Part1

喊了近十年的房地产税，终于要落地了！

10月16日《求是》刚发表了关于房地产税的最高指示，10月23日全国人大就授权国务院可以试点了，前后不过一星期。速度之快，让许多人始料未及，一时间，坊间关于房地产税的解读众说纷纭，更有不少人陷入了舆论恐慌中。

那到底什么是房地产税？为何征收？新的房地产税将会如何实施呢？

房地产税是一个综合性概念，分为房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

虽说本次房地产税的征收对象、试点城市等细则都没有确定，但不妨从文件中窥探一二。

文件提出，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。”这意味着，征税对象大概率是有房屋产权的城镇居民。

文件还提出：“按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。”从经济发展情况来看，近年来人口总量和增量较大、经济发达、房价涨幅大、土地市场过热的城市入选试点的机率最大，如：深圳、杭州、三亚、广州、宁波等城市。

目前，全国仅重庆和上海两个城市进行房产税试点，重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，税率为0.5%—1.2%；上海以多套房拥有者为征税对象，税率为0.4%—0.6%。由于这两个城市的试点征收范围狭窄、标准较宽松，不适合在全国推广，而1%左右的国际平均税率，很有可能会作为本次房产税的试点税率。

当然，即使试点，任何城市推进都是有免征点的，40-60平都有可能。所以，对刚需其实没啥影响，对投资者来说最大的影响在于增加房产持有成本，削弱投资价值，抑制投资投机行为。

归根结底，房地产税等各类型楼市调控政策，实质上还是“房住不炒”的一项举措，最终目的是促进“共同富裕”。

长远来看，投资房地产的性价比已大不如前。

“春江水暖鸭先知”，远见者们早已捕捉到楼市政策走向，提前布局。近期，上海等地多套房产持有者已经开始操作“换仓”，将手中的房产资源进行优化配置。

那么，当住宅逐渐回归居住属性，住宅投资市场的机会点逐渐丧失，对于投资者来说，不动产投资还有机会吗？

Part2

要找到答案，还是得回归政策本身。

本次房地产税政策指出，“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。”也就是说，在房地产税试点期间或未来更长时间，购入或持有商办类物业，仅需要按租金征收此前本该缴纳的房产税即可，无需额外再缴税。

可以想象，一旦政策敲定，商办产品，或将成为楼市最后的“免税天堂”，会越来越受资本的青睐。

这一点，在世邦魏理仕（CBRE）中国房地产2021年第三季度报告中也得以印证。

2021年第三季度，全国写字楼市场共录得147万平方米的新增供应，净吸纳量录得203万平方米。一线城市释放出活跃的租赁需求并贡献全国净吸纳量的73%。需求带动，全国写字楼整体空置率环比下降0.8个百分点。各类买家对商业地产市场的信心持续增强，三季度交易额录得460.3亿元人民币，同比微升3.6%，与过往5年的三季度平均交易额对比，高出3.5%。

在住宅市场方面，国家统计局发布的70城商品住宅销售价格变动情况。2021年10月份，70城商品住宅销售价格环比总体延续下降态势，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%。

可见，传统住宅市场的“黄金时代”正在过去，具备显著升值空间的写字楼迎来了新机遇。

值得注意的是，风向的转变并不意味着所有的写字楼都具备投资价值。

要知道，不同城市、不同地段、不同类型的写字楼在营商环境、投资属性等方面都是良莠不齐的，最终带来的收益更是千差万别。

也就是说，在写字楼市场，只有选择优质产品，才能保障收益的稳定和高回报率。

Part3

那么，什么样的产品才算的上优质呢？

业内普遍认为，一个优质的写字楼产品，必须具备4大商务密码。

 其一：城市密码

城市界面代表着企业的发展上限，地段的便利性和板块的发展潜力则是吸引企业入驻的重要原因。高端的商务写字楼通常占位城市中央繁华商圈与高端商务区加持之地，如此，资产的升值潜力和租金收益才能非普通写字楼可比。

一个城市，经济越发达说明城市能级越高。

于城市而言，“小巨人”企业和制造业单项冠军上榜数量才是城市实力的直接体现，也关系着未来的发展前景。

据工信部网站最新数据显示，宁波不仅是制造业单项冠军“第一城”，在最近发布的第三批专精特新“小巨人”企业名单中，除直辖市外，宁波“小巨人”企业上榜数量同样位居第一。不仅如此，近日又有1020家企业入选2021-2022宁波市“专精特新”中小企业培育库成为重点关注、培育对象。

