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买房不成倒赔500万,律师:购房合同须明确相关条款

对于二审中的判决,伍亭颖表示不理解,将申请再审。

图片来源:视觉中国

因银行审批放贷延误导致违约,在上海购房的伍亭颖最终被房屋中介告上法庭,并被法院判决赔偿了近500万元。

2022年1月26日,该事件再次登上微博热搜,当事人伍亭颖表示对判决结果不可理解,将申请再审。在她看来,卖方因此事获利800万,但自己却损失了1000多万。据伍亭颖估算,除了赔偿的490万,装修100多万以及再次购房需承担的300多万涨价风险,损失将近1000万。

中国裁判文书网,对该案件详情作了具体描述。

伍亭颖于2020年5月17日通过中介,和卖方达成房屋转让协议,伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

同年5月30日,买卖双方签订补充条款,约定房屋总价款为1550万元,卖方提前交房,买方需在2020年6月30日之前完成首付745万元。

伍亭颖的第一次违约是在首付。未按期补足首付余下的245万元后,双方于7月2日再次签订补充条款。

值得注意的是,重新签订的条款里增加了惩罚条款,即伍亭颖若仍未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍亭颖应偿付违约金、装修损失等。也正是这一惩罚条款,令伍亭颖有了第二次违约和近500万元赔偿金。

按照约定,缴清首付和相关利息后,剩余的745万元尾款将在当年8月30日过户前全部付清。然而,购房尾款因银行审批延误再次逾期。

两个月后,伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功,要求继续履行合同。但此时卖方已不愿出售,并将伍亭颖告上法庭。

2021年6月25日,上海黄浦区人民法院做了一审判决,即要求伍亭颖解除购房协议,判决生效后10日搬离房屋,赔付违约金300万、装修金180万和案件受理费4.6万。并且,如伍亭颖逾期未搬离,将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费。

一审之后,伍亭颖和范俊等进行上诉,上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉,维持原判。

上海德禾翰通律师事务所律师杨卫华告诉界面新闻,出现类似情况,主要在于合同约定问题,购房合同中应该约定在银行未能及时放贷的情况下,又该如何处理的问题。在这一案件中,如果要举证,则涉及到银行不放贷的准确原因,到底是由于信贷政策收紧,还是买方的征信问题。然而,举证其实更困难,因为银行不会配合调查。

杨卫华认为,由于该案件合同上没有上述约定条款,但最后又出现了买方无法获得贷款的情况,买方势必要承担违约责任。至于违约责任约定过重,买方(伍亭颖)可请求法院为其减少赔偿。

为避免类似情况再发生,杨卫华建议,购房合同中最好明确约定,若银行未准时放贷或拒绝放贷,合同便自动解除,相互不负违约责任或较轻的违约责任。

江苏通达瑞律师事务所律师龚娇娇也认为,该案件的根本原因仍是在于合同未签订好。一般情况下,中介的格式合同条款在约定方面对购房者并不友好,而且部分中介格式合同购房者不能修改。

不过,这并不意味着购房合同没有改变的可能。龚娇娇表示,购房者可针对一些问题的条款,双方签订补充协议,尤其是为了避免出现某些不可抗力因素,如限购政策或贷款政策的收紧等。

业内人士认为,案件中卖方态度强硬的背后,也在于上海二手房市场的热度不减。从2020年下半年以来,上海房价就出现了明显上涨。数据显示,在2020年,上海二手住宅成交29.1万套,比成交量排在第二位的北京高出76%。而伍亭颖正是在这一时期选择入手上海二手房。

近期,上海二手房市场热度仍在上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,从2021年末二手住宅的交易情况看,已经有所回暖。并且,市场悲观的持续下跌态势也已止住,既和购房需求量大、购房者积极入市等有关,也和银行信贷补给到位有关。

上述案件并未就此画上句号,购房者伍亭颖表示将申请再审。同时,对于购房者而言,伍亭颖也起到了一定的警示作用。

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