记者 | 黄昱

富力地产(HK:02777)处置资产的速度仍旧十分缓慢，近一年多来，唯一成功出售的投资物业大概率只有广州富力国际空港综合物流园。

据富力地产12月7日公告，继一年前将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团后，富力地产又决定将剩下30%股权全部出售给黑石集团，估计将收回现金约12.63亿元。经过两次交易，广州富力国际空港综合物流园估计共为富力地产带来约53.25亿元的现金。

标普指出，富力地产未来12个月的还款需求相对其手头现金而言仍相当棘手。虽然近期的股东注资缓解了明年上半年以前的还款压力，但该公司必须在2022年下半年偿还40亿元人民币的公司债券和6.5亿美元的优先票据。

不过，尽管富力地产的资产处置时机存在高度不确定性，但国元证券研报认为，富力地产出售现有资产的空间仍在，不一定会出现实质性违约。

资产处置缓慢

富力地产从去年初开始就将降负债作为重要任务，无论是开发物业还是投资物业都被摆上了货架。然而，投资物业的出售进展十分缓慢，目前市场公开信息显示，成功出让的只有广州富力国际空港综合物流园项目（以下简称“富力空港物流园”）。

富力空港物流园始建于2007年，是富力地产旗下唯一的物流园，位于广州市花都区，占地约1470亩，计划建筑面积超过120万平方米。

2008年，富力空港物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用，经过多年扩建及运营，搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台，已成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。

目前富力空港物流园的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。

从去年5月份开始，富力地产就开始就出售富力空港物流园与黑石集团洽谈，于8月10日就富力空港物流园70%权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书，11月双方正式签订买卖合同，最终交易于今年1月19日完成，富力地产以此收取共约40.62亿元。

近一年过去后，深陷资金压力的富力地产决定将剩下30%富力空港物流园股权也出售给黑石集团，收取现金付款约12.63亿元。富力地产表示，所得款项净额将用于降低负债水平及用作集团一般运营资金。

富力地产透露，所得现金将用于处理集团最近到期债务，包括但不限于离岸有限票据。

DM查债通数据显示，截至目前，富力地产流通中的离岸债共有10只，总金额约为50.6亿美元，明年上半年需偿还的债券为1月到期，余额约为7.25亿美元。

公告同时指出，富力地产需要足够的离岸现金流以偿付离岸债券，而出售物流园为实现离岸债券偿付的数个“里程碑”之一。

富力地产也提到，无法保证能够按计划完成该等“里程碑”，可能对集团的离岸流动资金产生不利影响。

中金固定收益研究指出，近期富力成为遭受评级机构下调评级的房企之一，主要原因是短期债务到期压力大，但出售资产补充流动性的进展缓慢。

大股东自救

为了弥补资产处置效率不足的问题，富力地产大股东在今年9月决定开始自掏腰包了。

9月20日下午，富力地产公告称，执行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金，预计在未来1-2个月内完成，其中约24亿港元将在9月21日收到。

富力地产当时表示，由于大股东提供财务支持，除非出现不可预见的情况，即使没有任何进一步外部融资或由公司非持续性业务如资产出售带来的现金流，公司预期将由足够资金应付短期内到期的债务。

9月29日，富力地产透露，李思廉、张力提供的资金将被视为长期投资注资，通过与公司成立合营公司的方式实现，与此同时，所提供的资金也由此前的80亿港元（约65亿元人民币）增加为104亿元人民币，集团的流动资金及财务结构将于合营安排完成后得到全面改善。

截至9月29日，两大股东已提供给富力约53.8亿元人民币的财务支持。

在此背景下，富力地产于9月21日也开始主动回购部分美元优先票据，包括2023年到期的6亿美元5.875%优先票据、2022年到期3亿美元9.125%优先票据，合计共回购约2500万美元。回购注销完成后，2023年到期、2022年到期两笔票据未偿还余额将分别为5.87亿美元以及2.88亿美元。

但富力地产的资金压力似乎还是没有实质性改善。10月以来，穆迪、标普、惠誉接连下调富力地产的评级。

穆迪认为，进入境内和境外资本市场的渠道被削弱，将阻碍富力地产以合理成本筹集新债务以偿还到期债券的能力。考虑到市场情绪疲弱和融资条件紧张，富力地产的资产处置时机也存在高度不确定性。

标普也指出，富力地产在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。此外，在合同销售前景疲软的情况下，富力地产现金生成速度的放缓给债务偿还带来了不确定性。

据富力地产近期披露数据，今年前11个月，其总销售收入约为1121.7亿元，同比减少4.4%，仅完成年度1500亿元销售目标的75%。

标普认为，富力地产处理近期到期债务的能力将取决于资产出售，因为该公司仍需通过额外的现金流入实质性地改善流动性，并缓解市场对该公司的忧虑。

“富力地产可能在未来12个月内出售投资性地产、酒店物业或项目股权。虽然管理层表示正在就一些项目处置进行深入谈判，并已收到部分款项，但执行部分将是改善公司流动性的关键。”