记者 | 黄昱

冷静近半年后，广州楼市开始回暖了？

据广州中原研究发展部提供数据，12月13日-19日广州二手住宅共成交484宗，环比回升7.6%，一手住宅成交2555宗，环比增长12.2%。整体氛围较10月、11月有所好转，购房者持币观望的情绪略有减轻。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，最近看房的人确实多了起来，尤其是关注一些优质的新盘。一方面是因为银行房贷额度有所放松以及房贷利率下调，另一方面是受到限价政策影响，部分区域出现明显的“一二手倒挂”。

一些二手业主也开始愿意适当降价并承担全部或部分增值税。多位广州二手房中介透露，今年上半年是“卖方市场”，几乎没有业主愿意承担增值税，随着市场持续低迷，一些业主的心态开始松动，不仅愿意调低售价，还主动提出愿意承担增值税。

2021年，广州楼市走出了前高后低叠加年末“翘尾”的行情，据阳光家缘数据，截至12月19日，广州新房共网签约10.88万套，仍然创新高。

对于广州楼市明年的走势，多位业内人士认为，整体成交量不一定会比今年好，但整体不会出现大起大落，“稳定”依然是大趋势。

局部火热

在“限价”重压之下，多个在12月推向市场的楼盘都出现了明显的“一二手倒挂”的情况，首当其冲的是位于广州黄埔知识城的万科幸福誉。

12月11日，万科幸福誉加推最后两栋房源，总房源数量为290套，其中88平方米房源数量244套，售价约为2.65万元/平方米。而据贝壳找房数据显示，万科幸福誉二手房目前的成交参考均价约为3.1万元/平方米。

“新推的万科幸福誉抢到就是赚到，非常火爆，几乎只有全款和七成首付的购房者才能选到88平方米的南向户型。”在广州从化区上班的王哲（化名）以七成首付抢到了一套88平方米的南向房源，总价跟他之前一直关注的约72平方米的同小区二手房差不多。

不过值得注意的是，万科幸福誉在过去一年多时间以来房价大幅上涨，去年上半年推出的5期房源均价大概在2.3万元/平方米左右，后上涨至3万元/平方米左右。也就是说，即便如今新推房源价格有所下降，但还是较去年初上涨了超过15%。

同样跟周边二手房源价格倒挂的还有位于海珠琶洲的改善型楼盘招商保利·海珠天珺，12月22日开盘即秒光。公开信息显示，招商保利·海珠天珺推出房源单价约为9万元/平方米左右，而周边二手房保利天悦住宅成交均价达到16万元/平方米左右。

除了被“限价”外，2021年下半年，广州楼市持续转冷，房企主动打折降价常态化，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房。临近年底，为了冲业绩的房企火力全开，积极推货，但市场分化明显，不少楼盘的去化情况不容乐观。

据克而瑞监测，11月广州整体推货的楼盘去化率仅30%，而天河和越秀去化率保持在6成以上；荔湾和黄埔推货量和去化率环比齐涨，其中黄埔主力盘为旧黄埔和科学城“缺货”网红盘，去化率升至50%；花都、从化、南沙、增城这外围四区推新意愿下降，去化均不足两成。

从价格来看，11月广州新房价格环比降了0.6%，已连续4个月环比下跌，且跌幅持续增大；二手价格在参考价政策施行三个月后，环比下降0.5%，出现三连跌，也是北上广深四大一线城市中一二手售价环比涨幅下跌最大的城市。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，一手市场的情况还是比二手要好一些，一方面是开发商受到调控政策影响，或主动或被动的降价；另一方面，二手房业主降价的意愿还没有那么强烈。

“翘尾”的背后

广州楼市出现一波“翘尾”行情，一方面与降价有关，另一方面也是因为房贷政策也有所松动。

贝壳研究院数据显示，从9月到12月，百城首套房贷利率分别为5.74%、5.73%、5.69%、5.64%；二套房贷利率6.00%、5.99%、5.96%、5.91%。房贷利率均实现四连降，其中12月下降最为明显。

具体到广州来看，其房贷利率也在下调。据界面新闻了解，近期四大行在广州的首套房贷利率从之前的5.85%下降至5.65%，其它各大银行也有所下调，如广州银行、民生银行回调至5.6%。二套房贷利率则普遍在6.05%左右。

在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷政策。为抑制高涨的房价，广州房贷利率在今年迎来了多次上调，年初时首套房贷利率大概只有5.05%左右，后曾高达6%左右，在四个一线城市中维持最高水平。

一位广州房产按揭人员透露，现在广州各大银行房贷额度有所放松，房贷利率下调的同时，放款速度也有所加快。

房贷放松的背后与整个行业释放的政策信号相符。12月，先是一行两会表态支持房地产行业，需求端提到要重点满足首套房、改善性住房按揭需求；随后中央政治局会议提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

长城证券分析称，中央政治局会议的地产部分表述与近期银保监会提到的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”基本一致，前期偏紧的按揭政策（利率、额度、放贷时间等）有望改善。

不过，李宇嘉指出，广州房贷利率水平相比去年还是比较高的，所以对于刚需的释放主要还是看银行态度。整体来看，现在银行按揭贷款的正常化肯定是有利的，但过去一年房价的上涨制约了很多刚需的购房需求。

广州按揭贷款业内人士郑大源认为，2022年广州会在信贷方面适度宽松，体现在放款速度，房贷额度方面，另外利率也会适当下调。而大的调控，比如限购，限售，限贷本身不会有大的调整。

广州今年楼市调控频率很高，政策加码多达20次，包括房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来源、人才购房收紧、增值税免增年限延长、限价、二手房参考价等。显然，楼市不会短期内就开始反弹。

“广州楼市的成交量还没有真正活跃起来，此轮调控政策的影响会是两三年以上的，今年才是第一年，明后年房价以稳为主。”黄韬认为，广州房价已经达到了阶段性底部，接下来一两个月受春节假期影响会持续低迷，明年3月份之后成交量会有所回暖，但价格会有所分化。