可见，宁波作为长三角经济圈的重要城市，未来的经济发展潜力不言而喻。

其二：板块密码  

除了城市，板块的选择同样重要。

为什么香港中环，北京中央商务区，上海浦东这些地方的写字楼租金费用能位列全球排名？

答案是：它们选对了板块！

只有选择优质板块，投资的安全性及未来收益才能更有保障。

那么，什么样的板块才算优质？

随着城市界面的不断更新，新老板块的交相更替。唯有经过时间洗礼，仍能长盛不衰的板块才算优质，才具投资价值。

这样的板块，除了有即买即享的区域利好，还要地段好、配套全、发展空间大。

最直观的表现就是，雄踞高端商务核芯区的鼎级写字楼，租金收益非普通地段的写字楼可比。以宁波为例，同一时期，位于南部商务区板块的写字楼，租金约1.5-2元/㎡/天；位于东部新城板块的写字楼，租金约2.5元/㎡/天，而处于三江口核心板块的写字楼，租金高达3-5.5元/㎡/天。（数据来源于安居客）

 其三：建筑密码

城市和板块的选择仅是成功的前提，优质项目的挑选才是取胜的关键。

对企业来说，办公领地不仅仅是承载办公功能的地方，更是企业打动客户及拓展市场的有力武器，同时也是企业实力象征、文化展示以及对外沟通方式的释放。相比传统的写字楼，优质写字楼在生态绿色、交互功能方面更强大，在提升企业形象、提高办公效率和展示企业实力等方面有着诸多优势。

选择一个好的写字楼产品，不仅能吸引更多头部企业形成集聚效应，还能吸引众多精英汇集，从而形成一个独具优势的“强圈层”，更有可能找到优质资源助力企业发展。纵观世界上著名的中央商务圈，美国曼哈顿、法国拉德芳斯、日本银座以及上海陆家嘴，无不注重商务区内“圈层效应”。

而优质写字楼就是企业获得圈层红利最便捷的通道，可助力企业扩充商业人脉、招募精英人士、为未来发展打下坚实基础。

其四：品牌密码

俗话说，“好马配好鞍”。

想要打造一个具备核心竞争力和增值能力的优质写字楼，开发运营者的实力绝不能忽略。

要知道，开发商的好坏很大程度上决定了楼宇的品质。而写字楼的开发和住宅逻辑不同，需要开发商具备更为雄厚的经济实力和强劲丰富的管理运营能力。

当前，就有不少开发企业由于长期“高周转”运行导致高负债率，最终不是破产，就是“爆雷”。因此，投资时一定要选择有强大资金实力，有理念，步履实地稳扎稳打的开发商。

只有拥有强劲经济实力的开发商，才能聘请国际一流的设计团队，才能打造出城市地标级产品。

只有坚持产品理念的开发商，才会将城市传统文化和生态相结合，创造出更发展和传承的灵魂建筑。

只有具备核心运营能力的开发商，才能提供人性化的物业服务，成就有温度的、有成长性的写字楼。

因为真正的好产品没有捷径可走，无一例外，就是用金钱和血汗堆出来的。唯有把品质奉为信仰的开发商，才能以纯粹而坚决的姿态做产品。

Part4

在宁波，同时满足稀缺地段+实力产品+品牌兑现力的头部写字楼真的存在吗？

如果将宁波这座城市放入历史的时间长河中，绝对是一座璀璨的宝库，而三江口就是打开宝库的钥匙。它延续了宁波千年的城脉和商脉，在这里，既能看见宁波的过去，亦能照见宁波的未来！

面对凝聚了千年核心力的板块，新世界中国以约150亿元的大手笔投资、全球一流的设计团队配置，打造了一个超85万方的高端综合城市生态圈。为企业及这座城市的人民带来全新的城市生活体验。

作为这个生态圈的核心，约249米高的地标宁波塔已正式营业，开启了宁波商务新纪元。

宁波塔，不仅仅是将艺术、人文及自然三大元素融合成一个环环相扣的都市办公文化闭环，还可以通过独有的开放平台，结合“办公室”及“社区”空间，将优秀的企业聚集起来，形成一个具有无限潜力的强圈层。更是可以通过互补式商业规划，纯港式国际商业物管经验，一体化运营管理，为租客解决客群需求等问题，实现共赢。

Part5

每个时代，都会有给资产的定价，而每个时代，总是开拓者和先锋者，站上时代的潮头，成就自己，也成就时代。

2021年对不少投资者来说，是最坏的时代，也是最好的时代。

坏的是，在“双减”政策下，教培行业几乎灰飞烟灭的现实一面，让不少持币观望中的投资者回归理性。

好的是，面对即将到来的房地产税，足够抗风险能力的写字楼产品，无疑是未来投资配置中的正解。

未来已来，潮立时代，盛启新世界！