文 | 楼公子

进入2021年的最后一个月，深圳二手房市场终于迎来了好消息——11月成交量呈现环比上涨态势，且涨幅达到了37%。

房价也出现1个点的环比回升，同时也是连续4个月下跌后首次回暖。

深圳楼市真的开始反弹了吗？

01.成交量仅“荣枯线”一半

深圳中原研究中心统计数据显示，2021年11月，深圳全市二手住宅过户2211套，环比上升37.8%；成交20.9万平方米，环比上升39.1%。

尽管涨幅看似可观，但这是在10月成交量创下2012年3月以来新低的基础上而诞生的，实际上这一成交数字并不算理想。

在2020年11月，深圳二手住宅成交5812套，这意味着如今同比下跌超过六成。

同时，2211套的成交量，仍不及深圳二手房月成交量“荣枯线”5000套的一半。

不过，若从纵向来看，在今年4月开始，深圳的成交量就已经跌破了5000套，而9-10月更是跌破2000套，因而11月的成交反弹仍然让人欣喜。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，创十年来新低（除2020年2月）。这本身是不正常的。过去10多年，深圳正常时期月均二手房销售规模是3000-6000套。”触底反弹的趋势是毫无疑问的。

事实上，在11月上旬，深圳二手房网签量就已出现了明显的上升趋势。

据界面楼市查询，在11月1-14日，深圳二手房就已成交1151套，几乎已奠定11月成交量过2000套的基础。

但业内也有另一种观点，成交量的大幅上涨，与11月20日上线的新网签系统不无关系。

乐有家研究院认为，深圳市场在10月底出现回暖迹象，加上政府提前释放了新网签系统上线的消息，并及时进行解释，因此在新系统上线前期，会出现抢闸录入网签的情况，导致网签量陡然升高。而在市场适应新规则后，网签量会有下滑，后续再逐渐恢复正常水平。

02.房价也开始微涨 或呈现“K”型分化

不同于成交量下跌数月后，价格才下降，如今成交量的抬头，也带来了价格的微涨。

据乐有家统计数据显示，11月二手住宅成交均价环比上涨1.09%。

可以看出，虽然价格微涨，但房价已经恢复一年前，且同比下跌0.2%。

而同时，如今挂牌房源数量持续增加，去化周期拉长，大部分业主为了更快地出售房源，只能选择继续降价。

乐有家门店数据显示，11月深圳二手住宅挂牌价再度呈现大面积下跌，不少片区环比跌幅超过2%，全市挂牌均价环比跌幅0.22%。

并且，据乐有家门店成交数据，56%的房源成交价格接近指导价，偏离区间仅10%左右。

而在社交媒体上，越来越多中介直接发布房源价格。

此前政府禁止发布超过指导价的房源价格信息，但这些房源的价格不高于指导价，因此得以公开发布。

但并非所有房源价格都在下跌，有业内人士认为，如今深圳的二手房价格出现了“K”型走向——优质房源价格仍在上涨，而条件一般的房源价格则在下跌。

深圳中原研究院的样本数据显示，房源价格的变动幅度在-10%到10%之间，一半在上涨，一半在下跌。

其中，涨幅为5-10%的房源占比30%，涨幅5%-10的房源占比20%，降价5-10%的房源占比50%。

并且，从挂牌数据来看，罗湖与福田有不少片区挂牌价呈现了上涨态势，也侧面说明个别热点区域出现了回暖。

对于市场的未来走势，乐有家研究院分析认为，在市场全面向好的影响下，预计12月市场过户量有望突破2500套，相较三季度有明显提升。

李宇嘉也有相似的看法：今年最后两个月和明年的第一季度，市场会温和回升。

在他看来，如今的成交量并非深圳的常规水平，并且，由于调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等因素综合，导致楼市超预期下调。

也因此，目前的政策已经开始“纠偏”，而当超过三分之一的房子以参考价来成交，市场预期也会纠偏。

“这可能是一个入市的时机。”李宇嘉表示。