近期菜导和小伙伴们一起风尘仆仆地前往上海，实地考察了绿地金服这家公司。这家“互联网+房地产+金融”的平台到底能擦出什么火花，我们一起来看看。

一、平台背景

绿地金服（APP叫绿地广财），全称叫上海绿地金融信息服务有限公司，成立于2015年5月27日，是世界500强、国有控股特大型企业——绿地集团旗下的“大金融”战略的重要布局之一；绿地香港控股有限公司（绿地香港）下属的全资子公司。

菜导查询了绿地香港于2016-03-21 16:19披露的《二零一五年度业绩公布》，确认了绿地广财的身份，的确是绿地香港为了进军金融领域而成立的一个互联网金融平台。

《绿地香港：二零一五年度业绩公布》部分截图

而绿地香港是绿地集团旗下一家在香港上市的公司，股票代码：00337.HK。如果菜友们有兴趣了解更多（菜导看了年报全文，好累），可以查看绿地香港2015年的上市公司年报。

http://www.greenlandhk.com/uploadfile/gb/reports/ar2015.pdf

二、产品详情

1、产品信息

绿地广财的产品类型比较多，有固定收益、浮动收益、活期等产品，平台也可以为100万以上投资客户个性化定制专享产品；同时，由于背靠绿地集团这一全球最大房企，绿地广财还有置业推荐、海外置业等服务。

目前绿地广财在售的主要是固定收益、浮动收益、活期产品三类。菜导下载了绿地金服的App“绿地广财”，里面显示的主要产品的信息如下：

可能菜友们对这些产品还是很陌生，其中地产宝主要是投资于地产类债权资产，财富赢投资于普通债权资产，这两种产品都属于固收类产品。

“节节高”是一款类活期产品，投资期限越长，收益率越高，锁定期后可以随时提取。

指数宝系列产品是比较有意思的产品，投资人既可以享受保底收益，还有浮动收益，具体为什么可以这样，菜导会在产品模式中详细介绍。

2、产品模式

绿地广财的产品模式是定向委托投资的模式，委托方是投资人，受托方是上海堃利资产管理有限公司（绿地金服子公司），最终的借款人是一些房地产开发商。具体的模式图如下：

需要指出的是，浮动收益类产品是因为受托方（上海堃利资产管理有限公司）会将投资者的资金做一个分配，除了给借款人外，还会将一部分（不超过投资金额的8%）购买金融机构的期权、期货等浮动收益挂钩的衍生品。

这样投资者有机会博取超额收益，当然也有可能只获得较低保底收益。这比较适合想要享受保底收益，又渴望追求相关资产上涨带来的高收益——特别是对未来一段时间内资产价格波动的判断为看涨的投资人。

比如指数宝-黄金牛赚20A号，挂钩黄金期货合约（AU1612），收益范围是年化3.0%-28%，具体计算方式是这样的：

额，看起来有点复杂的样子，不过菜导认为对于普通投资人来说，其实这个浮动收益到底是怎么计算出来的并不是很重要。

我们要重点掌握的是这些产品背后的风控是怎么做的，确保资金安全才是第一位，所以接着来看看绿地金服的风控如何。

三、风控模式

由于绿地金服是一个与房地产企业深度挂钩的互金平台，我们要分析其资产的安全性、稳健程度，自然就要看看他们是如何把控房地产项目的。

1、项目来源：房地产上下游企业

菜导实地调研和查阅App相关标的信息发现，绿地金服目前对接的投资标的主要是一些优质的房地产项目，当然也有少部分投资对应的借款人是房地产企业上下游的企业。

至于为什么会有这么多房地产企业来通过绿地金服撮合实现融资，绿地金服解释主要是因为这些房地产项目的开发商多数是一些中小型房企，在银行、信托渠道融资方面的能力远不及大房企，经由绿地金服进行融资，方式更灵活成本也比其他渠道更实惠。

