文︱L非非

多年以来，在房地产企业为获得高增长而大力使用杠杆的进程中，项目停工、交付违约等乱象不断涌现。“315”国际消费者权益日来临之际，界面楼市特地策划这期“烂尾盘避雷指南”，希望能够有助于购房者获取有价值的参考信息。

项目停工事件多有发生 选择开发商需慎重

房企自身的风险因素，直接影响到项目交付。

购房者一旦踩雷，后续问题的解决会较为复杂，因而消费者在购房前更需注重选择开发商。

关于如何选择开发商，在公开社交平台上有这样一个问题——“买一套房，在同地段的情况下，你会选择哪个开发商？”底下不少评论都直指央企和国企。

北京商报援引同策研究院资深分析师肖云祥的观点表示，“去年房地产行业融资收紧，不少民企受到较大融资压力，而在这最困难的时候，央企国企受到的影响并不算大。后来随着政策的松动，央企国企也是最先受益的。目前来看，房企融资政策较过去并没有发生太大的变化，中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资压力并没有降低。”

在抗风险能力上，央企和国企相对为更优解。

此外，部分财务稳健、资金流充裕的大型民企也不失为好的选择。细化到不同城市，当地经营多年、财务稳健的房企也可以作为选项之一。而对于负债率过大，融资成本过高，财务指标均踩“三条红线”的开发商，购房者需进一步留意其企业动态，谨慎选择。

防控资金挪用 确保购房人的权益

对于广大普通购房者来说，买房，关乎家庭的“六个钱包”是否有了安全的去向。

但若梳理过往的项目案例，不难发现，违规挪用预售资金也是导致项目交付出现问题的重要原因之一。因此，加强预售资金监管，一定程度上有利于防控此类事件发生。

在政策层面上，广州方面也做了相应的防控措施。去年11月，广州住建局官网公布了《广州市房屋交易监督管理办法》（下称《办法》），以防控资金挪用，保交付，确保购房人的权益。

《办法》通过加强预售价格管理，实行预售价格指导，禁止以各种名目乱收费、以装修费等名义变相涨价，禁止强制买受人购买车位、接受装修或者接受第三方有偿服务；并规范房屋销售广告发布行为，禁止各种误导、虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传，细化销售现场公示事项和明码标价要求。

在预售资金监管方面，《办法》规定，在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，房地产开发企业按照法定用途提交相应材料申请使用商品房预售款。

在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。

对房地产行业来说，加强对预售资金的监管，更有利于行业的良性循环、长期健康。

运用八大法律手段 应对交付难棘手问题

作为购房者，若遇到因开发商资金断裂或挪用资金导致项目交付出现问题，一定要拿起法律武器来捍卫自己的权益。

对于如何维权，北京金诉律师事务所主任王玉臣向界面楼市表示，购房者可以利用以下合法合规的法律手段：

一是，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金用于何处。

“几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。”王玉臣介绍道，房款是远远高于开发成本的，所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，而项目也已经去化过半房源，就不应当出现烂尾楼的情况。

二是，尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

三是，可视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。“也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。”他表示。

四是，需要组建强有力的组织。他认为，组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有严格的军纪，“冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军”。

五是，需要优秀的业主代表。“有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。”同时，他表示业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

六是，必须要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。

七是，如果楼盘彻底烂尾、没有复活的可能，房子的状态又无法居住，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。他建议，必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。但如果一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

八是，如果楼盘前景还不错，相关的政府部门的措施也强有力，也可以多方协商，进行重组，或请求一个新的开发商接盘建设。