文｜荷荷

近期，中国铁建西派国樾、绿城观澜、白云兴庆御苑、中海长安府、上东大道等多个项目开盘销售。这些项目中，有的开盘当日100%去化，有的开盘销售情况一般。

随着西安的城市建设，二环附近的在售新房越来越少，更多的是老旧小区以及许多十余年前的次新房密布。因此，想要在二环边拥有一套符合当前主流设计及更优质量的的房子，对于很多西安的购房者来说，难度不小。

白云兴庆御苑，作为近期开盘销售唯一一个位于二环沿线的项目，界面楼市西安频道后台有多位购房者咨询，这个项目到底性价比如何？是否建议购买？

地段优势明显 老旧小区环绕

白云兴庆御苑2月10日线上登记所推房源一共906套，其中81.35-84.1㎡,两室一厅一卫户型4套，82.6-127.4㎡,两室两厅一卫户型434套；131.04-141.16㎡,四室两厅两卫户型225套，其余均为112—139.97㎡的三室，住房均价17535元/㎡。开发企业现场核验通过家庭347个（刚需102个，普通245个），登记情况一般，不需要摇号。随后，界面楼市西安频道获悉，2月19日该项目开盘销售金额6.08亿。该项目此次推盘总体为100756.6㎡，按照开盘销售的住房均价17535元/㎡估算，整体货值在17.66亿左右，推算出来，此次开盘去化率为34.4%，与其他同期开盘的项目相比，销售情况一般。

近日，界面楼市西安频道走访了该项目。

该项目位于二环内，咸宁西路与兴庆西路十字西北角，地段优势是其一大亮点。众所周知，碑林区聚集了西安众多优质学校，有西安交通大学、西北大学、西北工业大学、西安理工大学等十几所高等院校，还有交大附小、铁一中、铁五小等实力强劲的中小学；同时，该项目周边交通配套也比较丰富，整个城东有地铁三号线、地铁一号线贯穿，还有地铁六号线、地铁四号线距离项目较近，公交线路众多，还有早期的兴庆公园、环城公园、长乐公园等生态资源，与碑林区衔接的新城区内还有西京医院大型医疗资源，以及益田假日、华润万家、幸福林带等大型商业及生态资源。

作为该项目宣传最大的卖点——兴庆公园，在2020年全面移交给曲江新区管委会操盘，备受瞩目，虽然后续让此次“曲江模式”的融入备受争论，但公园整体得到了焕新，对板块内的居民是一大利好。

不过，该项目在宣传中提及的“教育配套丰富、“‘曲江系’实力托底兴庆宫板块”等信息值得商榷。经界面楼市西安频道走访发现，白云兴庆御苑与兴庆公园一路之隔，距离西安交通大学约2公里，至地铁6号线西安交通大学兴庆宫站约1公里，步行过去不远不近，距离地铁4号线和平门站约2.5公里，如此距离步行较远，打车划不来，略显尴尬。

同时，项目周边距离1公里范围内的小学主要为西安市三中第二分校（约500米）、东关南街小学（约1公里），并且，据相关人员透露，该项目以前学区划分多为这两个学校，未来划分情况如何，不得而知。从目前距离上分析，距离项目约2、3公里左右的交大附小、铁一中、铁五小、碑林区实验小学被划入该项目的可能性较小。

项目周边2公里内缺乏大型商圈，但在2公里外3公里左右拥有益田假日、康复路商圈等，距离南门商圈约4公里。

项目坐拥兴庆公园，该公园经历改造后，焕发了新的面貌，距离幸福林带约5公里，距离长乐公园约3.5公里，周边公园资源丰富，生态环境较佳。

但同时，城东老旧小区较多，城市界面有待全面更新，该项目周围同样被老旧小区及早期单位家属院环绕，比如卧龙巷机关小区、就业局家属院等。

现房、得房率、车位配比各有优劣

白云兴庆御苑是陕西本土房企白云房地产开发有限公司开发的项目，房企品牌知名度平平，前期主要在陕北延安等地开发住宅项目。

项目总占地约80亩，建筑面积53万方，容积率7.96，社区绿化率约35%，包含9栋高层和三层临街商铺。据置业顾问介绍，社区产品为33层的高层，规划两千余户，公摊较小，多为18%左右。车位配比略显紧凑，无法保证每户均有1个车位。另外1#、2#、3#楼为回迁安置房源，目前小区部分楼栋已封顶，其他许多楼栋即将封顶，预计今年年底或首批交房。

社区内部规划沐丘苑、叠翠苑、沁芳苑、知趣苑、凝翠苑“五苑”，用景观排布配合运动健身区，让业主休闲娱乐、健身锻炼两不误。同时，配备时下流行的“智慧社区”，借助社区互联、人脸识别、智慧访客、智能充电桩、智能快递柜、环境监测、电梯控制等，从大门到景观，从地库到楼栋，构成全链条智慧服务。

可以看出，该项目从产品类型上，覆盖刚需刚改群体，在地段上有较强优势，二环内，交通、医疗配套丰富，周边也有公园；但同时也存在部分优质配套对业主意义不大，比如教育资源中的交大附小、铁一中等，前沿大型商业综合体相对较少等。因此，在选择该项目时，需考虑自身购房的需求，不要被一些信息所误导。