文 | 楼公子

近日，深圳福田又一旧改迎来新进展。

2月15日，福田区城市更新和土地整备局先后公布了上梅林村城市更新二期项目的实施主体和建筑物业权利人核实结果，确定由深圳市京基房地产股份有限公司（下简称“京基地产”）为项目实施主体。

至此，上梅林村旧改的最后一期项目终于赶上进度了。

2009年通过专项规划，如今最后一期迎来新进展

根据公示信息，上梅林村旧改二期位于梅华路以北，中康路以西，原为祠堂村，拆迁用地面积3.18万平方米，开发建设用地面积2.73万平方米。

这一项目属于上梅林片区，是原关内区域，开发时期较早，如今已几乎无新的土地可供开发，因而旧改成为了城市更新发展的一大方向。

早在2009年，《上梅林村改造专项规划》就已出台，经过修改后在2011年正式通过。根据这一规划，上梅林村旧改分为了三期进行。

一期为黄氏新村1-17地块，项目为上梅林雅苑，由卓越地产操盘，已于2020年动工，如今已出地面数层。

二期为祠堂村和大榕树地块，项目由京基操盘，此前2019年已启动旧改签约，2021年6月被曝动工开拆。

三期为大围村，由嘉鑫辉煌时代和村委公司共同开发，项目“嘉鑫辉煌时代”已于2019年入市，推建面46-69平方米公寓产品，均价约7.1万元/平方米，以及46-82平方米办公产品，均价约9万元/平方米。

从地理位置来看，三期项目都并不相连。一期项目靠近上梅林地铁站，在卓悦汇对面；三期项目在梅村站旁，距离地铁站步行时间仅3-5分钟；而二期项目距离上梅林站稍远，但步行时间也在10分钟以内，区位较好。

除了都靠近地铁站外，片区的配套也较为不错，有卓悦汇购物中心、天虹超市和新世界百货等购物中心，福田区第二人民医院、中康社区公园等配套，另有梅林中学、彩田学校、北环中学等学校在周边。

此次公示实施主体的，正是由京基地产操盘的二期项目，也是上梅林旧改中进度最慢的一期。

目前项目仍未有具体的规划方案出台，仅透露项目定位为集“怡人宜居、居住休闲、购物娱乐、商务办公”于一体化的多元化综合体。

京基操刀，能否为项目增色？

虽说上梅林旧改二期的具体规划仍未出炉，但开发主体为京基地产，不免让人对其是否带来集中商业，产生一定期待。

作为深圳起家的开发商，京基集团旗下已有地产、商业、金融和农业等业务板块，其中最知名的是其商业项目。

位于罗湖的KK MALL（京基·百纳空间）、福田的KK ONE（京基·百纳时代）和宝安的京基百纳广场，都是片区内较为知名的购物中心，也为京基集团打开了知名度。

并且，商业写字楼京基100凭借100层的高度成为罗湖片区的地标性建筑。

但京基集团的住宅项目，在市场上的情况却未如商业项目一般受欢迎。

2021年11月，位于罗湖的京基水贝城市广场备案入市。项目推出441套住宅，户型为89-205平方米，毛坯交付，备案均价为8.68万元/平方米。但直至认筹结束，项目却仅获得86批认筹客户，认筹比例仅19.5%。

而通过2019年收购康达尔，京基集团获得位于西乡的住宅项目山海上园，但这一项目也未给京基集团增色。该项目于2021年7月入市（备案名“京基智农山海御园”），备案1457套住宅，建面约94.7-174.6平方米，均价约6.95万元/平方米。但根据市场反馈，这一项目仅去化约500多套，去化率约30-40%区间。

京基更早期推出的南山项目京基御景峯、龙岗京基御景半山等，去化情况也较为一般。

不过，尽管如此，京基集团在深圳的土地储备仍然让人艳羡。

据合一城市更新统计数据，截至2021年8月，京基集团在深圳已批规划旧改项目的总量达658.88万平方米，带来住宅230.08万平方米，在深圳一众开发商中排名第3。

除了已有部分入市的旧改项目外，京基集团在深圳仍有南山的珠光村旧改，罗湖的蔡屋围旧改、布心村水围村旧改、罗芳村旧改，龙华松油片区旧改，龙岗的木棉湾片区旧改等十多个旧改项目。

而随着这些旧改项目的落地，预计京基集团仍有机会拿出较受欢迎的住宅项目。