文 | 番茄君

继安联尚璟府和星河天地华邸入市后，深圳光明2022年第三盘——中海寰宇时代花园也在深圳市监局备案了。

该项目位于明政路和光源五路的交汇处，毗邻深房传麒山，此次备案了110套房源，户型建面约126-143平方米，均价约7.9万元/平方米。

纵观光明近两年入市的项目，均价都在5字头，此次备到近8万/平方米的价格，比肩宝安和龙华，着实令人吃惊。

不过这批房源为叠墅产品，与普通刚需住宅的定位不同，但项目自备案后未公开销售方案，“i深圳”上也未显示信息。

对于今年想在光明上车、但只有刚需预算的买房人来说，还真的有不少选择，其中就包括宏发万悦山二期和金地峰境瑞府三期项目。

光明14个项目潜在入市 万悦山二期VS峰境瑞府三期

作为深圳新房主力供应片区，根据统计，光明去年上新了8860套住宅。但热度却也集中在宏发万悦山名庭和星河天地三、四期的住宅上。

今年，星河天地五期打头阵，但没能延续去年两期的热度，开盘仅售出6成左右。那么现在大众的目光已经来到了万悦山二期这边。而这个项目也被住建局列进今年一季度的待入市名单里。

除了名单上已有的项目，往往还会有一些意外的惊喜。根据大咖深房团统计，2022年光明潜在入市的项目目前共有14个。其中有8个是去年刚拍出的宅地，部分还未定项目名称。

而这些都不算重要，因为在这份名单中，已经出现了两个针尖对麦芒的项目：万悦山二期和金地峰境三期了。那么，若这两个项目同时入市，该怎么选呢？

宏发万悦山二期

宏发万悦山二期项目名为万悦山璟庭，在一季度待入市名单中，预计推售678套住宅。

项目位于光明大道与华夏路的交汇处，与6号线光明大街站直线距离有850米，用地面积达4.03万平方米，总建面约25万平方米。

项目分两期开发，一期建成的住宅为万悦山名庭已售罄，项目备案均价为4.89万元/平方米，户型建面约88-209平方米，推售的367套房源共有1070批客户入围，积分高达72.3分。

二期万悦山璟庭更靠近光明大道，由4栋建筑组成，目前已出地面6层+。

而此前促成一期热卖的原因之一也正是户型。据悉，一期推出的89平方米户型可以做成四房两厅两卫，得房率很高，因此收到刚需置业者追捧，以至于认筹时因报名人数太多，经过花式拒人后，仍有1070名客户入围。

二期此次预计推出678套住宅房源，有爆料称主推建面约79-118平方米的3-4房户型，但项目方目前还未公布户型图。

若二期户型能有延续一期的高得房率，加上推出更易上车的79平方米，参考一期毛坯均价4.89万元/平方米，即便二期选择精装交付，那么均价也只在5.19万元/平方米左右，日光不成问题。

金地峰境三期

金地峰境项目由4个地块组成，总占地面积为7万平方米。其中地块二和地块三建成项目分别为金地峰境瑞府一期和二期。而在今年潜在入市的峰境三期，前两期不在同一位置。

金地峰境三期名为誉府，是地块一的建设项目，位于光侨路西侧、规划碧竹二路北侧，占地面积1.5万平方米，总建面约5.28万平方米，已于去年4月动工。

从位置上看，峰境三期距离光明大街站直线为783米，且在光明大街站的东侧，而已售罄的金地峰境瑞府一、二期项目位于光明大街站的西侧。

回顾峰境瑞府一期和二期开盘流程，先是还未开设营销中心就售罄的一期，备案均价为5.14万元/平方米，首推的629套住宅吸引了1591批客户入围，主推建面约93-136平方米的户型，精装交付。

去年9月，二期项目入市，此次推出583套房源，均价约5.13万元/平方米，同样是精装交付，户型建面约93-136平方米，开盘后依旧日光。

三期誉府若入市，均价预计也在5.13万元/平方米左右。

靠近主干道、远离热门区域

两盘都有劣势

虽说万悦山二期和金地三期都处在光明楼市的热门区域，但这两个盘都珠玉在前，而且前期势头后期发力不足遭遇滑铁卢的项目比比皆是。此外，这两个项目也有一些缺点。

首先来看万悦山二期。这个项目位置比一期更靠近光明大道，且沿路还有地铁6号线的露天高架桥，噪音和扬尘问题都比较严重。但二期距离东周小学和星河天地商业都比较，未来生活还是比较便利。

而金地峰境三期虽然也在光明大街，但其位于光侨路旁，周边多为公司，无其他配套，居住氛围较差；而金地峰境瑞府一期和二期与星河天地项目仅一路之隔，西侧即为东周文化公园，距离东周小学也只有只有450米，未来生活十分便利。

相比之下，日后三期的位置显得有些尴尬。但若后期户型设计合理，估计日光也不成问题。

在价格上，参考万悦山一期毛坯均价4.89万元/平方米，峰境瑞府二期精装交付5.13万元/平方米，预计这两个项目日后入市也在这个价格区间内。