防止大拆大建，广州旧改进入“冷静期”|界面新闻

记者 | 黄昱

广州旧改市场进入冷静周期。

自8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，近年来如火如荼进行的广州旧改明显放慢了脚步。广州公共资源交易中心数据显示，相比7、8两月分别有7个和3个项目挂牌招商，9月仅有2个项目挂牌，10月则为零。

在此期间，关于广州旧改后续如何推进受到市场关注。11月16日，黄埔区相关负责人在接受中国房地产报采访时表示，住建部63号文以及近期广东省的有关文件，并非要叫停城市更新，从国家战略导向及黄埔区的实践经验来看，城市更新的道路是正确的，未来也将继续坚持走下去。

种种事实也可以证明，广州的旧改并没有叫停。进入11月，黄埔、增城各有一个旧改项目公开招商，且分量不小，一个是黄埔区南岗街南岗社区（南片）旧村改造项目，预计总投资额达147亿，另一个是有“增城旧改第一村”之称的永宁街简村村旧村改造项目。

相比之前的快节奏，在防止城市更新大拆大建落地后，广州旧改放缓节奏的大趋势已难以改变，各种监管会更多。对于参与旧改的企业来说，过去适用的手段可能也将没办法延续，精细化的城市更新将成为新的风向标。

广州旧改变局

广州是住建部发布63号文后，第一个正式发文跟进的城市。10月20日，广州住建局发布关于对《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》公开征求意见公告。

该意见稿首先明确，广州将以不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市更新，过往“跑马圈地式”的城市更新推进模式将有所暂缓。

意见稿提出，将在老城区范围内严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建。城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，合理确定更新模式。

与此同时，坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑，未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。

在该意见稿发布之前，即9月底以来，广州就开始对城市更新项目进行自纠自查，尤其是数量最多的黄埔区，重点包括是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐、是否征求并落实公众及专家意见等。

与此同时，10月中旬，一份《关于进一步规范黄埔区“三旧”改造工作的函》官方文件流出，涉及进一步规范黄埔旧改工作的相关内容，内容提到黄埔拆迁存在一定风险和隐患。

据悉，黄埔三年计划拆除66条村的目标，目前已完成77%，剩下的拆迁任务预计半年时间就能提前完成。虽然进度快，但也带来了问题，如该区存在空间规划职权不统一、配套新增建设用地需求大增、商住供应量短期难以消化等。

过去几年为了实现快批、快拆、快建，黄埔区出台了一些配套政策，如2020年7月印发实施的“城市更新10条”，其中一条规定”街镇书面承诺六个月内补齐征地手续资料且区政府出具征地结论性意见的，或使用增减挂结余指标且建新方案获批的，允许先行用地。”

而在今年10月22日，广州开发区国土规划局对上述条款进行了修订，修改为“使用增减挂结余指标编制建新方案获得批准，街道和社区出具已落实好用地范围安置补偿工作承诺的，允许进场开展前期准备工作。”

这意味着，接下来的广州城市更新将从快节奏向平稳推进。

未来旧改趋势

世邦魏理仕深圳战略顾问部董事许吉谦之表示，最近国家及各地政府已经注意到了城市更新在落地实操方面存在一些突出问题，一系列的政策文件相继出台都释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号，引导城市更新实践“回归本源”。

世邦魏理仕总结出城市更新在实施落地端存在着三方面的主要问题：第一是认知层面——认知的片面性及局限性导致城市更新在落地时出现本末倒置的现象，集中表现为开发过程中过度“房地产化”。

第二，在实操层面，对于各类主体的参与度和包容度不足，对相关主体在城市更新实施过程中所拥有的权益及权利界定缺乏明确的指引；第三则是从评价层面来看，对于城市更新项目成效的评判维度倾向于单一化，经常以经济利益作为唯一的评判标准。

负责黄埔区城市更新工作的广州开发区城市更新局局长侯奔透露，近期黄埔区正在全面总结近年来城市更新工作的经验成效及问题偏差，研究制定进一步优化该区城市更新工作推进思路及实施路径的工作方案。

侯奔表示，未来，将按照“科学分类施策，平稳有序推进”的总体原则，细分区内的城市更新项目。正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目将暂缓推进。

公开信息显示，10月26日上午，广州市黄埔区第二届人民代表大会第一次会议开幕，黄埔区提出，该区将制定实施“城市更新3.0”创新政策。后据侯奔指出，“城市更新3.0”创新政策要实现三个转变：从规划化向精细化、从城市化向产城融合、从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务/商业部负责人钟廉军强调，在“向存量要空间，以质量促发展”的更新特征下，广州 “政府主导、社会参与”的城市更新模式逐渐成型。

一方面将继续强化“政府主导、全面统筹”的模式，搭建“1+1+N”城市更新政策体系，通过国企主体引入外来优质规划、运营资源进行合作开发，有效提升城市更新工作品质；另一方面防止大拆大建，强调精细化运营及多方利益平衡，更加注重人文、社区、民生的理念及诉求，实现“柔性”更新。