文｜丸子君

2月15日，元宵佳节，深圳逐渐恢复了往日的热闹。但楼市却仍然被平静的气氛所包围。

二手房市场一如既往地冷清，指导价也并未更新。

而新房方面，在经历了2021下半年最高一个月入市22个新盘后，市场供应仿佛瞬间跌入谷底——如今2月已过去一半，深圳仅备案1个住宅项目，位于罗湖东门的兆鑫汇金广场，但项目仅备案18套尾盘房源，并且至今未见开盘消息。

而据深圳中原研究院公布的数据显示，2月潜在入市的24个项目，目前均不见动静。

对比2021年同期，这一现象不足为奇。在2021年春节过后，深圳入市项目也同样寥寥无几，并且情况一直持续到5月份。

“开发商都有自己的（推售）节奏，开春之后一般都比较平淡，而下半年本身就是传统的购房高峰期，也有部分开发商为了回款，会加紧推售。”某开发商内部人员对界面楼市表示。

不过，即便目前推售节奏放缓，待售的项目也始终会排队入市，购房者不妨先关注新盘情况，提前做好购房准备。

24个潜在入市项目

14个已开展

在深圳中原研究院公布的2月24个潜在入市项目中，有14个已经开发展厅或样板间，另有2个现房、2个准现房项目，可以说75%的项目都具备了入市条件。

下面，界面楼市将介绍值得关注的刚需盘、改善盘、豪宅盘。

刚需项目，4字头起

在这24个项目中，预计均价低于“6字头”的刚需项目，约有10个。

其中只有松岗新世界松风明月、光明的万悦山璟庭（宏发万悦山）和观月台，较为靠近地铁。在沙井珑湾附近的星展广场，也可以关注。

01. 松岗-新世界松风明月

这个项目深圳人算得上非常熟悉了，作为第一次推售就获得近3倍认筹的热门盘，松风明月显然在配套和定价上都比较贴近刚需的需求。

松风明月位于宝安松岗片区，靠近1号线和11号线交汇的松岗地铁站，步行时间仅5分钟左右，是地铁口盘。

而项目自身的体量也较大，涵盖了住宅、公寓、商业和幼儿园等物业，有9万平方米的集中商业，将建设一所九年制学校；周边还有松岗实验学校、宝安图书馆、文化艺术中心等配套。

近期，项目传出了入市的消息，网传将推售73-135平方米住宅。

这一户型，再参考2021年1月入市均价5万元/平方米的价格，则最低首付约在110万元以内，在西部算是较为少有的低首付项目。

但按照深圳中原研究院的信息，项目将推售的是89-126平方米的3-4房户型，那么最低首付则将在130万元左右，门槛要更高。

目前，网上流出了项目的户型图信息，有兴趣的购房者可查看：松岗日光盘再推新，周边这个限价盘也要入市了。

02. 光明-万悦山璟庭

相比起万悦山璟庭，深圳购房者大概更熟悉“宏发万悦山”这个名字。事实上，万悦山璟庭是宏发万悦山的二期项目。

这个项目位于光明大道与华夏路的交汇处，与6号线光明大街站直线距离约850米。

虽然不太靠近地铁，但这并不妨碍宏发万悦山成为刚需热盘。

在去年2月，一期项目万悦山名庭备案入市，均价4.89万元/平方米，户型88-209平方米，推售的367套房源，吸引了1070批客户认筹，最低入围积分高达72.3分。

这个项目体量足够大，占地4万平方米，总建面约21万平方米，规划8栋商品住宅楼、1栋保障性住房、2栋高层写字楼和开放式商业街区，可满足日常生活所需。

此外，项目1公里范围内，有东周小学、光明中学、实验学校、中科大医院和新城公园，配套较为齐全，因而即便未在地铁口，也深受购房者欢迎。

作为二期项目，万悦山璟庭由4栋建筑组成，将带来79-118平方米的2-4房住宅，共678套。

据项目官方消息，自2021年11月起，项目就已开放了展示中心，有兴趣的购房者可前往参观。

03. 光明-观月台

项目在光侨路和凤举路交汇处，周边有龙光玖瑞府、中海A503-0093宗地，都在光明高铁站周边。

观月台前身是光明“486”返还用地代建项目，由特发代建。

项目周边最近的地铁站为13号线市中医院站（在建），需要12分钟左右的步行时间，另有高铁站光明城站在附近，1公里范围内还有市中医院和光明区外国语学校。

目前来看，项目周边多为工业区、产业园，居住氛围一般。

但根据未来规划，周边有龙光玖瑞府、中海住宅项目和旁边的两个政策性住房项目，未来居住氛围会有所改善。

不过，由于上述项目均未配建集中商业，周边依然缺乏商业配套。

据网友透露，项目已经搭建好营销中心，但目前未对外开放。目前，项目信息较少，目前官方公布的信息为总建面约5.4万平方米，推售360套住宅房源。

另据网上流出的宣传物料，观月台仅两栋高层组成，或推售78-88-108平方米户型的住宅房源。

价格方面，项目旁边的龙光玖瑞府入市均价5.18万元/平方米，中海宗地限价4.44万元/平方米（毛坯），预计观月台的价格相差不大。

豪宅项目，10字头上下

比起刚需项目，预计能达到10字头上下的豪宅项目不多，其中深圳中心·天元、佳兆业佳园、开云府三个项目的均价预估会超过10万元/平方米。

01. 福田-深圳中心·天元

在推售了几次公寓产品后，深圳中心·天元终于准备推售住宅产品了。项目位于岗厦片区，紧挨福田CBD，算得上少有的中心区住宅项目。

深圳中心·天元靠近岗厦地铁站，地下可通往会展中心站，周边有连城新天地、皇庭广场、领展中心城、卓悦intown等购物中心，以及文天祥小学、岗厦小学、福华小学等教育配套。

