文|韩笑

2021收官在即，在上半年全国房地产市场在坚持调控基调不放松原则的基础上，土地市场成交火热，调控政策不断升级。而下半年在多种因素叠加下，全国楼市成交急剧降温，各地集中供地流拍不断，部分房企出现流动性困难。

回首2021年，山东房地产市场都有哪些值得关注的新政呢？我们来一同解析。

供地“双集中”正式实施

政策是指引房地产稳步前行的风向标，2021年上半年，坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。

2021年2月，全国22个城市陆续发布新政，实施住宅用地“两集中”政策。

2月24日，青岛市自然资源和规划局做了部署，青岛严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

部署具体内容如下：

一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；

二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；

三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

此次新政的影响不亚于2020年三道红线对房地产行业的影响。

这也看出来政府对于房地产行业改革的力度以及坚持房住不炒政策的决心。集中供地更加利于各个区市的供地统筹管理，每个片区的发展做出平衡，甚至可以通过供地的多少来平衡各个区域的发展，同时抑制地王频出，地价过快上涨的形势。

住宅用地集中供应政策的实施，对于房企的影响不言而喻。

集中供地政策带来很多不确定性。集中供地、集中拿地，房企资金势必会承压，增加拿地难度，这影响后续的拿地策略。另外，为了分担资金压力，多家房企联合拿地的现象或将增多。

集中供地、集中拿地，还会影响房企的新盘供应节奏。根据开发周期来计算，各地新房会形成一波集中开盘、集中销售的状态，这加剧了房企之间的竞争。

而对于购房者来说，土地集中供应能够避免地王频出的现象，有效缓解房价上涨过快的情况；另外集中供地，也就意味着大量新盘会集中开盘，可选择的房源也会更多，或许为促进库存消耗，争夺购房者的“芳心”，各大开发商也会推出更多优惠。

“房住不炒”仍是主基调

在强调坚持房屋居住属性的背景下，热点城市政策持续收紧，据不完全统计，2021年全国累计发布与房地产直接相关的政策不低于400条，正因如此，2021年也被称为“楼市调控政策最为频繁”的一年。

虽然各地频频颁布各类调控政策，但“房住不炒”仍是全国楼市新政的主基调。

1.保障性租赁住房新政推动住房保障对象向常住人口转变

7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7％提高到15％，建设保障性租赁住房。

对于非居住类土地和房屋改建的租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

《意见》指出，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

2.在实施城市更新行动中防止大拆大建问题

8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

通知要求坚持划定底线，防止城市更新变形走样，严格控制大规模拆除；坚持应留尽留，全力保留城市记忆，保留利用既有建筑，保持老城格局尺度。

通知要求，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

3.受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房

12月17日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，该《规定》已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行。

其中明确了人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

房企监管奖惩分明

步入房地产行业高速增长、行业加速洗牌的时代，优质资源将更多地流往盈利能力强、营运效率高的企业，而经营不善的企业则将被逐步淘汰，行业集中度得到进一步提升。

中小房企大多自身抗风险能力不足，在新规影响下融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。或者是启动以价换量、加速销售促回款的发展模式。

然而，高杠杆是一把“双刃剑”。面对较大的市场波动，高杠杆往往意味着高风险，一些无法做到“精运行”的房企就无法实现高质量发展，反而出现了很多让人担忧的问题。

2021年山东省发布多条政策，在多方面加强了对房企监管的同时，也对高质量发展企业给予嘉奖。

1.明年起投资额百万以下建筑工程可不办理施工许可证

7月13日，为进一步简政放权，提高房屋建筑和市政基础设施工程施工许可环节审批效率，山东省住房和城乡建设厅等部门下发通知，自2022年1月1日起，全省行政区域内工程投资额在100万元以下（含）或者建筑面积在500平方米以下（含）的房屋建筑和市政基础设施工程，可以不申请办理施工许可证。

在《关于进一步优化房屋建筑和市政基础设施工程施工许可办理环节营商环境的通知》中明确，法规、规章对限额以下乡村建设工程施工许可管理另有规定的，从其规定。任何单位和个人不得将应当申办施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请办理施工许可证。应当申请领取施工许可证的工程项目未取得施工许可证的，一律不得开工。

2.济南房屋建筑市场信用新规：失信者将受这些处罚

7月26日，济南市住房和城乡建设局印发《济南市房屋建筑市场信用评价管理办法》。《办法》自2021年10月8日起施行，有效期至 2025年10月7日。《办法》提出，对被列入严重失信主体名单的从业人员，依法依规在市场准入、招标投标、资质资格等方面采取约束和惩戒措施，不得作为评优表彰、政策试点和项目扶持对象。

