文丨“天府楼市”公众号

了解一座城市的投资热度，可以从土拍窥其大体。

去年，全国22个二线以上城市都尝试了“集中供地”，而成都土地，作为低价、高质的投资对象，也经历了三轮检验，整体表现可谓“冷热不一”。

对于拿地的主角开发商而言，在房地产行业经历了暴雷频发的2021后，市场目前正由震荡局面转向趋稳回暖，他们拿地的信心也正在恢复。

为让开发商敢于拿地，近期，全国多地调整土地供地计划，包括推出更为优质的核心城区地块；降低起拍价格；降低拍卖门槛等，与此同时，降准降息，信贷、限购放松等利于房地产发展的积极信号不断释放。

在此背景下，楼市君大胆预测前瞻一下：2022年的成都土地市场将有怎样的表现？

01 2021年三轮集中土拍，整体表现冷暖不一

要想预测未来，就一定要知道过去。

过去的2021年，是楼市充满“变革”的一年，三次集中供地也正塑造着成都楼市未来的样子。

据统计，2021年三次集中土拍，共计供应土地155宗涉宅土地，面积合计约11900亩；共成交土地125宗，面积合计约9244亩，总成交金额达到1132.04亿元。

纵观三次土拍，表现差异冷暖不一，整体呈现“热—冷—稳”的趋势。

第一轮土拍，地块全部成交，超7成触及最高限价，竞争激烈；第二轮土拍与第一轮完全是“冰火两重天”，市场温度骤降，流拍23宗，大部分底价成交；第三轮集中土拍，市场回暖，房企理性拿地。

背后的变化与楼市政策、市场环境有密不可分的关系。其中土拍规则经历了“紧—严—松”的变化，与此同时，在陆续出现大型房企暴雷的情况下，开发商整体拿地信心也由强转弱。

三轮土拍中，地产房企洗牌格局逐渐显现，拿地主力也由第一轮民企变成了第二、三轮的央企+国企+地方平台公司。

分区域来看，2021年，成都土地市场两极分化依旧严重，呈现南热北冷，“一圈层热，二三圈层冷”的情况。

天府新区、高新区为代表的城南区域，土地竞争最为激烈，而以新都区、青白江区为代表的城北区域则成为流拍大户。在成交面积上，一圈层较2020年上涨了103%，房企回归主城的趋势明显。

02 2022年“稳字当头”，机会潜藏在哪？

关于房地产，今年政府报告提出：坚持“房住不炒”定位，同时支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

有专家表示，稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”，更直接的体现就是稳需求，稳信心，“稳”为房地产地产当前第一要务。

2月17日，北京2022年第一轮集中土拍完成，表现可圈可点：流拍率下降，溢价率上升，土地市场有所回暖。

楼市君梳理发现，在已披露2022年首轮集中土拍信息的城市中，上海、厦门、福州等多地调整了土拍规则，总体方向是降低拿地门槛，增加企业利润空间，提高参与积极性。与此同时，央行全面降准降息，信贷端口与多地限购的放松，都在助力积压的购房需求不断释放。

随着《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》的正式发布，成都有着良好的产业基础和强大的人口吸附能力，作为热点城市房地产市场仍有较大的发展空间。预计今年，财务较稳健的国企、品牌民企、没有做大规模布局的本土房企，应该会是今年的拿地主力，毕竟去年成都二三批次的集中土拍已呈现这个趋势。

从各个行政区来看，2021年，郫都区、天府新区和成华区的土地出让成交规模分别位列前三。

近日，成华区、天府新区、金牛区、武侯区、新都区等5个区的2022供地计划陆续出炉，其中成华区拟上市土地资源58宗（涉宅用地39宗），共计约2633亩，是已公布供地计划面积最多的一个区。此外，武侯区、金牛区与天府新区涉宅用地分别为20宗、16宗和10宗。

可以预见，在“5+2”区域，去年的土地供应大户天府新区今年将骤然降速，成华区将成为各家房企回归主城，角逐成都核心区的“主战场”。

从板块发展来看，除了城市向东、向南发展主方向上的势能与热度外，去年集中土拍成交地块名单之上，涌现了一些在产业、生态等政策导向下拿地集中度较高的板块。

例如非遗、东升、二仙桥、三圣乡等板块，不仅位于环城生态带之上，还分别借势文家未来公园社区、九江未来公园社区、八里庄文创发展区、白鹭湾新经济总部功能区，成为未来开发热土。预计今年这些新兴板块的土拍热度或将继续，而这也给买房人购入潜力板块提供了机会。

总结来说，随着楼市政策及信贷环境的逐步宽松，市场信心正在恢复。叠加部分企业上半年补库存的需求，房企投资积极性将有所提升，加之地方政府在土地供应上展现出的积极态度，预计成都2022年的土地市场会有一定程度的提振。