地出让合同项下关于「土地使用权转让」的限制，通过取得北京市规自委的批准得以解除；

第五个是国有资产管理规定项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让公开交易」的限制，通过中关村管委会的批准得以解除；

第六个是相关借款合同项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制条件，通过北京银行上地支行的同意程序得以解除。

作为北京首个科技园区REIT，相信上述流程也为其它园区作出了「示范」。

据中关村发展集团相关负责人介绍，该RIETs项目是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的「破题之举」、「创新之举」。通过资产证券化的方式，使园区物业资产流动起来，可大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性；最终是要为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的「新经济」转型。

僧多粥少，资金密集进场

优质资产打底，第二批REITs热度颇高。市场消息显示，目前机构参与热情高涨，甚至出现「争相抢购」的盛景，预计认购价格和倍数都将超过预期。

实际上，首批9只公募REITs产品认购就已经很抢手，于今年5月31日同一天起售，数只产品开售即「秒光」，9只REITs全部完成募集目标，最终完成发行份额64亿份，发行总规模约314亿元，有效认购户数144.47万元。

根据披露，建信中关村产业园REIT回收资金将用于两个在建的园区项目：位于北京石景山区的中关村工业互联网产业园；位于北京门头沟区的中关村（京西）人工智能科技园I 期。

另外值得关注的是，同为产业园区REIT，第二批申报名单中还有「国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金」，但目前未出现在本批获批发行名单中,暂时「留级」。

根据上交所下发的反馈意见，要求国泰君安资管说明，基础设施原始权益人是否符合相关要求、基金管理人对基础设施出具的尽职调查报告是否符合相关要求。

另据选址960了解，目前寻求优质园区资产的金融捕手亦非常活跃。