文︱星途
1月14日，位于增城区永宁板块的新世界星辉获房源供应，其新领新世界星辉寓(住宅，地下室自编号T13,CDX-1~CDX-3)预售许可证，批售房源合计142套。
新世界星辉，是新世界中国在增城区的首个旧改综合体，由增城大旺岗村项目改造而来，因地处具有开发前景的黄埔增城交界的永宁板块而受到市场关注。
2021年年中开盘以来，该盘受到不少刚需族的青睐。网易阳光家缘数据中心显示，在10月25日-11月26日，新世界星辉的销售套数在全市各区中排名第七。
项目受市场欢迎的原因，除了价格友好外，区位条件也是一大原因。那么，此次获批的项目入市，是否还能继续获得好成绩呢？
地处永宁板块，产业前景良好
房源均价1.5万元-2万元/㎡
从区位条件看，新世界星辉地处增城区新新大道与永宁大道交汇处，区位优势明显，不仅处于属于增城经济技术开发区的永宁板块，还接壤广州东部发展战略重地黄埔区。
据克而瑞数据，2021年1-7月份广州一手住宅项目成交套数TOP10榜单中，有一半上榜新盘位于“东大仓”增城区的新塘板块和永宁板块。
这两个板块，都受益于增城区域不限购、供应大、总价低且相对近天河等优势，而被众多购房者关注。
其中，新塘板块因更临近广州市区中心区域而被市场发现价值，多年来成交量都位居增城各大板块前列。而永宁板块，也因较为不错的地理条件、产业前景及价格因素，成为了增城区发展势头持续向好的板块。
根据规划，“十四五”期间，增城将发挥粤港澳大湾区中部、广深两大都市圈衔接节点的优势，深度融入湾区建设。在此期间，要重点依托增城经济技术开发区这一国家平台，融入大湾区产业链供应链创新链，实施制造业“333”工程（打造汽车及新能源汽车、新一代信息技术、大健康产业三大千亿级产业集群，提升智能家居、休闲服装、食品饮料三大百亿级产业集群，培育新材料、智能装备、金融科技三大新兴产业），实现“产业融合”。
而背靠增城经济技术开发区的永宁板块，可借势开发区内的新一代信息技术、汽车及新能源汽车、金融科技三大千亿级产业集群形成助力，进一步提升价值。当前，板块周边也落实了部分产业，如富士康超视堺项目、平安（增城）科技硅谷项目、广汽本田、北汽集团等多个产业项目。
此外，板块内新盘供应多，价格相对较低也是吸引众多刚需购房者的重点因素。
目前，永宁板块有新世界星辉、广州万科城、合景誉山国际、金地香山湖、中建鄂旅投岭南悦府、光大one+、佳兆业悦峰等一手住宅项目，均价在1.5万元~2万元/㎡左右。
此次新获批房源的新世界星辉，市场传闻，均价大约为2万元/㎡左右，属于板块内较高售价项目。
这或许与新世界星辉自身的配置也有关联。
作为新世界中国在增城区的第一个旧改项目，新世界星辉总建筑面积约45.5万㎡，其中住宅面积约27.7万㎡。
按照规划，项目配建12班幼儿园、18班小学；并且，项目还将营造3.5万㎡沉浸式街区商业、20个主题园林及7大功能空间，布局涉及星光跑道、都市农庄、绿篱迷宫、宠物乐园、X-BOX手游室、自律娱乐空间、Party-zone、书BAR等，满足基本生活需求的同时，也有考虑到住客对居住环境的舒适度。
此外，项目东边是30000亩的南香山森林公园，周边还有天平山公园、新塘生态公园等生态资源分布，也为项目润色不少。
目前，新世界星辉项目主推建面约76㎡-136㎡的三房至四房，均价2万元/㎡。
总体看，这个价格对比同板块项目来说，价格略高，但相差不大，也适合刚需一族。
交通配套薄弱
价值提升需利好加持
虽然新世界星辉在区位条件及价格上有较为不错的优势，但在轨道交通方面，板块内尚缺乏完善的配套。
目前，增城区内建设了两条地铁线路和一条在建的新白广城际。
其中，两条地铁线路分别为13号线和21号线，但永宁板块与这两条线路的站点均不相邻，出行需借助交通工具乘坐20min+至地铁站，交通便捷程度不高。
而在建的新白广城际，起点为新塘站，终于广州北站，是广佛环线、广清城际、莞惠城际、穗莞深城际的连接线。其在增城区境内线路 13.2 公里，设永宁北站（原荔湖城）、永宁南站（原增城经济技术开发区）、新塘站三个站点。
据了解，新白广城际有望2022年建成通车，通车后，将会进一步缓解区域交通资源紧张的情况。
此外，板块内有规划了地铁23号线，该线路规划是一条串联广州海珠区、天河区、黄埔区、增城区的线路。在增城段，主要的站点包括增城开发区、创业、香山大道、新塘客运站、官湖。不过，至于23号线何时建设，市场还没有相关公开表态的消息。
整体而言，当前永宁板块的公共交通条件，对无车一族来说相对不太友好。
并且，2021年下半年广州楼市经历了一场调整阵痛期后，黄埔科学城、萝岗、知识城板块的开发商开启降价吸客模式，如科学城部分项目从“5字头”调整至“4字头”，带动了区域项目成交提升。
因而若无进一步的利好消息推动，当前永宁板块的楼市价值再提升的难度则较大。
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