文｜立田

进入2021年下半年，西安青龙寺板块热闹非凡，赛格中京坊、金泰唐618纷纷面市，加之同样定位于改善项目且仍在售卖的恒志云都，让这一区域的人居环境提速明显，城市品质更新更进一步。

近日，界面楼市西安走访了同板块内，集改善、商务类的高层、超高层社区——赛格中京坊。对这个“容积率约7.67、双地铁加持、紧邻铁一中、近观乐游原”的充满话题性的项目一探究竟。

地段不可复制 住宅+公寓品类多样

青龙寺板块存在较多的老旧小区及城中村，近几年，政府的搬迁改造工作一直在有条不紊的进行中，已完成铁一村、铁二村、王家村、观音庙村等村子的搬迁工作，目前也进入拆迁、建设阶段。因此，整个板块处于一个更新建设过程，高端人居和老旧小区并存的现状。

赛格中京坊是由赛格集团，在西安打造的首个人居产品。此前，该企业在西安最为市民所熟知的作品，便是赛格购物商场，该商业中心自2013年落成后销售情况一直处于西安前端，2018年的销售额更是超过了70亿，其火爆程度可见一斑。

本次的人居项目位于南二环与雁翔路交汇的东南角，身处曲江、城东、城南三区的交汇位置，属于雁塔区打造的核心CBD板块内，周边配套成熟丰富，地理位置十分优越——距地铁5号线雁翔路北口站约150米，到青龙寺地铁站（地铁3号线和5号线的换乘站）约800米左右，出行十分方便；一路之隔约200米处，就是铁一中分校；3公里内有铁五小学、交通大学附属小学、西安理工大学附属小学等，乐游原西侧也有高尔夫球场；周边小型商业或底商可满足日常所需，青龙寺地铁口就是鑫义乌百货超市；距武警陕西省总队医院约800米。

今年7、8月份，项目B栋公寓开盘，均价约1.6万元左右，主要为小面积产品，约为49—80㎡，最低单价约80万左右即可购入。

12月4日，项目2#楼住宅开盘，毛坯交付，住房均价21599.99元/㎡，不需要摇号，主力户型为158—200.85㎡的大三室、大四室产品，住宅户型较为方正，南向面宽较大，另外，项目还有3栋住宅待售。

其公寓产品或将受到投资客及部分刚需人群青睐，住宅产品则主要面向青龙寺板块、曲江外溢人群及城东等区域的改善群体。

落地西安首个人居项目  亮点与争议并存

社区占地约60亩，由高层住宅（4栋）、公寓（3栋）、会所（2栋）组成，其住宅、公寓为毛坯交付，物业为赛格自持，后续入住，具体的服务水准如何，其赛格商业体的物业运营或可作为参考条件之一。从目前工地的实际进展情况来看，部分楼栋已经封顶或接近封顶，工程进度较快，大部分产品为现房状态，其开发实力着实强劲。

据悉，社区整体住宅的主力户型面积约在160—199㎡，6梯6户，均为独立入户，并配有一部保姆电梯，妥妥的豪宅标配。同时，项目为高层和超高层，周边暂无高建筑物遮挡，楼体采光优势明显，但紧邻城市主干道，后期噪音问题不容忽视。

从11月底2#楼的登记情况，结合置业顾问透露，目前项目虽不需要摇号，没有呈现抢购的场景，但销售状况良好，关注项目的客户不少，未来的住宅销售情况或会是较优的平销状态，也符合高端住宅项目一贯的风格。

周围金泰唐618、恒志云都两个项目同样是青龙寺板块人居更新的主力军。从住宅产品分析，金泰唐618尚未对外销售，价位上，该项目或为最高，据相关人士透露，均价多会在2.5万元及以上，赛格曲江中京坊的住宅和恒志云都今年上半年推盘价格相近，并且近期，恒志云都一期即将交房，更有实物参考性；舒适度方面，恒志云都优于赛格中京坊，金泰从产品面积到社区园林均远远高于另外两个项目。

另一方面，赛格中京坊的定位与另外两个项目是有所差异的，比如其公寓产品从面积到价位极具竞争力，面对的受众为投资或刚需群体，这部分产品也是项目的差异化运营方向，所以单独比较住宅，赛格中京坊似乎略有欠缺，但整体社区规划方面比较，其独特性、差异化十分明显。

那么，回到住宅产品，赛格曲江中京坊为毛坯交付，最低单套总价最低约320万左右，后期的装修费用加上，单套总价或逼近400万元，所以依然考验购房者的经济实力。

社区容积率7.67，着实较高，也是该项目面市后一直争议较大的部分。高层、超高层项目本来容积率就高，加之“公寓+会所”的市场容积率也普遍偏高，整体社区就是一个高容积率规划配比，因此居住舒适感弱于纯改善社区。但住宅一梯一户的设计，又让业主归家空间的便捷性、私密性得到了延伸，属于在个体居住空间上扩大了舒适度。

从优质地段到产品定位、设计，赛格中京坊有创新之处，吸睛无数，也有从商业开发房企转做人居项目而带来的未知性，并且，青龙寺板块新旧改造建设正在进行中，整体城市界面略有欠缺，其全面焕新仍需要时间。

任何居住产品不能满足每一个购房者的所有需求，赛格中京坊想必也是有人偏爱，有人无感，所以，买合适自己的房是恒定的购买准则。