2、根据行业属性评估项目资产

（1）看项目的可投资性，对相关项目进行估值。

这一点绿地金服会结合项目所在地周边的住宅、写字楼、商业中心的价格（这一点，菜导建议菜友们也可以参考这个方法对所投资的标的的实际价值进行估算），再结合绿地集团或者绿地香港的投发团队对项目的尽职调查结果进行授信评估。

具体操作层面，绿地金服一般会以较低的项目资产抵/质押率对企业进行评估定价，而强抵押性、低抵/质押率这两者则为项目变现创造条件。

这种做法，简单讲就好比你借50块钱给别人，别人是用值100块钱的物品来抵押的（额，绿地金服有点强势），别人还不了钱也不怕，因为自己到时能拿到的资产远比自己借出去的钱值钱多了。

（2）密切监控借款企业的销售现金流回款情况，根据销售现行价格动态调整抵质押情况；

（3）控制所融资房地产项目的成本花费。

这种做法按照绿地金服的说法是，绿地集团本身已经有23年对房地产行业深耕细作，常年搬砖头数钢筋的经验，可以做好合理的成本测算及付款计划。

也就是按照工程的时间节点和施工进度进行分批拨款，防止开发商与建筑商联通一次性套取资款项，挪作他用。

3、项目出现风险就转手出售

保证还款来源

对于目前平台上的项目，绿地金服要求对相关项目的借款主体进行股权监管或质押并对相关房地产项目进行土地/在建工程/物业抵押，相关项目所在城市需要有绿地的事业部在，便于现场监管。

一旦项目出现风险的时候，绿地金服凭借集团的房地产行业资源和优势，能够将已质押/抵押的资产进行处置，继续开发，出售获得资金来保证还款来源。

而且由于抵押率较低，所以资产后续再处置的回报率还是相当可观的。

4、平台资金托管

绿地金服兼顾有国企和上市公司的双重背景，国企的多重审批决策制度和定期稽核制度、上市公司的信息披露制度都能起到一定的监督作用。

绿地广财的资金是由银行全程封闭监管，实现客户资金和平台资金的隔离，并由银行对于划付指令进行审核。

账户资金安全方面则是由众安保险承保。

四、体验细节

菜导实际投资体验了一下绿地广财，相关电子合同也已经生成。

在实际体验时，1000元的起投金额菜导认为还是有一点偏高了，新手注册以后，赠送的优惠券只有188元，较其他平台的要小气一些。

APP里面有理财交友这个功能，这个比较偏社交化，投资成功后用户不仅可以发放现金红包给自己的微信好友，还可以推荐自己的手机通讯录或者微信好友来投资，推荐一名好友可获得10元抵用券和好友投资的返利。

平台最近也推出了“转让”功能，但转让申请日应不晚于定向委托投资到期日前7天，而且每笔手续费是转让总价0.2%。

六、菜导总结

从菜导本次的调研结果来看，绿地金服在风控方面是最大的亮点，具体点评如下：

1、背靠大型房地产国企，又有港股上市公司直接管理，对于其安全性和稳定性是加分项。

2、23年的房地产行业摸爬滚打的经验，能让其对资产的定价和快速处置方面掌握主动权。

3、管理团队在房地产、投融资、互联网、支付、银企等方面的较为突出的经验，对于平台的发展也是加分项。

不可忽略的客观原因，在市场剧烈波动（比如房价腰斩了）时候，极端情况下股权质押和房地产抵押也有可能出现无法全部覆盖投资本金的风险。

房地产企业股权质押和房地产抵押的最大风险就是来自于国内楼价的暴跌，如果房地长牛市继续或者能稳步上扬，以上就不是什么问题了。

因此在选择投资标的时，对项目所在的区位以及该区位未来的房地产价格走势的判断能力相当关键。理论上绿地集团在房地产投资领域长达数十年的经验，与传统金融机构相比应该更有洞察力。