文 | 奇鲸

就在深圳部分新盘喊出“一成首付”的口号，准备打破库存去化难的僵局时，一则令人瞠目结舌的消息从阿里司法拍卖平台传来。

3月2日，阿里司法拍卖网页显示，一套位于深圳南山天鹅湖花园二期、建面为131.43平方米的房产，被编号为C8994的竞拍者以2503.41万元高价拍下，单价折算约19万元/平方米，而这套房产的起拍价仅为1599.41万元，市场评估价为1881.66万元。

该房源的实际成交价比起拍价高出904万元。根据深圳住建局官方信息，天鹅湖花园二期的二手房参考价仅为12.5万元/平方米，而这套房子的成交单价足足高出参考价约6.5万元/平方米。

这个竞拍结果，给前来围观这场拍卖的1.8万人上了扎实的一课：“不是所有的法拍房都能以低价捡漏的”。

最贵的法拍房最多人抢

就在大家还在猜测楼市小阳春何时到能到来时，3月刚刚过去3天，阿里法拍网站已经举办了17场房屋拍卖活动。

在这被拍卖的17套房子里，成交了11套，流拍6套。

令人意外的是，报名人数最多竟是这批被挂牌的房源中最贵的一套——位于南山区侨香路的天鹅湖花园二期D栋一单元3302号房产。

这套房子被山西省太原市中级人民法院查封，户型为南北朝向的3室1厅2卫，建面约131.43平方米。

一拍共有16人报名参加，在经过182轮的应价后，在超过1.8万人的围观下，最终以2503.41万元的价格成交。

而在竞买须知里说明，如竞买人报名参加则视为具备拍卖标物所在地购房资格，不具备购房资格报名参加导致拍卖行为无效的，应当承担赔偿责任。

由此可知，该房源总价比起拍价高904万元，比市场评估价高621万元，单价更是高出该小区的官方二手房参考价6.5万元/平方米。

为何如此高出市场评估价约621万元的房子也要拍下？那就要从这套房源的位置来看了。

天鹅湖花园位于南山华侨城片区侨香路南侧，与地铁2号线侨城北站直线距离为445米，附近聚集了波托菲诺天鹅堡、波托菲诺纯水岸等老牌豪宅小区，还有建有大型游乐场欢乐谷。

在天鹅湖花园已经入市的住宅中，一期和二期南侧紧挨着天鹅湖，三期则更靠近地铁。

此次被拍卖的房产位于二期的D栋，二期于2017年入市，备案均价约11.68万元/平方米。

除去自身条件优质之外，天鹅湖二期配套也非常丰富。首先，项目距离地铁站很近，且还位于主干道旁，未来出行非常方便。

其次，项目居住环境优越，小区依湖而建，旁边还有欢乐谷和燕晗山郊野公园以及高尔夫球场，环境非常宜居。

在商业配套上，项目旁虽然没有集中商业，但在距离天鹅湖花园1.2公里处，建有大型购物中心益田假日广场和华侨城购物广场，基本可以满足消费需求。

最后在教育资源方面，距离天鹅湖花园一公里内有华侨城小学和中学、南山第二实验学校，基本能实现一站式入学。此外，小区周边还建有华侨城医院。

由此可见，这个拥有便捷交通商业和学校资源、优质景观配套的小区，已经达到了深圳豪宅的标准。各项配套优质，也充分揭示在3月这批被司法拍卖的房产里，天鹅湖花园二期的这套房产最受欢迎的原因。

法拍房并非都能捡漏

法拍房之所以受关注，是因为这类被法院强制执行拍卖的房产，一般会以市场价7-9折的价格挂出，这样一来，拍下房产的人等于低价捡漏。而且不少被法拍的房产，是位于好地段拥有还配套的优质房源，市场上普遍一房难求。

除了能捡到笋盘，法拍房过户很快，拍定房源后由法院强制过户房产所有权，大部分二手房一样，过完户即可拎包入住。

法拍房看起来十分诱人，但参与司法拍卖，规则和风险以及税费问题还需要买房者多加留心。

去年6月，同样是位于南山的恒裕滨城二期，这套房子的起拍价为5617.54万元，最终以6217.54万元价格成交，单价为27.6万元/平方米。

而这还不是最后买家能带走的价格。由于这套房屋的产权的权属人是开发商企业，买家需要在在支付6217.54万元的基础上，按照（拍卖成交价-房屋登记价）x50%公式来核算税费。

通过计算，该买家需要支付近3000万元的税费。如果买家为第二套购买，估算需缴纳的税费可能达到将近3900万元，折合下来这套房子的单价达到约45万元/平方米。

这也说明，要购买法拍房，需要处处小心。除了税费问题，还需留意该房产有无租约以及拖欠水电、物业费用等。

因为即便房源易主，租约依然有效，若出租时间较长，对于想要拎包入住的买家而言，无疑会造成一定的损失。

与此同时，法拍房多是由于业主无法偿还债务而被法院强制拍卖的房源，所以欠缴水电费、物业费和税费等各类费用，也是司空见惯的情况，这些费用也在无形中增加了购房的成本。

在司法拍卖中，能捡漏的房源不在少数，而这类被拍出高价的也很多，不论是买二手房还是法拍房，都需要了解各项利弊之后再下手，在资金充裕的情况，确保万无一失，买到心仪的房子。