文｜子时

近日，陕西省统计局发布了2021年陕西房地产市场运行情况。数据显示，各城市分化加剧，单从投资增速来看，2021年全省有9个市（区）房地产开发投资增速比2019年有所回落。其中，渭南、延安和杨凌示范区回落幅度较大。西安市占比大，投资回落影响全省房地产开发投资增长减缓明显，西安市房地产完成投资占全省比重54.7%，下拉全省4.1个百分点。

全省房地产开发投资增速回落低位

2021年，陕西省房地产市场处于调整变动期，从业人员感受十分明显。上半年房地产市场活跃，尤其是省会城市西安二手房价格倒挂严重，刺激新建商品房销售火爆，供不应求。溢出效应明显，城市新区以及咸阳市房地产市场开发销售持续快速扩大，尤其是融创、龙湖、绿地等房企也取得了不错的销售业绩。

下半年随着房地产调控政策尤其是金融政策持续收紧及恒大地产经营问题暴露，影响全省房地产市场信心，购房者出现观望态度，房地产市场开始下行平稳运行模式。陕西省房地产开发投资年度增速落入历史低点，销售面积年度增速也是2013年以来的低点；新开工面积减缓，房地产企业购地速度明显下降，待售面积降幅收窄；房地产企业开发资金相对收紧，年度增速是近十年来的低点；房地产开发经营景气指数和企业家信心指数快速下降，回归到2017年水平。

新开工速度两年平均下降3.6%

数据显示，2021年房屋施工面积29978.08万平方米，同比增长5.7%，比2019年回落6.9个百分点，两年平均增长4%。房屋新开工面积5970.37万平方米，同比增长3.0%，比2019年回落15个百分点，两年平均下降3.6%。新开工速度两年平均下降，而施工面积增长，反映出房地产项目建设周期拉长趋势。

房企拿地更加谨慎 购地速度明显减缓

2021年陕西省房地产开发企业购地更加谨慎，土地购置下降速度继续扩大。一位从业十余年的职业经理人王先生告诉界面楼市西安，开发企业拿地更加谨慎，一方面来源于市场信心，另一方面，信贷政策收紧，集团总部不断抽取城市公司现金流，根本就没有拿地的钱。

2021年全省房地产开发企业土地购置面积260.14万平方米，同比下降37.1%，降幅比2019年收窄1.8个百分点，两年平均下降26.8%。土地成交价款91.26亿元，同比下降55.5%，降幅比2019年扩大21.6个百分点，两年平均下降23.8%。

全省商品房销售面积下降  有8个地市增速回落

2021年，全省商品房销售高位开启，上半年大幅回落，下半年下降速度有所减缓，全年呈较明显回落态势，受疫情和房地产调控叠加影响，近两年全省商品房销售整体稳中有降。

2021年商品房销售面积4260.06万平方米，同比下降4.3%，比2019年回落11.2个百分点，两年平均下降1.6%；其中，住宅销售面积3886.63万平方米，下降0.4%，比2019年回落8.1个百分点，两年平均增长0.9%。商品房销售仍以期房为主。现房销售面积296.85万平方米，同比下降25.1%，两年平均下降17.4%，占商品房销售面积7%；期房销售面积3963.21万平方米，同比下降2.3%，总量和2019年持平，占商品房销售面积93%。商品房销售额4146.26亿元，同比下降5.2%，比2019年回落21.5个百分点，两年平均增长2.3%；其中，住宅销售额3762.14亿元，增长0.2%，比2019年回落19.4个百分点，两年平均增长5.8%。

按用途分，住宅销售仍占绝对地位，销售情况较好，而办公楼、商业营业和其他用房销售面积下降幅度较大。全省商品住宅销售面积3886.63万平方米，同比下降0.4%，两年平均增长0.9%，占商品房销售面积的91.2%；办公楼销售面积80.46万平方米，同比下降59.8%，两年平均下降34%，占商品房销售面积的1.9%；商业营业用房销售面积132.62万平方米，同比下降20.4%，两年平均下降17.5%，占商品房销售面积的3.1%；其他用房销售面积160.36万平方米，同比下降12.3%，两年平均下降11.1%，占商品房销售面积的3.8%。

分区域来看，全省有8个地市的销售面积增速比2019年有所回落，其中延安下降幅度最大，西安市对全省下拉作用明显，下拉全省15.4个百分点。

 2022年房地产行业会不会出现“回暖”？

房地产开发投资与地方招商引资息息相关，也反映出行业扩张意愿和资金充裕度。2021年房地产调控尤其是金融政策紧绷，让楼市处于“缺钱”状态。

随着市场的不断发展，以及政策细分，近期市场或有所改变，多个城市调控和信贷政策调整。菏泽、重庆、赣州先后下调个人按揭首付比例，“两成首付”再次重出江湖。

甚至，3月1日，郑州更抛出“十九条”，既下调房贷利率，又放松限购限贷，积极“救市”，或是房地产市场反弹的信号。贝壳研究院高级分析师潘浩在接受媒体采访时认为，郑州作为中原城市群核心城市，此政策对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中，预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

截至目前，省会城市西安还未出台相应积极政策，仅是在2月8日，西安市自然资源和规划局印发《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》的通知，其中最重要一条，允许分期缴纳土地出让价款。新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金。可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。

近期，界面楼市西安走访了多家房地产开发企业，从业人员均反馈，目前公司持观望态势，仅有待售新项目的房企或有营销动作。近期多地对楼市政策调整，主要集中在需求侧。当下住房供求关系、居民对住房市场预期、银行对住房风险的判断都与之前有所不同，政策面对楼市把握预计也将以稳为主。

各个城市“托市”政策不断跟进，房地产行业会不会迎来“回暖”？或许将重点考验的是一个城市土地、人口、经济发展、营商环境、教育资源、基础建设配套等多重因素。