文 | 楼公子

如今，深圳楼市的新盘难再“日光”。

今天（1月13日）早上，星河天地五期公布认筹名册，仅认筹240批客户，而项目推售248套房源，即认筹人数无法覆盖房源数量。

这在星河天地前两期住宅入市时，是不可想象的事情。

在2021年，项目先后推出了二期、三期的573套、973套房源，认筹人数超过房源数量三倍，分别需要64.1分、48.8分的积分才能参与摇号，最终两次推售均实现日光。

项目的价格不变，位置差异也非常小，但项目的户型设计不够满足“刚需”，或是其市场认可度滑落的原因。

而星河天地五期遇冷，也让深圳楼市失去了一个回温的契机。

接下来，深圳计划入市的房源并不多——据深圳住建局昨天发布的一季度计划入市项目信息，近期有入市计划的项目仅13个，其中12个住宅项目，1个公寓项目。

值得注意的是，少有新盘的福田，将有两个新盘入市，而南山或将无盘可卖。

1.福田区 中心区终于有住宅

佳园 中心区住宅

相比起“佳园”这个名称，深圳人或许更熟悉“泰安名苑”和“东山小区”的名称。

这个新盘项目，前身是由佳兆业主导的东山小区旧改，位于深圳福田街道，就在星河COCO Park南面，会展中心西侧，属于福田的中心区范畴，位置较佳。

项目的交通配套不错，直线600米内有2个地铁站，3号线的购物公园站和石厦站，自驾则有滨河大道和新洲立交，1公里之外的福田高铁站还能搭乘高铁。

两公里内，有深圳市图书馆、音乐厅、少年宫、博物馆、中心书城等配套，加上旁边的会展中心，休闲文化配套相当完善。

根据福田的学区划分，泰安名苑被分在了福田区石厦学校初中部、福田区福新小学，这两所学校在深圳人眼里都比较一般。

福田中心区已接近十年无住宅入市，这个新盘还是值得期待的。

项目分为1栋A座、B座建设，其中B座又分为一单元和二单元。可售的127套房源都在项目东面的A座。

价格方面，距其一公里的富通上舍/九曜公馆毛坯备案均价达到10.9万元/平方米，预计佳园的价格也不会太低。

红树湾府 保税区公园旁

红树湾府此前的项目名为“佳兆业航运红树湾府”，由佳兆业与航运集团共同开发。

项目位于保税区，一水之隔是红树林生态公园，同时与海岸线也只有600多米的直线距离，但项目是小高层，楼层不高，不能确定是否可以看海。

保税区此前的定位是保税仓储、出口加工、转口贸易等功能，因而园区内的建筑多为办公性质，少有住宅。

同时，由于此前具有一定封闭性，这里的公共交通不太方便，目前仅有一个福保站，与项目的步行距离超过1.4公里，需要20分钟才能到达。

据深圳住建局公布的消息，项目将推售317套房源，而此前曝光的消息显示，项目将推售76-142平方米的房源，2023年交付。

2.宝安 网红盘再入市

松风明月花园 网红地铁盘回归

松风明月在2021年1月入市，推售416套房源，均价5万元/平方米，吸引1177批客户选房，最终实现“日光”。

松风明月位于松岗片区，靠近松岗地铁站，步行时间仅5分钟左右，是地铁口盘。

并且，项目体量较大，涵盖了住宅、公寓、商业和幼儿园等物业，有9万平方米的集中商业，将建设一所九年制学校；周边还有松岗实验学校、宝安图书馆、文化艺术中心等。

据深圳住建局公开信息显示，这次将推出948套房源，也是一季度所有项目中推售数量最多的，结合如今的楼市热度来看，是否能“日光”仍有悬念。

凤鸣水岸 限价8.33万/㎡

凤鸣水岸项目是佳兆业在去年5月，以25.44亿元拿下的宅地，位于宝安尖岗山片区，周边有万科四季都会和越秀和樾府等项目。

项目在宗地出让时，就已规定未来的毛坯均价不高于8.33万元/平方米。

项目北面为尖岗山和铁钢水库，周边均是住宅和山水，景观和生态环境都非常不错。

不过，项目没有地铁，轨道交通不便，但有尖岗山大道和京港澳高速等快递通道，驾车出行十分方便。

商业配套方面，周边有和樾府配备的1.6万平方米的底层商业、曦城的6.8万平方米商业，基本能满足日常消费需求。

