经历上半年的“小阳春”后，北京学区房的估值在几轮政策调整之后逐渐回归理性。

“德胜门、月坛最近均有降价房源，有一套业主刚降了50万，还可以谈。”近期，有房产经纪人对界面新闻表示，北京西城的学区房从7月份之后需求已大不如前，近期少量业主急于脱手，议价空间很大。

因对口育翔小学、北师大二附中等知名学校，西城德胜门等片区房源一度十分火热，今年上半年，德胜地区的二手房房价已经上涨至17万元/平方米，金融街甚至出现20万元/平方米的房源。

然而，在7月初西城区幼升小的填报工作中，很多家长发现，为了让孩子上名校而高价购买的“学区房”，并没有如愿将孩子送入心仪的小学。甚至面临房屋对应学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校的情况。

据了解，填报工作结束后，片区有房源一夜跌50万，却依然无人问津。8月以来，随着北京二手房市场整体低迷，热门学区也逐渐沉寂。

实际上，西城区多校划片，甚至划至相邻学区的政策早于2020年4月便已推出。与此同时，部分家长将目光又转至海淀的热门学区房。

其中，隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区，因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，且房源总价较低备受追捧。今年上半年，蜂鸟家园小区曾“半年套均涨幅约300万元”，50平的房源涨至1000万还是有价无市。

海淀区置业顾问对界面新闻表示，去年到今年上半年万柳学区出现莫名其妙的涨价，一些家长误判了今年海淀还是单校对口，再加上海淀划片区就近入学反而有机会进入更好的学校，于是很多人转向学位相对更充裕的海淀学区。

不过，海淀今年也实施了多校划片政策，有家长表示，其虽早于规定时间置入蜂鸟社区，但并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。

数据显示，近几个月来，万柳学区也开始“卖不动”了。据安居客显示，蜂鸟社区目前约有60多套房源正在出售，小区房价自9月以来开始下跌，于今年3月份的均价19.8万元/平方米，降至11月14.6万元/平方米。

正如“蜂鸟家园”之名，该社区内大多的房源皆为50平方米左右的小户型，按照80%的得房率计算，实际使用面积在40平方米左右。照此计算，平均一套房较3月高峰已跌去近300万价格。

“赋予这些小户型房涨价的主要因素就是其学区属性，同小区单价差额较大，主要在于名额是否被占用，目前热度褪去降价很正常。”我爱我家一经纪人对界面新闻表示，“不过，现在只能说跌回了涨价前的水平。”

不过，学区政策不是导致海淀片区冷静的唯一因素，贷款周期对二手房市场的影响也波及到了学区房，以海淀的学区政策来看，需于2022年1月1日之前落户，否则也是全区派位。

“有些家长觉得赶不上了，如果需要置换房屋，贷款和过户也比较慢，几乎没有希望在2022年1月1日前落户。”上述我爱我家经纪人对界面新闻解释。

中原地产首席分析师张大伟认为，学区房调控政策稀释学区房资源的价值，降低这部分市场的虚火。

另外，除了学区政策，海淀区试点二手房指导价也影响了学区房的热度。但与正式建立二手房指导价的深圳、广州不同，北京的二手房指导价是由海淀区房地产经纪协会发布。

一份共包含海淀29个重点小区指导价的名单被广泛传播，其中就包含蜂鸟社区。据悉，该倡议针对60平米以下小户型、60-90平米中户型以及90平米以上大户型均给出了指导价。同时明确指出，如果超出指导价1%将不允许任何中介挂牌，不能通过中介成交。

一名海淀区中介对界面新闻证实，确实存在限价情况，目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备，超过指导价的房源亦不能继续挂牌。该中介表示，“整体来看，随着近两月成交价出现下降，购房者观望情绪更甚，业主只能降低价格预期。”