2021年即将过去，近期不少楼盘均选择扎堆入市，势必要在年前抢开，年末一波开盘潮早已席卷开来。

那么即将到来的2022年楼市又将如何？

据本站统计，2022年南京楼市（不含高淳、溧水）预计将有194个住宅类项目入市开盘，其中85个是纯新项目，并且最快1月就将入市！

综合来看，2022年南京上市楼盘呈现出以下特点：

1、供货大户的前两名依旧是江北、江宁板块，其中江北板块达到惊人的57盘，30家纯新盘；江宁板块共有37家楼盘，13家纯新盘。

让人惊讶的是，2022年城南板块迎来井喷！预计有36家楼盘将会入市，纯新盘有12家，并且这36家楼盘主要集中在大校场、南站、雨核、铁心桥、赛虹桥等热门区域！

2、2022年预计上市的85家纯新盘，主要来自今年的三场集中土拍，以9月的第二场土拍地块为主。

江北板块

据本站统计，2022年江北住宅类产品将有57家楼盘入市，其中30家为纯新盘；57家楼盘上市，占2022年总入市楼盘近3成的量，实属各大板块供货量之首！

从子板块来看，江北的供应量呈现出“两极分化”的趋势。

六合和江北核心区是供应主力，明年上市楼盘数量分别是18家和12家；紧随其后的大厂葛塘、国际健康城、桥林板块，分别仅有7、5、5家楼盘入市，均为个位数。

其中六合板块主要因为此前本来自身就楼盘众多，而今年又陆续拿了9幅涉宅用地，毛坯限价在0.9—1.9万/㎡，其中最高毛坯限价19300元/㎡，全装修均价在20800-21300元/㎡，而目前板块内在售新房精装均价在18600-22192元/㎡，基本跟在售新房相差不大，未来18盘相争，区域竞争将更加激烈。

江北核心区，明年的上市楼盘除了6家纯新盘外，还有6家在售楼盘，其中不乏楼市的红盘收官项目，如扬子江金茂悦、佳源玖棠府等。至于价格方面，即将入市的6家纯新盘毛坯限价主要在32600-38000元/㎡，全装修价格已突破34000元/㎡，如此一比较，目前在售项目更具价格优势。

此外，桥北、老山、五桥板块主要以老盘续销为主，并无纯新盘的加入。

城北板块

据本站统计，2022年城北住宅类产品将有21家楼盘入市，其中11家为纯新盘。

城北板块即将入市的楼盘，可分为刚需跟改善两个大区域。

其中以新港新城、新尧新城、栖霞山板块为主构建的是面向刚需客群的区域。这三大板块内房源均价在2.6-3.1万/㎡，并且最小户型76㎡，多家在售项目均有100㎡以下的刚需户型，对于刚需客群确实比较友好。

而以新玄武、鼓楼滨江、燕子矶、幕府创新区、迈皋桥这几个板块组成的更偏向改善客群。这些板块内在售楼盘前期均价均在3.6万/㎡以上，至于纯新项目毛坯限价就已在3.2-4.3万/㎡，后期房价将进一步被太高；至于户型面价方面，这些板块内仅宝能滨江府有100㎡以下的户型，其他在售项目均打造大户型，甚至最大有240㎡的超级改善户型。

当然，2022年城北入市的纯新盘中主要集中在改善客群的区域，主要受地缘客影响，对于改善需求比较旺盛，奈何热度较高的改善板块库存严重不足，如燕子矶板块，随着华发G82、颐居G119项目的入市，将大大缓解燕子矶板块内的“房荒”状况。

河西板块

据本站统计，2022年河西住宅类产品将有20家楼盘入市，其中11家为纯新盘。

作为今年楼市下行之后依旧坚挺的“老大哥”，河西板块的表现依旧抢眼！

2022年将入市的楼盘中，只要以河西南为主，共计20家楼盘，河西南独占9家楼盘，占比45%，并且7家为纯新盘。

同样被纯新盘充实的还有江心洲板块，毕竟今年的三场集中土拍，河西板块均出让的是江心洲、河西南的地块。

至于河西北跟河西中板块，受限于目前已经发展醇熟的配置，目前区域已经许久未有地块出让，所以这两区域内仅奥体新城丹若园一家纯新盘将入市。

当然这两区域内的在售楼盘也同样稀缺，两区域内的长江华府、海玥花园以及恒盛金陵湾等均是买房人千呼万唤、苦苦等待的抢手项目。所以这两区域内楼盘虽少，但是在楼市的热度均很高！

