“距前海10分钟”“劲销90%”“XX学校学位房”“年回报率14%”“深圳绝版”……

上述新盘宣传广告语，深圳人可谓是耳熟能详，但随着针对房地产广告的新规发布，这些“响亮”的口号，或将成为历史。

近日，深圳市市场监督管理局印发了《房地产广告合规指引》，罗列了24条合规提示以及17条负面清单。当中，一些如今房地产广告中非常流行的措辞，也被列入了负面清单中，被禁止使用。

回顾来看，在深圳过往的楼盘宣传广告中，不乏夸大事实、模糊房屋性质、超范围承诺等虚假宣传的情况，最终导致购房者利益受损。在“315”到来前夕，界面楼市将结合广告新规和实际案例，讲述如何识破广告宣传陷阱，并带来律师的维权建议。

“不得承诺学位”众多项目踩雷

新规明确规定了“不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。而在举例中，“深中片区学位房”“带某某学校学位” “尽享公立学校” “项目自带一站式教育资源”等广告语，均不得使用。

但在社交平台上，界面楼市发现类似将学位与房产挂钩的宣传语非常多。比如，位于坂田的某住宅项目宣称是“低密度学府住宅”；又如，大鹏一住宅项目打出“百外教育名校”的口号。

但事实上，是否能入读宣传物料上所指出的学校，开发商是无法保证的。

在今年2月，位于宝安的某新盘尚未交付，业主们就因为学位问题而产生过纠纷。该项目在2020年入市，其宣传上曾突出过学位、教育资源等情况，原因是按照往年的学区划分，该项目在宝中实验学校学区内。

根据深圳的教育政策，学区划分的情况只能由教育局决定，以“学校划片招生、生源就近入学”为目标要求，并且每年都会公布新的学区划分情况。

因此，新房项目所宣传的学位配套，往往只是参考以往的学区划分情况，但并不意味着学位与房子捆绑。并且，新房从销售到交付有时间差，期间学区或已经过数轮调整，因而广告宣传上所指的学位，未来能否落到实处是不可预测之事。

“模糊房屋性质”，公寓、办公为重灾区

如果说住宅项目容易犯下宣传学位的错误，那么公寓和办公项目则容易出现“模糊房屋性质”的苗头。

据观察，大部分宣称“灵动空间”“绝版资产”的项目，多为公寓或办公，但部分项目为吸引眼球，并不会在宣传物料上注明房产的性质。比如，位于龙岗大运片区的某公寓项目，宣称是“核心资产”“现楼”，未表明其推售房源的性质为商务公寓。

类似的模糊房屋定位的广告语，在公寓项目上并不少见，而在推售办公产品时，个别开发商甚至会不惜包装为公寓出售。

据南方都市报报道，2021年7月，有购房者有意购买位于南山的某“公寓”房源，却在签合同时发现该房源是办公性质，事实上是样板间被布置为居住用途，销售也并未主动告知房源的性质。

可见，一旦购房者未能发现房屋属性为办公产品，签下合同，则很可能买下了违规改建为公寓的办公产品，蒙受不必要的损失。

此外，在去年，位于宝安沙井片区的某回迁房项目，也曾被投资公司包装为一手住宅，并将房价炒至8万元/平方米，公开销售，后被住建局喊停。

综上，在决定买房之前，购房者务必先清楚项目的房屋属性和用地属性，而这些信息均可在深圳房地产信息平台上查询得到。同时，网站上也会公布项目的地址、土地受让日期、产权年限等信息，以供购房者了解。

这些广告词也不能使用

除了上述两类宣传陷阱外，常见的违规宣传词语还有很多。比如“买一层送一层”“两房变三房”，实际上可能是通过搭建、搭板等改建形式实现，但这一类行为属于违规行为，极可能后续无法实现。

在2021年，坪山某小区就有部分业主被举报违建、占用公共空间。但在当初买下房子前，开发商曾承诺这部分业主可以通过搭板的方式“送一个房间”。如今，赠送变成了泡影，这部分业主也只能接受“少一个房间”的结果。

又比如“距前海半小时”“到科技园10分钟”等广告词，过去在房地产广告中盛行，如今也被禁用。在2020年-2021年期间，中山马鞍岛的项目最爱宣传“半小时到前海”，甚至有开发商打出“比深圳更近前海”的口号。而事实上，他们所宣传的深中通道并未开通，通行时间、路费等都并不明确，“深圳工作，中山生活”，也只是美好的愿望。

此外，在容易出现纠纷的装修上，新规也规定“广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确”等。

综合而言，为更好地销售项目，部分开发商不惜通过夸张、打擦边球、模糊说辞的方法来营销宣传，而购房者一旦轻信，就可能会落入下风。

律师建议

那么，如果遇上开发商虚假宣传、承诺落实不到位的情况，购房者该如何维护自己的权益呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“在所有的商品房纠纷中，虚假宣传一直高居榜首很多年，但是维权成功的并不多。”他认为，其中一个最关键点的就是，开发商所做出的很多承诺并不会在商品房买卖合同中体现，如样板房、沙盘等宣传资料，对开发商没有约束力。但此类案件中，民事审判的核心证据又往往以合同为准。

因此，他建议购房者应当进行以下的举动来维护自身的权益。

一是，取证先行。尽量搜集当初线上线下的宣传资料，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、与销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。

二是，及时提起违法查处。遇到虚假宣传，一般很难从合同上找到依据，所以往往要从监管部门入手，购房者可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处。

三是，民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，那么购房者可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。

四是，“曲线救国”，寻找开发商更多违规证据。

王玉臣律师指出，根据他多年办理案件的经验，在一些楼盘里，虚假宣传问题可能只是开发商违法违规的冰山一角，部分开发商在立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案等30多项手续中，可能会存在一些违规的情况，业主可以通过信息公开申请、查询等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。

五是，与开发商谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判，要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案。