雨山路板块作为南京江北发展较早的板块，居住氛围浓厚，交通便利。但雨山路板块也有其短板，那便是周边商业、学校等配套资源匮乏。

不过近日，南京市规划和自然资源局发布《北花园路规划中、小学建设工程规划设计方案》，方案里对选址、建筑面积、效果图等都有了明确的规定。

 

01、最新规划出炉：北花园路中、小学规划有调整

项目位于浦口区，台北路北侧、卓溪路南侧、北花园路以西(具体范围以用地红线为准)，规划用地性质为A33a小学用地/A33b中学用地。

根据最新规划显示，小学占地约3.29万㎡，容积率≤1.2，绿地率≥35%，建筑高度≤24m，建筑密度≤30%。拟建总建筑面积约2.69万㎡。其中：地上建筑面积约2.29万㎡、地下建筑面积约0.40万㎡。主要建设内容为教学楼、综合楼、行政办公、报告厅、风雨操场、食堂、地下车库等。

中学占地约3.01万㎡，容积率≤.2，绿地率≥35%，建筑高度≤24m，建筑密度≤35%。拟建总建筑面积约2.62万㎡。其中：地上建筑面积约2.24万㎡、地下建筑面积约 0.38 万㎡。主要建设内容为教学实验楼、图书报告厅、风雨操场、食堂、行政楼、地下车库等。

事实上，北花园路中小学的规划早在2021年3月，北花园路中小学项目就出过相关批前公示。

而从两版批前公示对比来看，此次新版方案在原来基础上有一定扩增，小学和中学的建筑面积都相对扩大了。

外立面上来看，楼顶、外墙等色调发生了变化，新版更加简洁大气。

新版效果图：

 

旧版效果图：

此项目从亮相到一步步实施，真的是一波三折。

北花园路配建中小学项目最早亮相是在2018年3月浦口重大项目开工仪式上，当时规划的地址是在花园路旁，紧邻融创臻园和北江锦城，周边住宅小区众多，因此关注度颇高。2019年6月，因该片区规划调整，花园路中小学规划地址发生变更，暂停启动建设。之后，浦口区召开北花园路中小学建设启动推进会，标志着项目终于正式被提上日程。预计在2020年推动该校建设，此时选址变为初始地址，即卓溪路和北花园路交汇处的西侧，紧邻融创臻园、北江锦城两个小区。2020年7月24日，北花园路中小学项目开始进行工程总承包招标。同时预计的竣工时间也得到了曝光，该项目预计2022年4月30日竣工。可后续，预计竣工时间一再推迟，项目也迟迟没复工。

据前期信息，北花园路中小学将建设的是36班小学、24班初中，建筑高度控制在24米，该项目投资总达2.6亿。

02、被低估的雨山路板块，终于要“翻身”了？

熟悉雨山路板块发展较早，居住氛围浓厚，但区域内大型商业体较少，目前区域内基本都是底商，并不能满足区域内市民的高端购物需求。

去年4月，南京规划和自然资源局公布了《关于浦口区2019G31综合体开发建设项目规划设计方案》。并在公示中写出：2019G31综合体（雨山广场）开发建设项目毗邻雨山路换乘中心，集商业、酒店、办公多功能为一体，并公布了规划效果图。

酒店部分已签约“金帆万源酒店”，将全力打造成为浦口区酒店品牌最具代表性系列之一，目前雨山广场的商业部分正在招商及招聘部分岗位，这也意味着距离项目明年开业更近了。

另外，还有龙湖天曜自带的商业体龙湖天街。

目前区域内新房较为稀缺，板块内保利云禧、中海原山、招商雍宁府等项目均已收官，在售的仅有龙湖天曜和北江锦城两大楼盘。

北江锦城

上个月，超级大盘北江锦城领到30套住宅的销许，毛坯均价约2.8万/㎡，户型建面约100-142㎡。

据“宁小通”显示，报名未达到摇号要求，也就是说报名人数还没超过30组，报名情况十分惨淡！

北江锦城位于江北雨山路板块，由福建力标集团打造，总建筑面积约54万/㎡，素有江浦“旗舰大盘”之称，最早对外的楼盘名为北江豪庭。产品类型包括洋房、小高层、高层和别墅，聘用了银城物业管理。

