文 | 荷荷 

随着西安市的复工复产，房地产销售也逐渐进入常态。华润悦玺、恒志云都两大项目以大面积改善产品拉开了疫情后意向登记的序幕。

界面楼市西安频道从西安城六区商品住房销售公示平台获悉，位于曲江新区雁展路以南的华润悦玺开盘销售楼幢（3#、5#、6#、8#、9#）楼，全部准售住房房源共488套（含样板间），毛坯销售，住房均价24564.7元/㎡。

位于雁塔区西延路以东、青龙路以南东南角的恒志云都开盘销售楼幢11#（规划11#、12#）楼，全部准售住房房源共282套（含3套样板间），精装销售，住房均价19599.70 元/㎡。 

截至1月27日下午5点的登记数据显示，华润悦玺意向登记家庭总数1881个，其中普通家庭1452个，刚需家庭429个，大概率“千人摇”。恒志云都意向登记家庭总数153个，极有可能不摇号。那么，两个项目相比较，华润均价较高，且为毛坯，加上后期装修费用，单套价格远远高于恒志云都，但登记情况却相差甚远。那么，两个项目的差异在哪里呢？我们现在来一一分析。

地段、配套：电视塔VS青龙寺

华润悦玺项目位于雁展路沿线，是华润悦府A地块的二期，项目南侧是规划中的国际文化艺术展览中心，1、2公里范围内有万象新天地、莱安中心、麦德龙，还有曲江第十六小和十五小等，距离已开通的会展中心站（地铁2号线和地铁8号线的换乘站）约700米左右距离；

恒志云都位于古乐游原上，整体高于平地21米，1公里范围内医院有武警医院、西安市第九医院、学校有铁五小、铁一中初高中部等，还有大雁塔、青龙寺景区配套，距离地铁3号线北池头站约500米，但该板块目前周边缺少近距离的大型商业。

华润项目衔接曲江与电视塔板块，同区域内，新房较少，在板块配套城市度、生活繁华度上，该项目优势明显。

社区规划：低密VS超高层

华润悦玺总占地约94亩，容积率2.8，10栋低密住宅楼，分别为19层、24层、25层，总体限高80米，最大楼间距约有80米，小区整体空间感舒适度较高。

恒志云都总占地约76亩，地上建筑面积约28万㎡，绿地率37%，容积率5.51；有16栋楼（14栋高层+2栋超高层）。社区密度较大，对外承诺，邀请全球三大景观园林设计公司之一香港贝尔高林的设计总监韩思聪进行园林设计，呈现“景观轴、五组团园林、九景观区”等特色区域，但后期呈现仍需等待。商业配套方面，有5000㎡云会所，包含健身房、游泳馆（已正常投入使用）、瑜伽馆、私人影院、国学课堂等；还自带3000㎡幼儿园，方便小业主们就学。

从社区规划上，可以看出两个项目各有特点。华润悦玺的低密在寸土寸金的电视塔板块实属稀缺，恒志云都的社区内部配套丰富。

产品+价格：面积跨度大VS纯粹大平层

华润悦玺本次房源主要为145.21-178.66㎡三室户型24套，其余均为面积约169-270㎡的四室产品，2T2户，毛坯交付，单套总价约在350-650万之间。

恒志云都本次房源产品面积集中在更大面积区间，主要为197-250㎡的大三室、大四室产品。按照19599元/㎡的均价来计算，恒志云都精装超高层住宅的总价大约在380-480万。

可见，恒志云都属于“高层、超高层”社区配“纯粹大平层”产品，如此搭配在西安市场上较为少见，对于资金充裕的改善购房者来说，居住舒适度、体验感都是未知数。华润的产品面积，户型种类选择范围更大，拥有约145-195㎡的三室、四室产品，同时也有195-270㎡的“纯粹大平层”，两个项目价格差距不大，加上华润容积率2.8的舒适度及更加优渥的地段，相当一部分改善人群会更加青睐华润项目。

最后，华润为央企，开发实力雄厚，在西安打造了了华润二十四城、华润曲江九里、华润悦府、华润未来城市等项目，均为区域明星楼盘，市场认可度较高；恒志云都的开发商为陕西恒志置业有限公司，品牌价值与华润有较大差距，且项目本身是祭台村城改项目，与华润悦玺相比较，社区品质价值略有不足，加之，项目所在青龙寺板块有赛格、保利的进驻和建设，项目东侧的西部家具城已经拆迁……周边正处于焕新改造阶段，城市界面略显粗糙，后续全面建设完成，或可促进区域繁华兑现。

不过从2019年入市以来，恒志云都整体销售情况较为良好，一期已售罄，二期部分售罄，目前登记的为二期项目，未来或保持平销状态。