记者 | 黄昱

在并购市场上风头最劲的碧桂园服务(HK:06098)拟进行一年来第四次股权融资，累计募资净额达约312亿港元，超过不少已上市物业公司的总市值。

11月18日晚，停牌一天的碧桂园服务发布公告称，拟以每股53.35港元的价格配股1.5亿股，募资净额约为80.02亿港元。碧桂园服务的融资目的直指收并购，尤其是商业服务板块。

公告显示，配售股份占于公告日期碧桂园服务的已发行股本约4.66%；及经发行配售股份而扩大的碧桂园服务已发行股本约4.45%。碧桂园服务主席杨惠妍及其关联人所持有碧桂园服务的股份比例将从45.09%下降至43.09%　

碧桂园服务表示，物管行业正处于黄金发展期，行业边界与内涵正在重塑，服务内容不断延伸，服务的手段焕新，科技智能化程度提升，行业整合速度加快，头部企业市场占有率将不断提升。

在此背景下，碧桂园服务未来将通过收并购来强化自身竞争力，而确保手头有充足的弹药则是前提。

自2018年上市以来，碧桂园服务已完成了5次股权融资，2019年1月配售1.69亿股募资19.39亿港元； 2020年4月发行可转债募资38.75亿港元；2020年12月以配股的方式募资77.5亿港元；今年5月配售1.39亿股募资104.88亿港元，同月发行50.38亿港元可转债。

尽管股权融资募集了大笔资金，但目前看已所剩无几。

据碧桂园服务披露信息，去年12月约77.5亿港元的配售所得款已使用完毕，其中约77.4亿港元用于已发生并购；今年约104.2亿港元配售所得款也已使用完毕，其中约103.3亿港元用于收并购；约50.03亿港元可转债款项也使用完毕，其中约42.5亿港元用于收并购。

今年物管行业的收并购正处于白热化阶段。据嘉和家业不完全统计，截至2021年9月末，物管行业共发生超60宗收并购事件，其中明确披露金额的交易总额超250亿元，远超2020年全年约109亿元的总额。

头部房企无疑在这轮收并购大潮中唱主角。嘉和家业物业服务研究院指出，今年前三季度，碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的三分之一。

今年碧桂园服务仅收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产就分别斥资约54亿元、100亿元、33亿元，合计约187亿元，超行业250亿元总收购金额的7成。

中指研究院数据显示，若并表蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，碧桂园服务的在管面积将从6月底的4.29亿平方米，跃升至约8亿平方米，超过万物云成为行业规模第一。

碧桂园服务对规模野心不小。在今年3月份的业绩会上，碧桂园服务管理层曾出豪言称，未来五年，要实现收入和利润年复合增长率50%以上的增长，达成“千亿营收”目标。

具体而言，碧桂园服务希望到2025年希望物业服务收入达500亿，增值服务收入达300亿，商业写字楼收入达到150亿，城市服务收入达200亿。

今年上半年碧桂园服务收入达115.6亿元，净利润实现22.26亿元，而万物云则分别只有103.8亿元，10.4亿元，碧桂园服务收入首次超过万物云。

毛利率较高的商业运营服务成为碧桂园服务今年新的发力方向。碧桂园服务上半年成立了主要针对商办写字楼业务的商写事业部，先后收购5家碧桂园商管子公司，9月收购的富力物业以及彩生活旗下核心资产也很大程度上深化其在商办服务领域的布局。

数据显示，上半年，商业运营服务为碧桂园服务带来约1.4亿元的营收，但主要得益于碧桂园文商旅集团的项目并表。碧桂园服务首席财务官黄鹏表示：“期待商业运营5年内突破100亿，这点还比较有信心，团队把军令状已经领回去了。”

据克而瑞物管，物管+商管模式企业平均PE约为传统物管模式企业的1.51倍。显然，碧桂园服务在商管服务上有所欠缺。

这次配股融资的目的，碧桂园服务也将扩张商业写字楼及商业管理服务放在最重要位置。据碧桂园服务公告，将通过收并购来建设自身能力，特别在商业写字楼及商业管理服务、社区增值服务、城市服务、设备设施管理服务等领域，把握市场机遇，打开广阔的市场机遇。

“今年四季度将是物管行业2018年以来最好的并购窗口期。”国金证券预计，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金，目前已经进入买方市场，并购市场的交易对价从上半年的18-20倍静态PE回调至10-15倍，头部物企不缺好的洽谈项目。