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融创卖项目回血,西南区域压力最大

过多的持有资产占用大量现金流,融创也不得不出售资产回血。

今年5月,融创西南区域集团总裁商羽出现在融创股东大会现场,这在以往并不多见。

作为明星职业经理人,商羽治下的西南区域业绩在融创内部位居头名,其中体量庞大的文旅项目,更是融创近两年发展的重点

融创董事会主席孙宏斌对西南区域也颇为重视,最近两年频繁出现在西南区域与各个省市领导参观项目会谈在股东会上孙宏斌说自己去年在西南区域待了91来了70多次

但由于文旅项目资产过重,对融创的整体资金实力有着更高要求,在今年房地产行业面临调整之际,房企均需保障自己的资金安全。

如今融创西南区域也因此面临一定资金压力,近期不得不向外界出售大宗资产

界面新闻了解到,融创西南区域正在市场上为其持有资产寻找买家一位与之有过接触的人士表示主要以之前收购的万达文旅板块的资产为主包括乐园酒店购物中心等目前我们还在进行调研

界面新闻新闻从多个渠道发现,融创西南区域的员工也在向外界推荐五个省份的酒店资产

孙宏斌此前认为西南区域与其他限价城市比,仍有利润空间西南地区很多城市可以把“好产品卖出价”。

商羽当时也在股东会上表示西南区域的投资回报非常好首先地货比特别合适,花200亿可以拿2000亿的同时周转速度其实也是非常之快,利润也比较的合理。

可能整土地储备600亿,花了60亿的土地款,一年就卖了150亿,周转非常快基本上净利润在百分之八九以上,这是在覆盖完持有成本之后,毛利的话能达到到27%~30%。

基于上述判断今年上半年融创仍在西南区域加码投资

1月份融创以16亿元拿下成都一宗地块

到了4月中旬,融创又以99.1亿元的交易对价,收购了广西本土房企彰泰80%的股权,资产包中包含南宁、桂林等城市的57个开发项目,合计1162万平方米的土储。此外融创服务还以8亿元价格拿下彰泰服务80%的股权。

4月末的重庆第一轮集中供地中,融创及其组成的联合体成为最大买家,累计斥资99.09亿元拿下8宗地块。

根据融创中国2021年半年报显示,在预计总可售资源6600亿元中,有25%位西部核心城市地区土地储备中西南区域总占地面积达到6117.8万平方米估计可售建筑面积1.3亿平方米总土地储备1.05亿平方米均为融创各个区域最高而西南区域土地储备最多的城市则是重庆

对于今年下半年的市场,孙宏斌曾有过较为准确的判断。当时在半年度业绩交流会上孙宏斌对外表示下半年整个市场会“非常惨烈”。

以重庆市场为例,2021年前5个月重庆楼市相当火热根据国家统计局公布的4月份70城房价数据显示,重庆新房价格环比上涨1.4%,领涨全国,二手房价格环比上涨1.3%,涨幅居全国第二。

进入下半年后随着信贷等政策收紧,楼市开始下行销售套数逐月下降环比下降均超过20%。打折促销等情况又开始频繁出现

尽管这样的市场情况并非仅有西南区域但对于融创来说西南区域沉淀了太多的持有资产这也使得在当下的市场环境下西南区域的资金更为吃紧

在开业的文旅城方面融创文旅在西南布局有昆明、重庆、成都3个文旅城,西双版纳、桂林2个旅游度假区以及4个商业综合体和12个文旅小镇。

另外融创此前收购的环球世纪及时代环球的项目基本都在西南区域。根据当时公告目标公司在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目,这些资产以文旅资产为主,也包含住宅、商业、乐园、公寓、写字楼、酒店等多种业态。

除了文旅项目外西南区域还涉足投资周期更长的旧改项目。2020年昆明市昆机片区“三旧”连片改造项目评标结果中,融创西南旗下子公司昆明融创鸿铠置业以88.67的综合评分位列第一中标候选人。该改造项目总用地面积约1332亩,总投资100亿元。

“本质还是重资产投入太多了而且很多都是跟政府谈的项目占用现金流太大,有部分区域已经在向西南输血”,一位融创内部人士向界面新闻表示

压力之下,融创西南区域早已开始了资产处置。

上述收购环球世纪及时代环球资产包中的一些资产就已被融创出售。一位参与人士告诉界面新闻,融创正筹划出售成都环球中心的一部分项目,具体为西区7、8、9号楼商业现房。

今年3月,融创·观澜云顶项目公司“西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司”发生工商变更,原先股东环球融创会展文旅集团有限公司持有比例由100%下降至30%,新股东中融国际信托通过出资2.1亿元持股70%。

今年下半年以来,融创中国在集团层面也在积极出售一些资产回笼资金。

12月20日,据21世纪经济报道称,融创中国近日出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,预计交易总价约26.8亿元。

但据融创内部人士透露,目前这几个项目仍在洽谈中,最终结果还未确定。

除此之外,在股权投资市场上,融创中国已多次出售贝壳股份。今年6月1日至12月7日,融创中国累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票,总回笼资金约为10.84亿美元,折合人民币约69.02亿元。

11月17日,融创中国和融创服务(01516.HK)还同时发布公告配股融资,两项股份配售合计所得款项总额约为9.52亿美元,约合人民币60.44亿元。

孙宏斌个人也在为上市公司输血。作为融创中国控股股东、董事会主席的老孙,当时也宣布将自有资金4.5亿美元提供给集团使用(无息借款形式),以支持集团经营发展。

融创近期的一系列资产出售,加上孙宏斌自掏腰包,为融创补充资金超200亿元,在当下融资困难阶段,这确实能为融创提供一定资金支持。

在销售端,融创今年11月的合同销售金额约为5495.4亿元,同比小幅增长6%。在全国房企中,位居碧桂园和万科之后,排名全国第三。

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孙宏斌

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融创中国

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