项目推售372套房源，主力户型为75平方米和95平方米，以刚需客户为主。

星展广场 沙井宿舍

项目位于沙井片区，在珑湾附近，但相较珑湾更靠近11号线的马安山站，但从项目步行至这一地铁站仍有1.4公里距离。

星展广场前身是茭塘工业区旧改，为产业用地，因此项目建设的是产研用房和宿舍，没有住宅或公寓房源。

3.光明 日光盘再推二期

万悦山璟庭 刚需网红盘

这是宏发万悦山的二期产品，据家在深圳论坛网友爆料，目前已出地面。

项目的一期产品推售367套房源，均价4.89万元/平方米，吸引1070批客户入围，所需积分高达72分。

项目位于光明大道与华夏路交叉口东南侧，在6号线光明大街站与凤凰城站之间，这两个站周边都是如今光明楼市最受欢迎的片区。

宏发万悦山前身是万丈坡城市更新项目，总建面约25万平方米，分为4个地块，分两期开发，是集住宅、商业、写字楼于一体综合体。

此次推出的房源数量较多，678套住宅房源，有媒体爆料称户型为79-89-118平方米。

观月台 龙光玖瑞府旁

项目在光侨路和凤举路交汇处，周边有龙光玖瑞府、中海A503-0093宗地，都在光明高铁站周边。

观月台前身是光明“486”返还用地代建项目，由特发代建。

项目周边最近的地铁站为13号线市中医院站（在建），需要12分钟左右的步行时间，另有高铁站光明城站在附近，1公里范围内还有市中医院和光明区外国语学校。

目前来看，项目周边多为工业区、产业园，居住氛围一般。

但根据未来规划，周边有龙光玖瑞府、中海住宅项目和旁边的两个政策性住房项目，未来居住氛围会有所改善。

但片区周边依然缺乏商业配套，而无论是这宗地块，还是龙光玖瑞府，都未配建集中商业。

据网友透露，项目已经搭建好营销中心，但目前未对外开放。

目前，项目信息较少，只知道总建面约5.4万平方米，推售360套住宅房源，其他信息仍待官方公布。

在2021年入市的龙光玖瑞府，均价5.18万元/平方米，中海宗地限价4.44万元/平方米（毛坯），预计观月台的价格相差不大。

4.其他片区去化难

以上的几个片区是深圳近期楼市较热的片区，而剩余片区则长期处于去化缓慢的状态。

罗湖

青湖山庄1号楼、汇金广场

青湖山庄1号楼：据报道，这个项目早在2003年就获批建设，后续由于环保手续被耽搁，一直到2019年项目才又再获得施工许可证。

项目位于红岗路与临平一路交汇处，虽然是罗湖片区内，但周边无地铁经过，只能依靠公交和自驾出行。

周边住宅小区和产业用房混杂，旁边还有垃圾焚烧厂，环境一般。

项目前段时间的推广名为亚太·半山樾府，推售180套房源。

汇金广场：该项目的市场信息较少，仅推售18套房源。

龙岗

颐峰名庭、缙悦花园

颐峰名庭：项目位于龙岗新生片区，与颐翠名庭、颐璟名庭属于同一项目，总建面达21.4万平方米，由颐安集团开发。

其中，颐翠名庭、颐璟名庭分别在2020年8月、2021年6月，以4.3万元/平方米的均价推售。

而颐峰名庭计划推出840套，网传户型为69-130平方米。

项目位置较为一般，周边无地铁经过，但附近聚集了君华时代花园、新霖荟邑花园等项目，未来居住氛围或有所改善。

缙悦花园：项目在五联片区，靠近南门山森林公园。

项目周边无地铁，分布着数量较多的工业厂房和少量住宅小区，周边有清林径实验小学、万科·清林径小区。

在项目600多米外，是去年入市的清林半山，该项目备案均价3.95万元/平方米。

坪山

碧湖春天南花园

项目在2020年9月、11月分别推售过房源，备案均价都是3.83万元/平方米。

这个项目在坪山大道和汤坑路的交汇处，周边无地铁，但属于坪山最靠近市区的片区。

项目周边目前以产业园及工业区为主，没有集中商业配套，也缺乏居住氛围，但项目体量较大，超过40万平方米，未来自带2万平方米商业，或将补充周边的商业空缺。