记者｜吴波

在日前结束的北京第三轮集中供地中，京投发展以175亿拿下三幅地块。

12月24日，北京市基础设施投资有限公司（以下简称京投公司）、北京京投置地房地产有限公司（以下简称京投置地）联合体先后以56.1亿、48.5亿及70.7亿，拿下朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地，该组团地块合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。

朝阳东坝组团成为北京第三次集中供地中关注度较高的地块，背后叠加了多种原因。

首先，项目位置特殊，在北京自由贸易试验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区范围内，是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程。

第二，项目是北京首次探索“期地”（地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地）出让模式。项目的出让文件中也明确具体交地条件、交地时间、地价款缴纳时间等具体内容。

根据出让文件，朝阳东坝组团地块成交价款包括政府土地出让收益、土地开发补偿费。保证金为政府土地出让收益总额的20%。如保证金冲抵完全部政府土地出让收益后仍有剩余，则冲抵部分土地开发建设补偿费，不再退还。

按此规定，京投公司首先需针对上述三宗地分别缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元的保证金（直接冲抵全部政府土地出让收益9.9亿元、8.2亿元及12亿元），其次将分两年期支付剩余的开发补偿费。

其中，对于1101-A003-1地块，京投公司需在一年内缴纳开发建设补偿费32.55亿，两年内缴纳开发建设补偿费13.65亿。对于1101-A003-2地块，京投公司需在一年内缴纳开发建设补偿费约24.44亿，两年内缴纳开发建设补偿费15.86亿；对于1101-A002-3地块，京投公司需在两年内缴纳开发建设补偿费58.7亿。

第三，在土地性质上，该项目是车辆段综合利用项目，开发周期长，多数房企不具备TOD项目开发建设能力。这次拿地主体也不同于一般开发商，是专注于投资TOD项目的京投发展。

所谓TOD是指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。

京投公司拥有轨道交通基础设施投融资与管理、轨道交通建设管理服务、轨道交通运营、轨道交通装备制造、相关资源经营与服务共五大业务板块。依托在建轨交线路运营优势，京投公司还承担了轨道交通沿线及地铁上盖土地开发整理任务。

根据中诚信对京投公司2021年度跟踪评级报告，截至2020年末，公司在建和拟建土地一级开发项目达到17个，其中就包括东坝车辆段项目。

在业务模式上，京投公司获取某地块土地一级开发权后，垫付资金进行土地平整及配套设施建设，待土地成功上市交易后，北京及各区县土储中心再向其返还全部土地开发成本，并按照土地开发成本的8%至12%左右向其支付管理费。

中诚信对京投公司2021年度跟踪评级报告显示，截至2020年末，京投公司已完工土地一级开发项目合计总投资185.08亿元，回笼资金104.53亿元；2020年，京投公司土地一级开发收入为3.88亿元。

京投公司擅做TOD轨道物业一级开发，而后续开发建设则基本交给了控股子公司京投发展（600683.SH）。双方合作开发了多个TOD项目。

京投发展专注投资开发TOD已达10年，陆续开发西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，主要阵地在北京。

根据财报，京投发展在北京及周边的项目有北京公园悦府、璟悦府、臻御府、岚山、锦悦府、琨御府、西华府和倬郡；持有待开发项目，除了这次获取的东坝项目，还有北京市门头沟区潭柘寺镇项目和无锡市经开区项目。

在这次供地完成后，今年北京的三轮集中供地也结束。其中第三批集中土拍的12宗住宅用地成交10宗，有7宗底价成交，3宗出现溢价，最高溢价率为15%，总成交金额277.25亿元，还有2宗地流拍。

根据中指研究院统计显示，今年北京全年的三轮集中供地实现土地出让金1899.94亿元，同比增长9.35%。