文 | 华商报 宁军

近年来，新房市场较为火热，许多人经历几次摇号不中后，选择购买二手房，但在交易过程中也易发生纷争。近日，西安市未央区法院审理了一起因二手房买卖引发的纠纷案件。

原告吴某计划购买一套二手房，经房产中介公司介绍，选择了被告赵某的一套房屋。2021年5月9日晚，双方就成交价格达成初步意见。为表示诚意，双方当即签订《定金协议》，约定自协议签订后1日内签订《西安市存量房屋买卖合同》，原告当场支付定金3万元。

次日上午，双方协商签订《西安市存量房屋买卖合同》事宜，但因交房时间、涤除抵押等核心条款未达成一致。5月13日，被告通过微信转账向原告返还定金3万元。

原告认为，双方有约在先，且自己已经支付了定金，现被告未与其签订《西安市存量房屋买卖合同》的行为构成违约，应适用定金罚则，故诉至未央法院要求被告再向其赔偿3万元。

未央法院经审理查明，原、被告及房产中介公司在签订《定金协议》时，并未对房屋价款之外的核心条款进行约定，虽然《定金协议》约定应当在次日签订《西安市存量房屋买卖合同》，但签订合同不能违反当事人的意思自治。现原告不能证明双方已对《西安市存量房屋买卖合同》的具体内容协商一致，亦不能证明被告未与其签约的原因属于不讲诚信、蓄意涨价等情形，故不能认定被告构成违约，最终依法判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告未上诉，判决已经生效。

当二手房买卖不成时，是否适用约定的“定金罚则”，视具体情形而定。本案中，原告支付的定金从法理上讲属于“立约定金”，旨在促成双方签订《西安市存量房屋买卖合同》，但最终未能签订的原因是，就合同其他条款无法达成一致，双方均不存在过错，故不适用定金罚则。