临近年末，沉寂多时的环京楼市又热了起来，以“大厂楼盘排队选房” 、“燕郊年底购房热潮”等售楼处人潮涌动为内容的视频出现在朋友圈。

据了解，造成这种现象只是开发商“首付分期”甚至“零首付”的营销手段。一位燕郊中介对界面新闻介绍，潮白河大街新开的楼盘禧悦里，首付分期20%就可以购买，开发商免费垫付10%。

这种模式与目前郑州新房市场的首付分期操作一致，均为无息贷款，不过与“两年内四次付清”相比，燕郊楼市的分期更短，要求一年之内分三次还清。

为了打消顾客对房价下跌的顾虑，禧悦里开发商福成地产还放出了自己的“限跌令”，自证目前的优惠已到了顶点。

该公司称自2021年10月16日起，购买福成悦禧里的客户成交价为最高优惠价格，后期若出现低于现成交价的，将由公司无息补偿差额部分。

执行此种促销方式的楼盘并非个例，据媒体报道，北三县多个楼盘均在使用不同比例的首付分期方式，更有甚者，如大厂的路劲公园上城等推出了“零首付”购房举措。

中原地产首席分析师张大伟认为，这种促销行动每过几年就会出现几次。“具体分两类，如果在还银行贷款之前首付分期结束，那么是不违规的。但是现在很多首付分期明显时间很长，还贷款的时候首付还在分期，甚至直接是开发商免首付，那就是违规了，涉嫌首付贷和骗贷。”

铤而走险的搞促销背后，是燕郊等环京区域经历了调控之后，楼市逐渐挤掉水分，价格重回理性，且今年下半年来成交量下跌趋势明显，因此，部分开发商赶在年底之前回款。

以北三县中距离北京CBD仅30公里的燕郊为例，曾成为很多北漂一族定居目的地的燕郊在2015年至2017年价格迅速上涨，2015年，燕郊均价在7000到8000元/平米，2017年4月份，最高的区域飙升至4万元/平米。

2017年6月，野蛮生长的燕郊楼市遭遇调控开始降温，北三县全域启动了限购，对外地购房者的三年当地社保及纳税证明有了严格的限制，而诸多北漂的社保均在北京市内。因此，一年时间内燕郊房价回调，2018年房价直跌到17000元/平方米，2019年和2020年虽有小幅回升，但是在19000元/平米徘徊。

今年以来，北三县房价依旧稳定。据安居客数据显示，燕郊11月新房均价19909元/平方米 ，比上月增长 3.69%。另外，大厂均价在15000元/平方米，香河均价11000元/平方米，环比基本持平。

近两年，燕郊楼市经常会传出放开限购的消息，最后都会被官方辟谣。不过今年以来，官方虽未证实限购政策改变，北三县的中介们已经在悄然行动了。

实际操作中，中介和开发商均表示，北三县目前已放开新房限购，外地人可以贷款购买1套商品房，网签手续在20个工作日左右即可办妥，没有当地社保要求。

“每个中介公司都有一定的名额，外地购房者可以直接进行网签。”一位燕郊销售对界面新闻表示，今年上半年就有限购放松的迹象，外地客户确实可以直接购买一手房，二手还是实施之前的限购政策。

即便有限购放松，叠加北京城市副中心发展，以及通往燕郊的地铁线路正在建设中等利好消息，北三县楼市下半年成交量依然在下滑。

据世联行数据显示，11月，燕郊成交新房211套，比10月跌去174套，大厂成交128套，香河成交182套。北三县整体市场情况为部分项目降价，客户呈观望态势。

北三县之外，距离北京更远的保定，先出台了特定项目解除限购的政策。

11月30日，保定市人民政府办公室印发《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，《方案》表示，为加大政策支持，示范引领规模化推广，对购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

该政策无疑能显示出环京楼市限购的松动，尤其利好保定之下与北京更近的高碑店市和涿州市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“根据保定的限购政策，外地户籍过去需要3年社保才能认购，新政策显然有助于促进此类住房的交易，也利好开发商的项目销售。鉴于12月6日中央明确支持商品房市场，被动房的限购政策松绑相对阻力较小，其他城市或也会仿效。”

不过，被动式建筑需要有更高的建设要求，成本也相较普通房屋更高，对于以刚性需求为主的环京市场来说，相关限购松绑的普及和成效还需要时间实现，当下更重要的是能否在环京区域发展的优势下，合理去化新房库存。