项目于2008年10月首开，目前还有669套房源未售，时隔14年，居然还有新房没卖完。

项目最近一次开盘是在2022年1月3日，平推60号楼共30套房源，据南京网上房地产显示，目前还有26套未售，毛坯均价约2.8万/㎡，户型建面约100-142㎡。

二手房方面价格更是比新房价格还低，据链家网显示项目二手房挂牌均价24196元/㎡，成交单价在22000-24000元/㎡之间，最近的一次成交价格为25361元/㎡。

 

之所以去化艰难，主要有两大问题：首先便是区位问题，项目位于雨山路板块，而同一板块内有纯新地铁盘龙湖天曜，8-11层的低密楼盘，紧邻地铁10号线雨山路地铁口，周边还有17万方的龙湖天街，虽然比北江锦城贵了2000元/㎡左右，但无论是从户型设计，还是从居住的舒适度来说，北江锦城都比不过龙湖天曜。

其次项目2004年拿地，土地使用年限缩水17年，新房价格并无任何优势，且与周边二手房无倒挂，甚至比二手房均价还要贵4000元/㎡左右，因此此次报名情况也在意料之中。

龙湖天曜

龙湖天曜主力在售3、4、6、9、10号楼，共184套房源（人才56套、无房56套），建筑面积约101、122、137㎡，销许均价30868元/㎡。项目共规划20栋8-11F的小高层，龙湖·天曜是雨山路板块首个“双限价”项目。

项目位于江北中央居住区的核心位置，是龙湖集团在南京打造的首座天街TOD综合体项目，融合自己运营的约17万方的商业-龙湖天街、少量销售型商业、公寓、以及低密洋房于一体。

2021年1月28日，经过5轮竞拍，江浦G115地块被龙湖拿下，成交总价26.4亿，最高毛坯限价2.8万元/㎡。

户型图一览：

101㎡三室两厅两卫

该户型布局设计精巧，宽幅阳台+主卧飘窗很好的保证了采光，U型厨房，方便使用，主卧套房设计，尊享品质。

122㎡四室两厅两卫

该户型整体南北通透，三开间朝南，超大阔景阳台，卫生间干湿分离，超大主卧，独立卫生间，很好的保证了私密性，

137㎡四室两厅两卫

该户型整体方正，南北通透，270°阔景阳台，厨房餐厅一体化，超大主卧空间，尽享品质生活。

项目的精装标准也首次公开，包括基础精装包（跃层）、升级精装包（跃层）和升级精装包（非跃层），升级精装包为2000元/㎡，包括：日立或同等品牌中央空调、百朗或同等品牌新风、方太或同等品牌的烟机灶具、摩恩或同等品牌五金等。

项目周边的配套也是非常好，自带17万方的龙湖天街商业中心，周边还有金陵中学浦口分校、南京工业大学、江苏审计学院等高校，距离汉开学院、明道中学等大概3公里；

周边还有江苏省人民医院浦口分院、浦口中心医院、鼓楼医院江北国际医院；交通更是不用多说，10号线羽山路站就在家门口，距离长江五桥仅1公里，自驾也非常方便，直抵河西繁华，已然是难得的超配枢纽。

样板间一览：

 

雨山路板块的短板，如教育资源、商业体等资源的匮乏，如今都已经逐步完善之中，此外，雨山路板块距离五桥互通非常近，往返河西、雨山路比较方便…总的来说，雨山路板块的综合实力还是可以的，继江北核心区、城南浦口中心、五桥板块后，在各项基础配套逐步兑现的过程中，雨山路板块实现了逆袭。随着周边小区陆续交付入驻，周边居民对于教育资源的需求势必会更加强烈。