文｜立田

在2021年底，经历一场疫情后的西安，网上又出现一波“要换房”呼声，这是继2020年初爆发的“改善”需求后的又一波小高峰。

约从2019年前后，西安楼市逐渐步入改善阶段，“大平层”风潮逐渐兴起，经过2年多的发展，西安楼市的改善产品种类越发多样，设计更加前沿创新。但当前改善产品并没有明确的条文界定，整体覆盖面较广，小到普通三室户型，大到顶底跃、甚至部分小区的性价比叠拼，都被纳入改善范畴。

那么，“改善社区”具备什么样的特征？有哪些品类？价位档次如何？界面楼市西安频道根据市场走访以及楼盘信息搜集，大致将“改善”项目分为三类，并对其不同的产品属性进行了罗列分析。

近一年，在西安，纯别墅社区，哪怕有些“洋房+别墅”配置社区，都存在入住率相对较低的问题，但凡社区底商发展快速的，几乎都是高层社区，所以西安当前大部分改善社区更多的会采用“洋房+高层”配置，加速生活圈的繁荣。这中间，又根据洋房占比、面积、价位的不同，可分出小区的“改善”品质高低。

刚改、普通改善：三室、四室为主流

有的小区14栋楼里，只有2—4栋洋房或小高层，其余均为高层，并且小区主力户型面积区间约在100—160㎡，大于160㎡的产品在小区占比极少，均价在1.4——1.8万元/㎡之间，那么该社区更大概率会被归位“刚改”或“普通改善”社区改善，甚至在2021年的西安楼市，90㎡以下的2室越发少见，也就出现了许多优质刚需直接上车到刚改的现象。

比如旭辉国宸府一期，面积区间约105—180㎡  ，由9栋住宅（2栋小高+7栋高层）组成，园区中心的6#楼和9#楼，为小高层，其中6#楼为11层2T2的结构产品面积180㎡；9#楼为14层2T2的结构，产品面积为165㎡。周边配套十分丰富，交通发达，有麦德龙、迪卡隆、大明宫万达等大型商业，有距离项目约800米的西北大附中浐灞中学以及浐灞九小、一小等丰富教育资源。

还有已经交房的万科公园大道，容积率2.8，绿化率40%，体量不大，约19.52万㎡，属于万科较传统的设计，主力面积集中在99—143㎡，2019年的成交价格约在1.2万元左右，产品类型分为8F/9F的小高和33F/34F的高层。

此类社区的共同点是周边配套丰富，主力户型最小也为三室，有洋房、社区优质园林设计等方面提升整体小区品质，但相较于更为纯粹的改善产品，无论从社区品质、户型面积还是价位上，都存在一定距离。 

纯改善：精装大平层居多，园林、户型设计出彩

此类产品已经属于较为纯粹的改善社区，洋房、小高以及大面积户型占比较大，主力面积集中在160—220㎡之间，也有少量250㎡左右及以上的“标杆”户型，此类产品，房企对外统称“大平层”，即便部分社区中仍然有面积约130㎡、140㎡左右的产品，也不妨碍其更加精致且人性化的社区布局、精装水准以及纳入的智慧科技技术等元素奠定的“改善”基因。

此类产品除却整体社区的升级，最为明显的便是户型演变，尤其是近一、两年入市的“朝南大横厅”设计，广受西安市民喜爱，几乎成为西安楼市“无横厅不改善”的现象。

融创云潮府沿浐河而立，是融创TOP系“府系”作品首次落子西安主城区，并首次融入了五星级酒店式的设计理念，为高定瞰景大平层。整体规划10栋楼，产品面积区间主要集中在约150—253㎡之间。其“峯域”户型面积约201㎡，南向采光面约16米，包括分别配置卫生间的“主次卧+卫生间”，以及客厅，北向为次卧+书房，整体舒适度、采光性极强。

另，其“無界253”户型是该社区也是融创售卖阶段，所有西安在售住宅产品中面积最大的一款，约62㎡的大方厅，配置约270°L型观景落地窗，让餐客厅，获得了双份采光、景观和视野。

碧桂园云顶C区推出的建筑面积约230㎡四室两厅三卫，建筑层高约3.1m，拥有270°客厅转角，双向超大采光面，环绕通透视野，配有中西双厨，主卧设计，带独立大面积卫生间。户型中“客厅+次卧+主卫+主卧”均大面宽朝南，阳光阔境的配置，让“宅家”的日子也变得惬意处处。

