文︱海绵宝

前段时间，老黄埔鱼珠板块富力南驰·富颐华庭（项目名：富颐华庭）加推了R21#、R22#组团产品，均价最高去到4.85 万 /㎡。

在鱼珠板块未来强大的定位规划加持下，项目的加推，无疑吸引了众多购房者的目光。

但在实地探测该楼盘后，界面楼市广州发现，尽管处于规划前景巨大的鱼珠板块，但项目周边的城市界面及产业发展方面尚未成熟，目测还处于开发初期。

这意味着，未来规划落地还需很长一段时间。

交通便利度不高

暂缺乏高端产业

富力南驰·富颐华庭是富力地产及南驰集团共同打造的旧改项目，总建筑面积约300万㎡，计容建面230万㎡，容积率3.59，项目分7期开发，是实打实的巨无霸大盘。

项目周边距离最近的地铁站为5号线及13号线交汇的站点鱼珠站，及13号线在建的珠村站。

然而，不管从哪个地铁站出发至项目所在地，距离都不算近。

从鱼珠地铁站点C出口出发，需乘坐2站公交至茅岗村公交站，再步行700米左右才能到达富力南驰·富颐华庭。而珠村站，距离项目在1.5-2公里左右，也不适合步行前往，只能借助代步工具。

仅看沿途景色，周边与“繁华”两字格格不入，街边多是传统产业商铺及小吃店、快餐店。

而在道路行驶着的交通工具也暗喻着目前的城市界面极其一般，摩托车、小车、轻型货车、水泥车在道路上扬起了阵阵沙尘，让人很难与规划中的高大上场景联想在一起。

只有抬头往边侧的房屋看，其贴着的“城市和谐更新，共建幸福茅岗”的标语，才提醒人们这个地方将迎来巨大的变化。

仅从现状看，项目周边的配置远未达到成熟的地步，甚至有点“城乡结合部”的味道。

在某房产中介APP上，有购房者直接指出当前的问题，“交通一般”、“工厂较多”，但也有购房者表示，“如果教育资源配套不错，看好未来此盘的升值空间”。

据了解，在教育资源上，富力南驰·富颐华庭规划配建了4所幼儿园、3所小学、1所中学。

对于引进哪家学校，市场还没确切的消息，之前有市场传言称，或为九年一贯制的黄埔广附实验学校（以教育局公布为准）。

3月7日，富颐华庭公众号发布了一则《关于富颐华庭项目五号地规划配套中小学进度业主告知书》，向业主公布了五号地规划配套的中小学正在办理竣工验收手续的消息，预计于2022年5月31日前移交区教育局。但这一中小学究竟将入驻哪所学校，仍不得而知。

事实上，尽管富力南驰·富颐华庭目前的周边现状引来极大的争议，但该项目仍然在市场上具备较大的热度。这一点，从成交数据方面可以看出来。

去年1月，富力南驰·富颐华庭以19.7亿元的业绩取得广州市商品住宅销售冠军。而最近，项目加推R组团产品，推新组团为R21、R22栋，77-140㎡二至四房产品，均价4.71-4.85万元/㎡，成交数据显示项目销售力度不弱——推货244套，去化115套，去化率为47%。（统计周期：2月21日至2月27日）

处广州东进主动脉之上

承接鱼珠CBD规划利好

富力南驰·富颐华庭之所以能够成为热盘，与其所处的区位有很大关联。

茅岗村，在老黄埔鱼珠板块的旧改项目中热度颇高。其分为东西片区开发，早在10余年前，富力地产就已押注了茅岗村以西的城中村改造项目。

该村位于天河区东部和黄埔中心区交界处，是黄埔临港经济区和广州国际金融城交汇的重要节点。

随着广州东进战略的发展，黄埔的核心战略地位越来越重要。而鱼珠临近天河黄埔，地理位置也非常优越，处在广州东进的主动脉上。

谈及鱼珠板块，大多数人都会第一时间想起“鱼珠CBD”这个词。

关于鱼珠的规划，自2017年以来，就已不停地更新优化。

早在2017年，广州就提出建设“以广州国际金融城-黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，将其作为本市唯一一个政府明文规划的第二商务区，以发展现代服务、总部经济、新兴产业为核心。

其中，鱼珠片区主要分布于黄埔临港经济区，这意味着，其所处的黄埔临港经济区与金融城被定位为广州第二CBD。

按照规划，未来琶洲、广州国际金融城以及黄埔临港经济区将构成广州新黄金三角，预测一年产值达3200亿元。

而2020年发布的《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》提到，试验区将由琶洲核心片区（含广州大学城）、广州国际金融城片区和鱼珠片区构建起“一江两岸三片区”空间格局，总面积约81平方公里。

2021年《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》强调，在黄埔临港经济区和广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）构建“一核三带多点”。

所谓“一核三带多点”，即是以中国软件CBD为产业内核，发展数字创新带、滨江商务带、文旅休闲带，以及十五个特色功能区多点发展。

中国软件CBD一期已投入运营，集聚麒麟、统信、飞腾等信创企业50多家，而项目整体预计2025年项目全面建成达产。

目前，片区内在建一条鱼珠隧道，其紧邻珠江新城、金融城、琶洲、临港商务区等重点规划地区，该隧道建成后，将有助于科学城、金融城、鱼珠核心区与大学城、创新城等交通联系。

可以预计的是，未来鱼珠片区将迎来巨大的变化，而身处其中的富力南驰·富颐华庭，一定程度上也承载了规划利好。

尽管按照当前的发展情况看，富力南驰·富颐华庭城市界面及产业发展一般，但随着规划的推进，落地也是时间问题。