并且，项目自身体量庞大，总建面120万平方米，自带30万平方米的集中商业卓悦中心One Avenue、17万平方米的甲级写字楼，整体定位较为高端。

此前，项目推售约200-400平方米的商务公寓，备案均价在12-13.9万元/平方米不等。

此次即将推售的住宅产品位于T2栋，户型为313-330平方米的超大单元，共131套，预计售价超过11万元/平方米。

02. 福田-佳兆业佳园

相比起“佳园”这个名称，深圳人或许更熟悉“泰安名苑”和“东山小区”的名称。

这个新盘项目，前身是由佳兆业主导的东山小区旧改，位于深圳福田街道，就在星河COCO Park南面，会展中心西侧，属于福田的中心区范畴，位置较佳。

项目的交通配套不错，直线600米内有2个地铁站，购物公园站和石厦站，1公里之外还有福田高铁站。

根据福田的学区划分，泰安名苑被分在了福田区石厦学校初中部、福田区福新小学，这两所学校在深圳人眼里都比较一般。

目前，项目将推售129-138平方米的2房住宅房源，从户型来看，项目或走高端路线。价格方面，距其一公里的富通上舍/九曜公馆毛坯备案均价达到10.9万元/平方米，预计佳园的价格也不会太低。

03. 南山-开云府

开云府位于南山蛇口赤湾片区，是2号线和5号线交汇的赤湾地铁站上盖物业。

项目周边目前还比较荒凉，但从周边环境来看，项目西南方向1公里左右是海港，高层或者可以看到海景，加之三个公园环绕，居住的自然环境较优。

项目自身体量较大，占地3.13万平方米，规划总建筑面积30.51万平方米，未来将打造成集商业、办公、酒店、公寓、住宅于一体的综合体，将带来一定的居住配套。

项目共4栋，包含1栋写字楼+酒店、1栋人才房、2栋住宅，主推123-203平方米的3-4房。

价格方面，可以参考500米开外、今年6月入市的半山臻境，备案均价为10.14万元/平方米，开盘日光，预计开云府的售价和市场欢迎程度也相差不大。

改善项目，选择较多

如果把均价预计在6-10万元/平方米的项目作为改善项目，那么可选项还算比较可观，约有11个项目。

其中，位于宝安中心区的盛意家园、泰华梧桐聚落，位于南山南油的正东名苑，预计会较受欢迎，而位于龙华中心区的壹成中心、皇嘉珑府、信义君御山居也值得关注。

01. 宝安中心区双盘

由于位于宝安中心区的盛意家园、泰华梧桐聚落，位置相距较近，这里放一起介绍。

事实上，这两个项目从外观上看，都已经与现房无异，但宝中片区自2020年6月之后，就一直处于新房“断供”状态，包括盛意家园、泰华梧桐聚落、都市茗荟花园在内的3个现房项目，一直都未入市。

这个片区的配套良好，且靠近前海，加上前海扩容利好，一直为外界看好。如今，据乐有家数据，片区二手房价已经达到13.3万元/平方米。

但微妙的是，下周的第三轮集中土拍中，恰好有一宗宅地位于宝中，限售均价为8.55万元/平方米（毛坯）。

那么，其他新房项目想要备案价格接近二手房价，将非常困难，甚至均价或止步10万元/平方米。

盛意家园：

项目只有一栋住宅楼，早在2020年12月就已经脱下绿网了。

而在更早的5月，开发商说是要搞装修，但一年半过去了，依然没有备案入市，反而几经波折。

在2021年8月，项目以8.8亿元的起拍价挂牌拍卖。

不过仅仅一天时间，拍卖活动就宣布中止，而开发商后续也现身“辟谣”，表示在建工程拍卖消息为假消息，从未对项目进行进行拍卖、整体出售或股权转让，还称项目将现房销售。

至今，项目仍未有入市消息，但户型数据已曝光，为47-154平方米的1-3房住宅，约180套。

由于是独栋住宅楼，项目基本没有小区可说，而且和周边住宅楼距离较近，可能会被遮挡光线。

但小至47平方米的住宅产品，在南山及宝中还是比较罕见的。

此前南城小筑推售31-55平方米的小户型产品，尽管存在明显缺点，但也很快售罄。若盛意家园的定价合理，预计小户型产品也同样受欢迎。

泰华梧桐聚落：

项目在宝安最大的购物中心壹方城隔壁，位置算得上非常好。

项目占地面积达2.54万平方米，总建面约7.1万平方米，是集住宅、商业于一体的综合体。

项目共规划4栋多层商业，4栋高层住宅，其中住宅4.62万平方米，带来69-116平方米2-3房户型房源共362套，停车位395个。

就界面楼谈观察，项目外观上已经跟现房无差别，就是不知道什么时候可以开盘。

02. 南山-正东名苑

正东名苑在南山南油片区，海德二道南侧。由于片区发展较早，周边居住氛围成熟，但城市面貌偏旧，道路狭窄，项目也被居民楼围绕。

项目的轨道交通较为通达，与11号线南山站、9号线南山书城站的直线距离都只有500米，步行时间约7-8分钟。未来，项目南侧还将落地12号线的创业路站。

商业方面，正东名苑和华彩新天地直线距离500米，海岸城在1公里外。但项目周边的商铺较低端，有待项目1万平方米的商业做补充。

学区方面，属于向南小学和学府中学的学位，其中学府中学的教育质量较受认可。

根据住建局的参考价，南光城市花园参考价格为9.47万元/平方米，而据此前消息，楼盘在2020年10月的挂牌均价为11.7万元/平方米。

正东名苑的户型较为丰富，59-102平方米单式及127-143平方米复式产品，预计小户型产品将会较受欢迎。