文︱海绵宝

2021年广州首轮集中出让的地块，最近有新进展了。

近日，广州市规划和自然资源局发布了HBPQ-A-6地块振业天成住宅项目规划方案的批后公示，意味着项目将在不久的未来面世。

HBPQ-A-6地块位于黄埔区，是今年4月首轮集中供地中出让的一宗地块，当时因受到数百组“马甲”争先竞拍而被市场热议。

如今，项目的最新规划出炉，又再引发市场关注。

14栋住宅楼+1栋租赁性住房

容积率2.0，绿地率36.85%

根据规划，该项目总用地面积5.22万㎡，总建筑面积15.3万㎡，其中计算容积率建筑面积10.45万㎡；容积率2.0，建筑密度19.50%，绿地率36.85%。

规划图显示，项目共规划了14栋住宅楼，编号1#至9#，层数为14层至25层之间，为中高层住宅产品。

此外，项目还规划了一幢租赁性住房（7#）。根据地块此前配建要求，竞得人须在本地块建设不低于计容建筑面积10%（1.45万㎡）的租赁性住房，该部分租赁性住房由黄埔区住建局按照0.35万元/㎡的价格回购，该部分房源必须集中布局，鼓励独立用地。

社区的整个设计布局呈现围合式设计，部分住宅楼围绕小区游园建设，居住体验感较好。

车位配置方面，配有机动车泊车位1416泊，其中地上141泊，地下1275泊；非机动车车位1100泊，其中地上81泊，地下1019泊。

用地须按规划要求配建1所幼儿园、1所托儿所及其他公共配套设施，如社区居委会、社区议事厅、社区管理公共中心、党群服务等、物业管理(（含业主委员会）、星光老年之家、社区日间照料中心（含养老设施)、社区卫生服务站、公共图书馆、居民健身场、小区游园、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、邮政所、生鲜超市（肉菜市场)、快递智能末端服务设施、其他商业服务设施。

与科学城、天河智慧城接壤

整体区位条件尚可

振业天成位于黄埔区广汕路以北、黄埔军校小学西侧，为二类居住用地（R2）。

放大来看，其属于科学城板块黄陂社区大凼片区，一定程度上可以承接科学城的资源；而作为科学城的组成部分，黄陂片区毗邻广州天河，虽接壤边缘地带，但整体区位条件尚可，在资源承接上也有一定的利好。

一方面，科学城板块为黄埔核心发展板块，该板块产业配套支撑较强。

根据黄埔区政府规划目标，拟将科学城打造成为国际影响力的中国“智造中心”。在产业规划方面，科学城产业未来将成为领航全球的IAB产业基地，国家先进制造示范产业基地，大湾区科技创新发展示范区。

另一方面，科学城板块也是黄埔区楼市成交主力之一。

克而瑞统计数据显示，今年前十月，黄埔网签新房共计12775套，位列全市第三，总成交金额518亿，稳坐全市第一把交椅。其中，科学城板块在去年10月至今年10月间，完成7774套新房网签，超越增城的新塘、永宁板块，成为板块成交第一名。

而天河智慧城（天河软件园）在产业配套上，虽然不及天河珠江新城，但其2020年已被认定为省级高新技术产业开发区，当前园区集聚了以软件和信息服务业为主的科技类企业2200+家，形成了以高端软件业为创新龙头引领的新一代信息技术产业发展格局。

因此，在两大科技产业园区的辐射下，HBPQ-A-6地块被保送至摇号环节不奇怪。

生态、教育配套不错

产业、商业配套不足

那么，项目的周边配套情况又如何呢？

项目距离广州核心区天河区较近，大约为3KM，周边有广汕公路、开创大道、大观北路以及广佛肇高速等主干道，自驾出行较为方便。但也因为如此，项目不可避免会受到道路扬尘及噪音的影响。

此外，项目临近地铁6号线金峰站和黄陂站。不过，从地图上看，项目虽然与金峰站和黄陂站形成三角关系，但其距离两个地铁站都不太算近，距离应该在1.7公里以上，对于依靠地铁出行的上班族来说，若以步行的方式至地铁站，或许不太方便，需借助更方便的交通工具。

地块周边生态环境良好，附近有尖峰岭公园、盈翠公园以及创业公园，生态景色良好，居住氛围良好；但目前周边商业及医院配套方面的设施都较为薄弱，缺乏大型商业综合体和综合医院，对居住体验有一定的影响。

不过，在教育配套上，项目除配建的幼儿园外，地块周边有黄埔军校小学、黄埔军校中学和黄陂中学，附近还有市级高中广州市第二中学、区属高中广州市科学城中学、科学城实验小学等等，周围学术氛围浓厚，教育资源丰富。

整体来看，黄陂片区教育、生态资源较为不错，居住体验良好。虽然当前该片区商业、产业资源还需依赖科学城及天河智慧城，但随着广州东进战略的发展，两个板块对黄陂片区的助力明显，对片区溢价提升也有帮助。

新房均价4.3-5.2万/㎡

项目最高达4.9 万 /㎡？

楼市方面，项目周边在售的新盘主要有华标峰湖御景、融创翔龙·廣府壹号、保利翔龙天汇等项目，均价在4.3-5.2万/㎡。此前保利投顾研究院指出，黄陂的新房限价大约是 4.9 万 /㎡。这也意味着，振业天成项目售价最高或达 4.9 万 /㎡。

对于这一项目，财联社援引一位广州业内人士的观点表示，由于地块临近广州核心区天河区，再加上周边新房均价在5万元/㎡左右，2.7万元/㎡的楼面价，仍有较大利润空间。

二手房方面，片区有龙光峰景华庭、万科新里程、龙光香悦山等项目，价格在2.8-4.2万/㎡左右。

其中，龙光峰景华庭、万科新里程项目在广州首批二手房成交参考价小区名单里，未来对市场交易也会产生影响。而在调控的大环境下，黄陂片区未来的楼市表现也会越来越理性。