文｜毛中楠

日前，K11 集团宣布，旗下全资子公司深圳新艺思商务服务有限公司（“深圳新艺思”）成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部份管理服务的项目。

此次中标项目地块总占地面积约 42 万平方米, 处于地铁 9 号线、12 号线换乘站金海路站及 14 号线桂桥路站三轨交地铁上盖。东至赣桥路(外环运河)，南至桂桥路，西至金穗路，北至金海路，西北侧紧邻华为研发中心。K11方面称：上海金桥 K11 Select 也将与现有的上海 K11 购物艺术中心以及规划中的淮海中路项目，发挥协同效应，为更多顾客带来非凡的文化创意之旅。

K11轻资产加码金桥

值得注意的是，这是K11 透过轻资产管理的合作模式，将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select 首次引入上海。此次中标项目标志着 K11 集团正式进军轻资产管理市场，预计2023 年底商业管理轻资产项目将增至 10 个。

新世界方面透露：K11 Select是K 11子品牌，此前已在武汉、天津成功开出运营。这一品牌核心客群更加年轻化，针对18-25岁新一代消费者“对未来的无限想象”与“尝新”的消费诉求。

据悉，这一项目将打造成文化零售概念的商业项目，与已经开业上海K11购物艺术中心和正在建设的淮海中路K11项目发挥协同效应。

知名地产分析师严跃进指出：“这类商业地产项目值肯定得，因为其抓住了新的消费需求，在做项目的同时，也是对产品的打造，某种程度上讲，其将商业理念、对未来商业消费的探索融入到了项目中，是非常好的创新。”

K11方面透露，整个区域开发体量是77.92万平方米，K11拿下的区域是其中商住办部分，总开发体量大约是63万平方米（住宅8.35万平米、商办32.2万平米、研发22.06万平米）。

事实上，在该项目签约的半个月前，嘉里巨峰路TOD项目刚完成奠基，而在去年8月，浦东万象天地也才开始动工，去年年底，金桥碧云综合体举行了动工仪式，一系列的商业综合体拔地而起，极大程度上弥补了金桥商业匮乏的现状。

“总体来看，上海市场的需求还是存在的，消费前景也较为广阔，只要迎合新的消费趋势，就大有可为。”严跃进补充道：“新的K11商场，符合其品牌的调性与企业的文化特色，也是符合时代的发展的。”

轻资产运营或成趋势

值得注意的是，相较于投资60亿的嘉里巨峰路TOD项目，K11选择了轻资产运营。关于轻重之间的选择，在优淘城总裁薛建雄看来：无论轻重资产运营，商业还是主要依赖于资源的厚度，带动能力的强弱，K11有高端资源和经验，对好地段往高端发展的资产有帮助。

 “K11的成功在于适应项目周边需求，不代表绝对的可复制性。除非新项目周边商业需求相当。”薛建雄进一步补充道：“打造了诸如TX淮海、上海新天地的司徒文聪已经证明过没有简单的复制模式，商业模式的定位需适应区域的需求，否则一切都是徒劳。”

纵观2021年的商业市场，新入市的项目不在少数，其中：前滩太古里、瑞虹太阳宫等项目接连入市，在商业领域开始了厮杀。其中仲量联行重点监测的商业项目就超过15个，总面积约140万平方米，其中核心商圈2个，总建面约10万方，余下的130万方则位于在非核心商圈。

而在前述提及的15个零售项目中，轻资产运营的寥寥无几，细数去年入市的项目，由上海西岸开发（集团）有限公司的首个自持商业项目——AI PLAZA或是上海轻资产运营商业项目的“独苗”，该项目也是印力上海以轻资产管理模式负责整体运营的项目，已于去年12月开业。

但值得注意的是，目前尚在开发的项目中，亦有轻资产运营的项目，去年3月，绿地贸易港集团在其官微披露，近期绿地贸易港集团联合淡马锡控股新加坡吉宝置业共同签署战略合作协议，以轻资产运营模式合作，开启由吉嘉K-PLAZA到上海吉宝绿地缤纷城（暂定名）的全面升级换代日前，该项目尚在施工中。而日前，龙湖上海也宣布其首个商业轻资产项目龙湖创智生活落地杨浦区中环五角场商圈。

而若将视线放大至全国，以轻资产运营的商业已成趋势，禹洲、万达、金科等企业都或多或少开始了在轻资产运营的探索，而在运营的过程中，兴业证券在研报中也指出其存在的问题，即：在轻资产模式下，各家商管公司在轻资产输出的收费模式上存在较大差异，导致毛利率缺乏可比性的弊端。