文｜楼公子

若论深圳最受欢迎的豪宅、改善片区，绝对少不了前海的身影。

在2021年，前海片区入市4个新盘和一个尾盘项目，共计2452套住宅房源，吸引了6481批客户认筹，认筹人数为房源数量的2.6倍，而这些新盘也无一例外地实现了日光。

凭借自贸区政策红利和全新规划建设所带来的想象空间，前海片区自2014年第一次销售商品房时起，就已经是深圳人眼中的“打新第一区”。

多年过去，片区的新房价格也从最初的“4字头”，到如今“11字头”，二手房价也达到了12.6万元/平方米，个别热门小区的价格更是达到了“15字头”。但同时，由于房价与地价联动机制的推广，使得片区新房的价格又再回落至“9字头”，倒挂空间显得更为诱人。

在今年，前海潜在入市的项目有6个，含2个公寓、4个住宅。

在这些项目中，有被限价的宅地，有此前入市的项目推新，也有曾经的“烂尾楼”重整再入市。而最引人瞩目的是，两宗限价宅地限制售价低至9.2万元/平方米，即便加上装修费用，最高也不超过10万元/平方米。

【住宅】

前海时代三期

前海时代位于滨海大道与怡海大道交汇处，1号线鲤鱼门站南侧，属于桂湾片区。

项目占地33.6万平方米，总建面超110万平方米，带来了前海片区最早的商品住宅项目前海时代一期。

2014年，一期产品入市，均价仅4.2万元/平方米，目前二手房价已在15万元/平方米左右；

2016年，前海时代CEO公馆入市，均价8万元/平方米；

2021年，前海时代此前保留的24套尾盘房源入市，单价区间8.7-11万元/平方米。

前海时代三期在去年2月传出动工消息，此后外界纷纷猜测项目即将入市。根据施工许可证，项目总建面1.27万平方米，基桩工程将在2022年7月完成。

前海时代周边有华润前海中心、前海卓越金融中心，也有阳光棕榈园、前海花园等小区。根据周边宗地性质，未来片区将以商业（办公）、居住功能为主。

项目1.5公里内有港湾丽都、立桥城等购物中心，同时还有前海小学、北大附中（南山分校）等学校，虽然配套仍不如南山其他成熟片区，但在前海来说，配套已较为不错。

颐城栖湾里

项目位于妈湾片区，前海深港合作区妈湾片区19单元07街坊的19-07-02、19-07-03宗地，是颐湾府的二期产品。

颐湾府在2019年11月开盘，推售367套房源，均价10.2万元/平方米，吸引了870批客户认筹，最终去化约9成。

此次项目更名为“颐城栖湾里”，总建面10.44万平方米，已于2021年9月开始为营销中心的设计工程进行招标，后于12月份获批施工总承包许可证。

据妈湾片区的用地规划，片区规划用地性质多为商业用地和居住用地，并配建一所九年制学校。而颐城栖湾里所在的19-07-02、19-07-03地块，分别占地1.16万平方米、1.37万平方米，规划建设18班幼儿园、体育活动用地等配套。

颐城栖湾里紧靠颐湾府，在地铁5号线铁路公园站周边，直线距离不过300米，称得上地铁口物业。周边有深外附中初中部、荔湾小学、月亮湾公园等配套，商业配套有待周边的住宅小区和办公物业补充。

目前，市场上有消息称颐城栖湾里将带来120-190平方米的户型房源，套数未知，具体消息有待官方公布。

深业T201-0168地块

这一宗地在2021年11月，由深业南方地产、盐田人才安居联合以86.65亿元、配建5.7万平方米无偿配建面积的代价竞得

宗地位于前海桂湾片区三开发单元03街坊，紧靠今年年初的“日光”盘天健悦桂府（售价10.3万元/平方米，精装交付），并且旁边还有在第二轮集中土拍里售出的T201-0157宗地（限售价9.2万元/平方米）。

宗地所在的片区为桂湾片区，未来将被打造为“金融核心商务区”，仍在全新开发建设中，需要一段时间才能成型。

宗地距离地铁约12分钟步行时间，1公里内有前湾小学、北大附中南山分校、宝安实验学校、南方医科大学深圳医院和荷兰花卉小镇等配套。

根据宗地出让公告，项目占地面积约占5.14万平方米，总建面21万平方米，住宅19万平方米，商业1万平方米，配建12班幼儿园、老人日间照料中心等。

未来建成普通商品住房后，项目最高毛坯销售均价为9.2万元/平方米，即便加上装修费用，也止步9.7万元/平方米。而在去年1月，天健悦桂府的备案均价为10.3万元/平方米，如今的新房价格相对更低。

天健T201-0157地块

这一宗地在去年9月，被天健以52.41亿元、2.8万平方米的配建面积拿下。

宗地位于前海桂湾片区三开发单元04街坊，占地面积为2.31万平方米，总建面为12.63万平方米，宗地规划住宅111.78万平方米，商业0.7万平方米。

项目未来建成的普通商品住房，最高毛坯均价为9.2万元/平方米。

该项目紧靠天健悦桂府、深业T201-0168，周边配套和环境大同小异。根据桂湾片区的规划，片区用地性质主要为商业用地，居住用地集中在片区东部，同时规划了几所学校，未来城市面貌将较为看好。

【公寓】

银海蓝天华庭

银海蓝天华庭位于前湾片区，前海二路与临海大道交汇，靠近海岸。

项目所在宗地（T102-0262）在出让时就已规定须自持10年不得转让，因而配备的为只租不售公寓，意在前海片区的引进人才提供居住保障，这里不再多言。

前海珑庭

项目位于前海路东侧，一路之隔是阳光棕榈园，距离1号线大新站约700米。

前海珑庭此前名为珑庭天下公寓，早在2016年，项目就获得了燃气工程的施工许可证，但至今整整6年时间，一直未见入市动作，有坊间传言称项目曾一度烂尾。

项目背靠南头村，片区建设较早，居住氛围浓厚。周边有天虹商场、星宇时代购物中心、南山区人民医院、前海学校、华府小学等，配套并不突出，但周边旧改颇多，未来或带来城市面貌改善。

目前，前海珑庭曝光的信息不多，总建面约1.47万平方米，包含商业、办公等业态，主打建面52-68平方米的复式小户型公寓，早于2020年就已完成外立面建设、脱下绿网。