《办法》所称房屋建筑市场信用评价管理是指在房屋建筑工程建设活动中，对建筑市场各方主体信用信息的认定、归集、交换、公开、评价、使用及监督管理。《办法》所称信用信息由基本信息、优良信用信息、不良信用信息和严重失信行为信息构成。

3.房屋建筑工程质量实行终身责任制

为强化工程质量终身责任落实，提高工程参建各方质量责任意识，巩固提升青岛建筑工程质量，4月7日青岛市住房和城乡建设局发布了房屋建筑工程质量终身责任制相关要求通知。

其中，《通知》明确了房屋建筑工程质量终身责任制明确工程质量责任主体单位及其法定代表人和相关责任人员，因工程建设期内违反工程质量管理规定，造成参与的工程项目发生质量事故、或交付使用后工程的房屋建筑地基基础、主体结构出现质量事故以及严重质量问题的，均应按照国家法律法规和有关规定对工程质量负相应的终身责任。

4.对符合条件的企业最高奖励5000万，青岛出台建筑业高质量发展“十六条措施”

10月8日，《青岛市促进建筑业高质量发展十六条措施》正式印发，对符合条件的建筑企业最高奖励5000万元，用“真金白银”的利好助推产业再攀高峰。

政策中提到，一是对建筑业企业晋升总承包特级资质和一级资质的分别给予2000万元和100万元的奖励，同时对年度地方财政贡献超过5000万元的给予奖补；二是对企业外向发展方面的扶持和保费方面的支持，主要包含对外承包工程项目保险费、项目经营贷款或融资租赁贴息补助等；三是对引进的外地总承包特级和一级资质的企业分别给予2000万元和100万元的奖励，并对企业管理人员、专业技术人员给予人才住房保障等方面的支持。

规范市场、住房福利再“加码”

对于购房者而言，2021年发布的多项楼市政策，在规范市场的同时，为置业福利再“加码”，可谓是“诚意满满”。

1.规范发展二手商品市场

7月7日，国家发展改革委发布《关于印发“十四五”循环经济发展规划的通知》。其中提出，规范发展二手商品市场。完善二手商品流通法规，建立完善车辆、家电、手机等二手商品鉴定、评估、分级等标准，规范二手商品流通秩序和交易行为。鼓励“互联网＋二手”模式发展，强化互联网交易平台管理责任，加强交易行为监管，为二手商品交易提供标准化、规范化服务，鼓励平台企业引入第三方二手商品专业经营商户，提高二手商品交易效率。推动线下实体二手市场规范建设和运营，鼓励建设集中规范的“跳蚤市场”。

2.青岛经适房可申请取得完全产权

2月27日，青岛市住房城乡建设局发布了《青岛市经济适用住房取得完全产权办理指南》，其中明确了适用范围、申请条件、申请材料、办理流程等信息。

《指南》中提到，2005年1月1日（含）后取得建筑工程施工许可证且纳入保障性住房管理的经济适用住房（含集资建房）项目购房人，可申请取得经济适用住房完全产权。

申请经济适用住房取得完全产权，需要准备以下材料：经济适用住房完全产权申请表（可在青岛市住房和城乡建设局官网下载）；产权人及共同申请人身份证明；经济适用住房不动产权证书；抵押权人书面同意证明（房屋存在抵押需提供）。

3.西海岸全面放开落户限制

7月2日，山东省人民政府办公厅发布《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》的通知，青岛西海岸新区进一步降低落户条件全面放开落户限制实现落户“零门槛 ”。

为深入贯彻落实《国务院办公厅关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》（国办发〔2019〕58号），更好发挥青岛西海岸新区示范引领、辐射带动作用，深度参与黄河流域生态保护和高质量发展、海洋强省建设、全球海洋中心城市建设，推动胶东经济圈一体化，现就支持青岛西海岸新区深化改革创新、加快高质量发展提出了一系列措施。

整体来看，从2016年开始，全国楼市都是政策年，2021年在“房住不炒”的主基调下，青岛房地产市场总体保持平稳。同时，由于房地产作为支柱型产业的地位的特殊性，政策调控仍然不可或缺。

面对2022年，伴随更多有利楼市健康发展的新政出台，相信接下来青岛仍会有更多土地、房企乃至买方政策性方针陆续推出，而青岛房地产市场也将有机会迎来更为健康、可持续性的发展环境。