值得注意的是，长江华府、宁工新寓、海玥花园、都是现房销售楼盘，买房人拿房时间段，入住快捷。

城南板块

据本站统计，2022年河西住宅类产品将有36家楼盘入市，其中12家为纯新盘。

今年的城南板块可谓在楼市是遍地开花，各子板块迅速崛起，其中以南部新城为首的楼盘甚至在今年前两场集中土拍中，热度盖过了同批次的河西板块，一时风光无二！

2022年入市的楼盘主要集中在大校场板块，据本站统计的数据，仅大校场就有12家楼盘，占整个城南入市楼盘的三分之一！并且也是纯新项目入市最多的子版块，这主要是今年的几场土拍，大校场板块均是海量出让！

于此同时，许久未有动静的南站跟宁南板块，预计2022年都将迎来楼盘入市！

其中南站的纯新盘盘-香港嘉华嘉宏峰预计近期首次开盘，楼盘共381套精装房，主力面积段约93、116、137㎡，现房销售，无装修包，首付预计5成起，放风价4.3万-4.5万/㎡（最终价格以销许为准）。

龙湖宁南G75地块，则于上个月底就已规划出炉，拿地仅两个月，堪称神速！根据规划，项目拟建5栋多层住宅，总高6-7F，另有一栋配套用房，毛坯限价4.3万/㎡。

价格方面，目前城南板块的新房价格分为好几个梯队。

其中头部的大校场、赛虹桥、宁南、南站均价在4万/㎡以上；雨核、铁心桥的新房均价大多在3.8-4万/㎡上下；雨花人居森林、岱山的新房均价在3.2-3.7万/㎡之间；雨花滨江的新房均价在2.4-2.6万/㎡左右，而板桥主要在2.2-2.8之间。

仙林&城东板块

据本站统计，2022年城东&仙林板块的住宅类产品将有23家楼盘入市，其中9家为纯新盘。

城东&仙林板块跟城北板块较为相似，刚需跟改善两大区域分化比较明显。

如，月牙湖、环紫金山、石杨路、仙林湖、汇通路板块主要满足改善客群的居住需求，均价主要在3万/㎡以上；而麒麟、马群板块在2.8-3.2万/㎡，适合刚改、改善客群；而较为偏远的汤山、龙潭板块，均在在2万/㎡左右，并且户型以小户型为主，总价低，适合预算有限的刚需客群。

江宁板块

据本站统计，2022年江宁板块的住宅类产品将有37家楼盘入市，其中13家为纯新盘。

 

2022年江宁板块依旧是继江北之后的又一供货大户，但江宁板块的纯新项目入市并不算多，仅13家。并且这13家纯新盘大多分布在青龙山、方山大学城、正方新城、上秦淮、淳化、禄口以及江宁滨江板块。

不难发现这些子板块中，仅方山大学城以及上秦淮板块在楼市的热度尚可，其他板块仅是楼市典型的去化“老大难”板块！

同时，价格方面，江宁楼盘也大致可分为几个梯队：

头部的东山、上秦淮板块新房均价约3.2-3.6万/㎡；第二梯队以方山大学城和青龙山新城为主，均价在2.6-3.2万/㎡之间；第三梯队是以正方新城、淳化为主，均价在2.2-2.6万/㎡之间；第四底部梯队主要以谷里、禄口、湖熟、江宁滨江为主，这些板块地理位置偏远，均价在1.8-2.2万/㎡，客群大多以地缘客为主。

值得注意的是，东山的海玥华府，青龙山新城的玖峰兰庭，禄口的蓝天慧融花园、红豆香江华庭，滨江的鲁能硅谷公馆均属于现房销售楼盘，相较同区域内的其它楼盘，也是一大优势。