记者｜张子怡

在疫情受控、经济恢复的情况下，香港楼市今年表现出量价齐升的复苏态势。

近日，戴德梁行发布的《香港房地产市场2021年回顾报告》显示，2021年，香港住宅市场成交活跃，自2月起连续六个月录得超过6000宗交易。自8月起，住宅成交宗数有所回落，每月平均成交宗数仍达5300宗。预计香港住宅市场全年总成交量超越7.46万宗，同比增加25%，创2012年以来新高。其中二手房市场尤其活跃，全年成交超过5.7万宗，同属2012年后新高。

楼市成交量活跃的背后，房价也跟随上涨。戴德梁行统计发现，受惠于低息环境及强劲自用需求，整体楼价由年初开始不断上涨，并于8至9月期间见顶后稍微回落，全年楼价升幅估计约6.5%。

戴德梁行董事及香港研究部主管陈健珩认为：2021年住宅市场交投活跃，成交量达九年以来新高，随着楼价逐渐接近历史高位，成交及楼价增长于下半年略为放慢。展望2022年，预期楼市仍然向好。明年楼价将有5-10%升幅，其中较看好位于市区的豪宅。

不过，不同机构对明年的香港楼市也有不同看法。

摩根士丹利对香港楼市呈看空态度，预测明年香港本地楼市会量价齐跌，同时将香港地产业的评级由“吸引”下调至“审慎”，并下调了大部分香港地产股的评级及目标价。

大摩报告指出，2021年度由于低息环境加上土地供应有限，使香港楼市交投增长强劲，新房交易量增约24%、二手房交易量增长29%，楼价上升6%。但楼市明年将面对几个不利因素，包括潜在监管不明朗等。即使通关，来自内地的额外需求仅影响豪宅市场，且成交量小。再加恒指下跌引发负面的财富效应，参考历史经验来看，将令房价下跌。料明年香港楼价将下跌2%，成交量按年下跌5%至15%。

需要指出的是，香港楼市见涨，低息环境是重要因素。

财新网专栏作家夏春今年9月撰文指出，香港市民的购房热情也与全球资金流入香港，香港抵押贷款利率极低密切相关。绝大多数购房者采取的是浮动利率，目前为1.36%，是11年来最低水平。

据紫荆网报道，香港特区政府财政司司长陈茂波在12月6日举行的香港经济峰会上表示，今年以来，香港经济明显好转，先是受惠于上半年非常强劲的货物出口，其后本地疫情渐趋稳定及营商气氛好转，内部需求亦见持续改善。前三季度，香港经济按年增长7.0%。

香港经济形势的好转不仅使得住宅市场量价齐升，办公市场及零售物业市场也开始复苏。

戴德梁行的数据显示，甲级写字楼租赁市场连续两季表现回暖，一洗上半年疲态。

2021年第四季的吸纳量为正18.55万平方呎（约合2.06万平方米），虽然全年吸纳量仍为负57.87万平方呎（约合负6.43万平方米），但较去年全年的负230万平方呎（负25.6万平方米）大为改善。

新租赁成交以金融及保险行业租户为主，市场分额达42%。租金方面，全年各区平均跌幅为4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大为收窄。受惠于经济环境改善及下半年吸纳量回正，整体待租率由第二季的14.4%下调80基点至第四季的13.6%。

戴德梁行执行董事及香港写字楼部主管韩其峰指出，由于明年将有超过200万平方呎（约合18.58万平方米）全新甲级写字楼供应相继落成，预计明年底整体空置率将增至16%至17%，整体平均租金将下调1%至3%。

戴德梁行统计的数据显示，全年各零售行业总销售数字上升至2889亿港币，按年上升8.5%。同时，各核心区份商铺租金2021年下半年开始重现增长。

受惠于本土消费增加，食肆租金已从谷底回升，按年增加2.2%至2.8%。核心区整体空置率回落，当中以铜锣湾及尖沙咀尤其明显，分别已回落至7.9%（下降520基点）及13.1%（下降480基点）水平，租赁成交中不少是短期租约。

戴德梁行执行董事及香港商铺部主管林应威表示：展望2022年，由于疫情于香港已经受控，经济正处于稳步恢复阶段，就业率也正回升，消费市场得以改善。我们预期商铺租金已经见底，空置率将进一步下降。2022年的租金将于上半年进一步回升，升幅估计2%至5%不等。