文|迈点

一个产业想要迅速发展壮大，没有强有力的金融支持将寸步难行，住房租赁产业正是如此。随着国家租购并举等多项政策的扶持，住房租赁市场规模不断扩大，对资本市场的渴求日益强烈。

房源规模扩张对企业现金流、资金和融资提出了非常高的要求，“对于大部分企业来说，在突破5万间之前，现金流可能就断了。”一名头部长租公寓企业高管说。

无论是通过自持或者收购物业为主的重资产模式，还是以承租物业为主的中资产模式，抑或是输出运营管理的轻资产模式，背后都需要丰富而稳定的融资渠道。

“钱从哪里来”一直是影响住房租赁企业能否活下去和活得好的关键话题。

01 全年融资17次，总额突破370亿元，2021年住房租赁融资回顾

通常来讲，住房租赁行业主要有6种融资模式，包括PE/VC、IPO、银行信贷、险资投资、住房租赁专项债、资产证券化。

据迈点不完全统计，住房租赁领域2021年全年共发生融资事件17起，主要包括住房租赁专项债和VC/PE融资，总计融资金额达到370亿元以上。

回顾2021年住房租赁行业的整体融资情况可以看出，住房租赁专项债在其中唱了一出“重头戏”。

2021年住房租赁专项公司债券共发行16支，累计发行金额372.62亿元。绝大多数发行人为房企，其中不乏万科、华润、保利等大型头部房企。且发行利率较低，以万科为例，其债券品种一的票面利率为3.38%，品种二的票面利率为3.98%。

相比之下， VC/PE融资仅发生1起，即安歆集团获得的前海母基金数亿元Pre-D轮融资。

回顾前几年的数据，2016年长租公寓融资高峰期时，全年融资事件76次，2019年行业开始频繁暴雷，资本市场情况亦发生变化，该年累计融资28次。2020年受疫情影响，住房租赁融资只有11次，2021年这一数据有所回升，为17次。

可见，近3年来无论是融资规模还是频率都较往年大幅减少。究其背后原因，资本市场对住房租赁的态度转变和行业成熟度的加深是主要原因。

2016-2018年是住房租赁，尤其是长租公寓发展最迅猛的时期，自如、蛋壳、魔方、城家等龙头企业均在此阶段拿到巨额融资。而后2019-2020年，随着疯狂扩张引起的暴雷潮，以及叠加疫情影响带来的行业深度洗牌，资本对于住房租赁的信赖度急转直下，更加趋于谨慎，投资热情大幅降低。

当租金贷、高收低租的陷阱被市场识破，企业需要重新找到说服资本的故事和理由。例如安歆集团，其蓝领公寓赛道的商业模式是其不断获得融资的重要条件。

迈点地产创新事业部负责人陈佩认为，安歆的商业模式是企业付费、员工入住，具有出租率稳定，获客成本低，初始投入更少、坪效更高等优势。同时，安歆关注的群体是城市中的基层服务人员，具有更深远的社会价值。

02 利润薄、运营重、融资难，住房租赁深陷多重困局

从近年的市场环境来看，住房租赁企业融资难、成本高已经成为事实。甚至有观点认为，住房租赁行业已进入资本寒冬。

从根本来讲，融资难是结果和表象，其背后有着更深层的原因。长久以来，住房租赁都没有找到行得通的商业模式。仅依靠租金差的盈利模式造成了住房租赁行业利润薄的普遍现象，加之其民生属性和用户价格敏感性不允许租金出现大幅度上涨。更进一步延长了住房租赁行业的整体回报周期。

中国社科院发布的报告显示，中国租房人群以中低收入的年轻人群为主，年龄在21-30岁的租客占比61.3%，收入在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部分人群正是价格高敏感人群。

在项目租金成本较低，且出租率稳定的前提下，租金差、长租短付模式尚且能够运行。但突如其来的疫情让一二线城市长租公寓出租率断崖式下降，商业模式的隐患便浮出水面。

今年年初，SOHO中国董事会主席潘石屹曾大力唱衰长租公寓，就是因为长租公寓的租金剪刀差在商业模式上站不住脚。他表示在现在的金融、税收环境下，做长租公寓的人“非骗即傻”，原因是长租公寓租金回报率远低于同期银行贷款利率。

克而瑞监测数据显示，在住房租赁盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%，远低于国际公寓8%-10%的水平。

正是由于利润极薄，住房租赁企业必须要在运营端发力。围绕出租率、成本管控的精细化运营让住房租赁成为与商品房买卖截然不同的业务类别。运营者既要有数字化、智能化手段提升效率，又要通过社群文化增加社区的人文关怀。

遗憾的是，业内只有少数头部企业能够获得系统支撑，来兼顾各个环节的运营节点。

商业模式的不成熟和微利现状，加剧了行业的融资难度和成本，而缺少资金支持又限制了企业的进一步发展。

03 住房租赁资本化何解？

住房租赁苦融资久矣，想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程，不仅要在顶层设计上加以明确和扶持，加快住房租赁REITs试点。还需要企业自身在经营端强化内功，转变融资思路，从过去追求拿快钱，转变为脚踏实地做好企业运营。

有行业内人士指出，住房租赁资本化至少要解决两个问题，一是自身盈利难题；二是整个行业面临的资本信任困境。

“住房租赁真正的盈利模式，不是租金差，而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻，是必由之路。”房东东公寓学院创始人全雳认为。

本质上，住房租赁属于生活服务业，营造的是一个生活居住场景，需要长期与客户产生链接，通过生活场景服务带来产品溢价或许是行业未来发力的关键点。

还有一点需要注意，资本具有逐利性，股权融资追求快速回报和规模扩张，这与住房租赁的扎实求稳、长期主义存在突出矛盾。如何在二者之间取得平衡，获得资本而不被资本反噬，是每一个创始人需要考量的难题。

今年 7 月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），明确提出要进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等。同时国家及地方已经陆续将保障性租赁住房纳入 REITs 的试点范围内。

未来，随着REITs试点的不断推进，市场化运作的租赁住房也有望被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。

目前，住房租赁企业迫切要做的就是找到适合自己的盈利模式，强化运营能力，静待政策东风。

04 2022年，住房租赁 “钱景”几何？

2021年即将落幕，回顾这一年的市场动向，住房租赁所处的境遇已经截然不同。2022年，住房租赁会面临怎样的机遇？迈点地产创新事业部负责人陈佩认为，或许能够从以下几方面看到市场“钱景”。

1、获得便宜的土地

面粉价格决定面包价格。能否获得便宜的地价、租金是影响住房租赁企业未来发展的首要因素。旭辉瓴寓创始人张爱华认为，“对于长租业务，战略机遇无疑在于政府提供的低成本土地。只有土地成本足够低时，才会出现回报率令人满意的产品。”

工业用地、集体土地的价格大幅低于住宅及商办类用地，对于长租企业来说，实现盈利可能性大幅增加。但这类土地不易获取，大多被国企央企掌握，这也是越来越多的创业系品牌选择政企合作的原因。未来，商改租、工改租等住房租赁改建形式是值得关注的业务模式。

2、政府财政补贴

由于住房租赁的民生属性，和国家大力倡导的房住不炒、租购并举等方向，住房租赁市场日益受到政府关注。除税收政策外，财政补贴是最主要的扶持方式。

截止目前，已有多地政府建立财政专项资金，通过直接补助、以奖代补、贷款贴息等方式建立健全住房租赁市场。

例如宁波市住建局今年明确了新建类项目奖补、改建类项目奖补、托管式奖补等7大类可获专项资金奖补类型及申报条件、奖补标准、评审程序等。天津也大力盘活住房租赁市场，企业最高可获得奖补100万。这也成为住房租赁企业可以争取到的资金支持。

发力存量改造，尝试面向人才或重点产业人员的租赁住房项目将是住房租赁企业拓宽收入来源的新渠道。

3、上市

参照物业、酒店等成熟产业的做法，上市是一条通往资本市场的普遍道路。此前，旭辉曾表示在未来三年内上市其长租业务。但从住房租赁以往的经验来看，分散式公寓品牌蛋壳、青客虽然成功上市，却并未给企业带来实质帮助，反而陷入破产等负面泥潭。

可见，对于住房租赁企业来说，上市不是目的。是否具有可持续的发展模式和增长能力才是王道。

住房租赁能否走通上市这条资本化道路还有待验证。

伴随住房租赁行业的迭代升级，政策也进入密集期。据迈点研究院监测，2021年截至目前，我国累计出台超160条与公寓行业相关的政策，其中市场监管类占比达40%。短期看，或将加剧行业洗牌，但长期看将大大减少政策灰色地带，让住房租赁成为阳光下的可持续性基础产业。

明确了政策方向后，企业需要练好内功，掌握行业发展规律和市场周期，而后才能和资本市场进行更好的对接，让住房租赁产业引入源源不断的活水。