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雅居乐去年销售1390亿,半年内出售资产28亿

雅居乐2021年完成全年1500亿元销售目标的92.7%。

图片来源:图虫创意

记者 | 黄昱

尽可能处置非核心资产换回现金流,成为当前不少房企的经营选项。

1月10日,雅居乐发布关于物业出售的自愿性公告,称从2021年7月1日到12月31日期间,雅居乐已就14项非核心物业的出售签订了认购书或买卖合同,售价合计约为28亿元,其中11.49亿元的订金及销售款已在2021年收取,剩余款项预计在2022年收取。

公告显示,14项物业具体包括包括酒店(含酒店用地)5 宗、商场 2 宗、售楼部 3 宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。

对于详细的项目信息,雅居乐方面对界面新闻表示不能透露更多,但这些出售的资产是公司在综合考量市场环境、时间节点和公司发展查略后,向管理要红利,主动开展资产盘点的结果。

在房地产黄金时代,房企出售物业往往意味着公司经营上要靠资产出售来回血;而在如今的市场环境下,待售资产能找到合适的买家已很不容易,能够成功出售资产则意味着能够在一定程度上缓解资金压力,更像是“利好”。

雅居乐董事会表示,出售14宗物业的所得款项净额将用作集团的一般性运营资金。

公告发出当天,雅居乐股价大幅上涨,截至1月10日收盘为4.39港元/股,涨幅为10.3%。

雅居乐方面表示,公司将持续开展动态资产盘点,提升资产使用效益。

此次雅居乐出售资产一方面可以理解为回笼资金的重要举措,另一方面也是去年内部组织架构调整的持续。

去年8月,雅居乐内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》,原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。

雅居乐从2015年开始初涉多元化发展,次年全面启动多元化发展战略,最多时共确立了地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团,但去年上半年卓雅教育集团已悄然从雅居乐官方的介绍中移除,对外口径变成八大产业集团。

在经过8月份的组织架构调整后,雅居乐对外的多元产业集团再次缩水,目前官网上只列出了地产、雅生活、环保、雅城、资本。

原来的商业集团对地产集团的依赖程度很高。一位商业地产人士对界面新闻指出,雅居乐商业至今没有对外输出的成功案例,基本以集团住宅项目的配套为主,合并进地产集团,有助于提升管理。

雅居乐历年财报显示,2019年其商业管理的收入(包括酒店营运及投资物业租金收入)为人民币9.74亿元,同比增加7%;2020年,受疫情影响,商业管理收入降至5.56亿元,同比减少42.9%;今年上半年,同比增长17.9%至2.85亿元。

此次公告出售的14项物业中大部分也是商业管理相关资产。雅居乐方面对界面新闻表示,此次出售的物业均为非核心资产,公司会加强核心业务,继续为公司贡献长期稳定的现金流。

此外,曾计划分拆上市的雅城暂时没有新的进展。在去年9月,第二次投递招股书失效后,雅居乐决定不进行旗下雅城集团的分拆及上市。

自去年下半年以来,回笼资金已成为不少房企的重中之重。虽然在去年中期雅居乐实现“三道红线”由黄转绿,但在当前的市场环境下,其各种相关变动和信息总是会被市场放大。

例如,去年10月份,有传闻称雅居乐旗下美元债“AGILE5.504/21/25”未兑付利息。在此背景下,雅居乐紧急召开投资人沟通会作出澄清,否认了未付息以及被收购、高管裁员的市场传闻,并保证其有足够资金偿还到期债务。

10月25日,雅居乐公告称,此类沟通是该公司与其投资者定期沟通的一部分,而鉴于近期房地产行业的发展,此类沟通的频率最近有所增加。“在沟通中,公司已向投资者保证有足够资金偿还到期债务,公司在公告中再次确认该声明。”

11月之后,雅居乐连续发布多则自愿性公告,对债务的偿还进展进行披露,以图显示自身不存在债务压力的问题。

然而,11月11日,标普全球评级宣布,将雅居乐的长期主体信用评级由“BB”下调至“BB-”,并将其担保的优先无抵押债券的长期债项评级由“BB-”下调至“B+”。

标普认为,雅居乐参与境外资本市场融资的能力下降将导致其流动性弱化,市场对雅居乐和房地产领域的信心减弱将制约公司参与境外资本市场融资的畅通性,“公司将需要依靠内部现金流和境内银行贷款来偿还到期债务。”

在境外融资受阻的背景下,11月18日雅居乐与雅生活发布联合公告,雅居乐集团全资附属公司拟发行本金总额为24.18亿港元的可交换债券。这部分债券将交换为8799.13万股雅生活股份,相当于雅生活现有已发行股本约6.2%。

雅居乐表示,通过上述可交换债券所得款项净额将用作一年内到期的若干现有中长期离岸债券再融资。

DM数据显示,截至目前,雅居乐流通中的离岸债券共有12只,总存续额约为50.57亿美元,其中2022年需偿还的债券余额约为10亿美元,这是一笔不小的数目。

从总有息负债来看,标普指出,在于10月偿还了30亿元人民币熊猫债后,到2022年底前公司还有约128亿元需一次性偿还的债务到期。

销售回款对于房企增加现金流十分重要,然而雅居乐去年的销售成绩未达预期。雅居乐公告显示,去年雅居乐完成1390.1亿元的预售金额,同比增长约0.6%,完成全年1500亿元销售目标的92.7%。

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