在2021年的西安楼市，普通改善与高端改善之间如果硬要简单的用价位划分，或许350——400万元是一道坎。该价位区间内，又按照区域的不同而又有所不同，比如城北、国际港务区或者三环外等地方，350万及以上完全可以买到高端改善产品，但在城南某些一线品牌楼盘社区，同样价位或仍在纯改善范畴。

高端改善：品质大平层、洋房顶底跃、性价比叠拼

俗话说，一分价钱一分货，当前西安楼市的此类产品的共同点可粗略归为两点：1、合同面积在200㎡左右及以上；2、楼盘均价约在2—3万元之间。

此类产品的户型设计、面积等方面跟豪宅近似，但距离真正的“豪宅”又差了些许，比如此类社区多为“高层、洋房、叠拼”的高低配组合，每一户庭院配置面积不大，且大多不是独门独户或一梯一户，甚至有些叠拼产品的平层面积约100㎡左右，显得略有局促。

但高端改善楼盘，从区域价值配套、房企品牌到社区、园林、户型设计，以及微观智能配备，软性物业服务等方面的总分数，又是高于纯改善社区的。如果从建筑发展时间上来诠释，则能领先西安普通刚需住宅至少5年的发展进程，所以为什么经济实力强劲的客户通常十余年左右时间就会换房。

目前，西安的高端改善新盘和在售房源主要集中在高新三期，早前土拍时价格屡屡破万，且大部分土地容积率2.8，奠定了未来的低密方向。时至今日，面市的项目几乎均是品牌房企的“高端”系列，比如西安第一个被动房高新天谷雅舍（约2.7万元/㎡），采用窑洞设计理念，让室内冬暖夏凉，空气温度湿度保持在最大舒适范围；拥有270°超广角视野，约80㎡大通厅的约240㎡“平墅”产品的碧桂园高新云墅（约2.7万元/㎡），坐拥高新CID最优质的教育、医疗、交通资源。

此外，还有全国一线品质房企（中海、万科、融创、龙湖等）的顶底跃、性价比叠拼产品等。如在2020——2021年最为火爆的中海曲江大城，就是比较纯粹的洋房社区，项目分三期开发，其上叠、下叠、顶底跃产品单套总价约在450万左右，中叠约在420万元左右。

不同于彼时市场中某些局促的“三室、四室”叠拼产品，该项目户型设计十分出彩，其二期、三期采用阔境布局理念，还以高端改善的“大空间”体验感，加之项目位于曲江二期核心地段，实属稀缺产品，销售状态一直可以用“火爆”来形容。据悉，在2021年下半年，该项目的一套中叠产品二手房卖出了约730万的市场价，好房流通性确实较佳。

而说到顶底跃，就不得不提到近两年，开发商越来越喜欢挖地下室做所谓“底跃”这一模式。以前常见的“底跃”，是一楼跃二楼，如果是叠墅类产品，可能会再多带一个夹层和地下室，常是当做酒窖、书房、娱乐室等来使用，并不用来住人，业主日常起居均在地面实现。

后续许多开发商看到了“地下室”商机，将此类一楼产品包装为“底跃”的噱头，实则跟真正的“底跃”比起来，无论从面积大小、户型设计，还是价位，都是差之甚远。

此类产品多以低于其他精装楼层的价格售卖，单独挖出来的“地下室”则需要单独以总价出售，价格更是低于一楼均价，这份收益全归开发商。同时，在本就不大的一楼送上一片“后花园”，让客户觉得性价比超高。

但问题是，此类一楼的许多“地下室”只有一条缝隙甚至没有采光，通风十分堪忧，下雨天容易渗水，用来住人可能不太合适。并且，在某些小区赠送的后花园，还有可能是社区的公摊面积，即是说只要楼上业主对这片面积进行维权，那么业主觉得“白捡来”的花园就无法随心使用，所以购买之前，还需咨询清楚。

但同时，市场中也不乏许多良心开发商，愿意从采光、通风、防潮等方面来解决一楼地下室的硬伤，实现与自然的最大接触面。比如就掌灯小区二期，一楼地下室几乎有约15㎡的采光天井，完全利于做书房、或下沉式庭院。

在市场中流通，楼盘作为商品，也总是遵从“价值尽量等同价格”的规律和原则，在一定程度上，楼盘单套总价也能说明项目品质。比如2、300万可以买一套核心地段优质纯改善三室、四室平层，也可以买一套小开发商打造、地段偏远、配套稀少、质量平平的顶底跃甚至别墅，购房者需求总是不一样的。因此，任何时候，都建议购房者根据自身经济实力和居住需求置换，可收获未来至少十余年的舒心居住空间。