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买房不成损失近千万元?“上海最惨购房人”涉案背后另有隐情| 局外人

本案涉案买卖标的系二手办公楼,并非一手商品房或一般意义上的居住用房。

图片来源:视觉中国

记者丨赵心怡(实习)张晓云

近日,一则“上海最惨购房人损失超千万”的消息刷屏,多次登上微博热搜,引发热议。

根据媒体报道,家住上海的伍女士在购买价值1550万元的房屋时因为银行审批房贷延误,被卖家告上法庭。法院二审判决伍女士败诉,她不仅要退出房子,还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元。加上房子上涨的300多万元后,伍女士损失累计近千万。伍女士的代理律师表示,将申请再审。

界面新闻记者查阅裁判文书网后发现,前述案情披露中省略了诸多关键元素:

一是本案涉案买卖标的系办公楼,属于商业地产,而非一般居住用房;

二是买卖合同条款明确赋予了卖家一个买方违约后的可撤销权,且买家还需向卖家支付相当于总房价款20%的违约金;

三是房屋买卖行为一般是链式的,卖家卖掉该房的同时往往需要购买另一套房屋。由于伍女士的银行贷款延期,导致卖家范先生无法按约向案外人(出售人)支付第一期房款,产生了案外违约损失,且数额可能也不会太小。

四是法院给予双方充分合理的庭外和解时间,以期双方或许能继续履约,但是双方并未调解成功,因此法官不得拒绝裁判,在该前提下,法官只应也只能依据现有的法律规定进行裁决。本案涉案的房屋买卖合同,并非我国法律必须予以强制保护履行(否则将损害国家、公共或第三人利益)的特殊合同。

先来回顾该案时间线。

2020年5月17日,伍女士通过中介,和卖方达成房屋转让协议,先期支付了100万元定金和400万元购房款。

2020年5月30日,伍女士和卖家范先生等签订补充条款,约定房屋总价款为1550万元,卖方提前交房,伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

第一次违约发生在首付,伍女士未能按期补足首付余下的245万元。于是双方不得不在当年7月2日再次签订补充条款,这次约定了惩罚条款:从2020年7月1日起至付清之日止,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付给利息损失。伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍女士应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿范先生等原有的装修损失180万元。庭审中,范先生确认,伍女士后来如期支付了这笔钱。

值得注意的是,2020年6月,这套房屋就已经交由伍女士使用,并开始对房屋进行重新装修。范先生在庭上表示,涉案房屋的装修标准是精装,装修后距离本次涉案房屋买卖合同的交易时间仅三年。

第二次违约发生在剩下的购房尾款。按照约定,缴清首付和相关利息后,剩余的745万元尾款将在当年8月30日过户前全部付清。然而,购房尾款因银行审批延误再次逾期。

对此,2020年9月15日,卖家范先生等发出了律师函,告知伍女士收函3日内付清尾款,如仍然不付,他们有权解除合同,并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日,由于伍女士仍未付款,范先生等要求伍女士搬离并归还房屋,并偿付房款总价20%的违约金、房屋装修损失180万元等。对于这两份函件,伍女士向法庭确认2020年10月7日均已收到。

直到2020年10月29日,伍女士办理的745万元贷款才审核通过。她要求继续履行合同,但此时卖方已经不愿出售,并将伍女士告上法庭。

一审审理中,伍女士坚持认为,她的情况不属于贷款未获批。延误和未通过是不同概念,伍女士并非申请贷款被拒绝,而只是延误,同时认为在2020年10月7日卖家范先生等还同意配合伍女士办理延期贷款,故范先生等现在的单方解约行为是不合法的。伍女士要求继续履行合同。

对此,范先生等未予认可,伍女士也未能提供相应的事实和法律依据。

上海市黄浦区人民法院一审认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。另依据本案涉案合同的约定,伍女士逾期履行债务超过十日范先生即享有单方解除权的条件也早已成就。对于伍女士主张逾期并非可以导致解除合同的根本性违约,法院明确表示难以认同。

因现已查明的事实和证据均表明,在第二期付款义务到期时,乙方即伍女士选择的系银行贷款方式,同时约定如逾期(获得贷款)则应及时在申请产权过户之前向中介或范先生等用现金的方式支付相应部分房价款,如不然,则构成违约,范先生等有权解约并请求赔偿。

同时伍女士理应承担相应的违约责任,其导致的范先生等的合同目的无法实现而产生的经济损失,包括系争房屋的装修损失180万元等,有相应的事实和法律依据(双方的协议书中亦予以了确认违约方的该部分义务),对此,伍女士并无异议,因此,法院依法当予以支持。

至于伍女士认为范先生等主张的违约金(房款总价20%)的数额过高的观点,法院依法亦难以认同,因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性,因其交易标的涉及金额一般较大(且本案涉案买卖标的系办公楼,而非一般居住用房),则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大,结合本案相关已查明事实表明,本案范先生等由于伍女士的违约(逾期付款、逾期过户)而可能产生其须对案外人(案外房屋的出售人)承担相应的违约责任,且数额可能也不会太小。

因此,考虑到我国合同法相关的法律规定,并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍女士违约导致的实际后果,范先生至今未能正常另行购房成功等(房屋市场交易价格变动风险),经济损失巨大,故一审法院对范先生等主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求,采取一并支持的处理方式,应为适宜的。

界面新闻记者注意到,法院也在判决书中也表明了无奈和遗憾,但调解不成的前提下必须判决,法官不得拒绝裁判,且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决。

判决书显示,审理中伍女士坚持认为房价款已实际支付了50%,故原房屋买卖合同应予以继续履行的观点,虽具有一定合理性,如尽量维持合同交易的持续和稳定性,有利于减少合约双方的损失,但在本案范先生等坚持依据合同约定,所赋予其的单方解除权(及损害赔偿权)的情况下,伍女士提出的观点显然没有任何相关法律依据。

我国的合同法相关规定及相应的关于买卖合同的司法解释,并无相关的强制性规定(即买受人付款超过房价50%则合同不得解除,请注意,本案涉案买卖标的系二手办公楼,并非一手商品房或一般意义上的居住用房),对此,法院也只能无奈地表示遗憾(因法院已注意到给予双方充分合理的庭外和解时间,以期双方或许能继续履约),法官不得拒绝裁判,且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决,本案涉案的房屋买卖合同,并非我国法律必须予以强制保护履行(否则将损害国家、公共或第三人利益)的特殊合同。

换言之,如在本案范先生等享有合法的单方合同解除权的情况下,却强行判决双方继续履行合同,则反而有构成“强买强卖”的风险,这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。

综上,上海市黄浦区人民法院作出一审判决:确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》(含补充条款、附件)、协议书均于2020年10月7日解除;伍女士应于判决生效之日起10日内搬离并归还房屋,如逾期,则应追加支付房屋占有使用费,按照1000元每天的标准计算,计算至实际归还之日止;伍女士应于判决生效之日起10日内一次性偿付违约金310万元、房屋整修费损失180万元;诉讼费7万多元由伍女士承担。在扣除上述费用后,范先生等人应在3日内将已支付购房款745万元的剩余部分退还给伍女士。

此后,原被告双方均提出上诉。

2021年12月,上海市第二中级人民法院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,并无程序违法,应予维持,遂驳回上诉,维持原判。

 

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