文 | 张力

2021年重庆甲级办公楼空置率连续六年下降，创十年新低；江北嘴CBD甲级办公楼空置率回落至15.5%，创历史新低……

近日，仲量联行、第一太平戴维斯等机构陆续发布关于2021年重庆写字楼市场的研究报告，一连串数据显示，重庆写字楼市场正处于“V形”拐点底部。随着重庆在成渝地区双城经济圈、西部金融中心、国际消费中心等政策利好加快落地，重庆办公楼市场有望在2022年企稳。

看需求  空置率连续六年下降

仲量联行发布《2021年重庆商业及物流地产市场全年回顾报告》（以下简称“仲量联行报告“）显示，2021年，重庆甲级办公楼市场新增供应26.5万平方米，其中总部自用型楼宇占比近半。

在需求端，全年甲级办公楼净吸纳量约26.6万平方米，略高于供应增量规模；其中总部自用需求贡献12.2万平方米，租赁市场录得12.4万平方米净吸纳量，同比增长30.7%，恢复至2019年同期62.8%。平均空置率已连续六年下降，同比降低2.6个百分点至24.2%，创十年新低。

办公楼需求产业方面，科技互联网以27.7%成为甲级办公楼需求的首位来源。服务业需求排第二位，占比17.5%；金融业对甲级办公楼需求的贡献率达16.8%，排第三位，同时也表明伴随西部金融中心的获批，重庆正成为金融企业设立区域总部青睐的内陆城市。

看区域  北区市场活跃度高

从区域来看，办公楼市场版图有加速北扩的趋势。

第一太平戴维斯发布的《2021年重庆房地产市场回顾及未来展望》（以下简称“第一太平戴维斯报告“）显示，江北嘴、新牌坊、观音桥等北部区域子市场，本年度合计贡献超50%的新增租赁面积与超80%的净吸纳量，显示出北部区域市场活跃度较高，有着较强的稳定性。

仲量联行报告也显示，江北嘴CBD甲级办公楼空置率回落至15.5%，创下历史新低。

另一方面，照母山子市场成为供应增量焦点板块，新增星汇财富国际中心、光环中心B座以及金科中心T9三个项目，推动照母山板块甲级办公楼存量超过大石化，成为继江北嘴和解放碑两大CBD之后的第三大商务区。

看租金  环比小幅下跌1.3%

在租金方面，2021年重庆甲级办公楼平均账面租金为83.8元/平米/月，环比小幅下跌1.3%，租金跌幅收窄至近八年最低。

仲量联行报告认为，受政策及经济形势影响，在线教育、房地产开发企业暴露系统性经营风险，部分楼宇出现大面积退租，导致市场出现短期结构性降租。

不过，随着年末江北嘴CBD甲级办公楼空置率下跌，解放碑CBD增量供应有限，业主议价能力将有所提升。

看走势  市场处于“V形”拐点底部

进入2022年后，重庆办公楼市场走势如何？

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示，历经8年的租金下行周期，重庆办公楼市场正处于“V形”拐点底部，预计2022年市场可交付的甲级可租赁办公楼项目不足12万平方米。重庆在成渝双城、西部金融中心、国际消费中心等政策利好加持下，未来产业资源加快落地，加上核心区域办公楼增量供应有限，重庆办公楼市场有望在2022年企稳。

第一太平戴维斯则分析认为，建设中的两江国际商务中心预计将于未来两年在中央公园区域贡献超百万平方米的新增供应，可有效缓解北部区域子市场供应相对短缺的问题。未来两年，重庆甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰。